（2015）拉民一终字第139号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-08
案件名称
马海平与鸿宾楼清真食府、拉萨市公司局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
西藏自治区拉萨市中级人民法院
所属地区
西藏自治区拉萨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马海平,鸿宾楼清真食府,拉萨市公安局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款
全文
西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）拉民一终字第139号上诉人（原审被告）马海平，男，1982年2月15日出生，回族，经商，现住拉萨市城关区。委托代理人默克，西藏欧珠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）鸿宾楼清真食府，住所地拉萨市夺底路拉萨市公安局出租房，业主韩尚龙，男，1964年3月12日出生，回族，经商，现住鸿宾楼清真食���。委托代理人央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。委托代理人杨超，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。第三人拉萨市公安局，住所地拉萨市城关区法定代表人陈文强，该局局长。委托代理人王靖丰，男，1984年5月5日出生，拉萨市公安局民警。委托代理人薛欢，女，1990年12月23日出生，拉萨市公安局民警。上诉人马海平因与被上诉人鸿宾楼清真食府、第三人拉萨市公安局房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2015）城民一初字第225号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭于2015年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人马海平及其委托代理人默克，被上诉人鸿宾楼清真食府的委托代理人央金，第三人拉萨市公安局的委托代理人王靖丰、薛欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定的基本事实，2007年9月1日，拉萨市公安局国内安全保卫支队（甲方）与鸿宾楼清真餐厅的业主韩尚龙（乙方）就原“临夏清真餐厅”临街2楼房屋4间、1楼1间整体出租给乙方，签订了一份房屋租赁合同。该合同约定：甲方将房屋出租给乙方作为经营使用；租赁期限为2007年9月1日至2017年9月1日为止，每月租金为12000元，乙方必须在每月25日至30日前将下月租金交付给甲方代表；未经甲方同意，乙方不得私自将房屋转租他人；在合同期间，因政府政策调整和其他特殊原因，甲乙双方需终止合同给双方造成的损失，均由各自承担；该合同还约定了出租方及承租方在合同项下的其他权利和义务。之后韩尚龙将其经营场所的字号依次变更为“鸿宾楼清真餐厅”、“迎宾楼清真餐厅”、“鸿宾楼清真食府”。原告鸿宾楼清真食府未经拉萨市公安局同意，于2013年12月30日将其从拉萨市公安局承租的1楼1间房屋转租给被告马海平，并签订了房屋租赁合同。该合同约定甲方鸿宾楼清真食府将1楼1间整体出租给乙方马海平经营，转让费60000元，租赁期限截止至2017年9月1日，房租一季度一交，每月租金为2000元。被告马海平将承租期间的租金向原告鸿宾楼清真食府交纳。另查明，拉萨市公安局国内安全保卫支队为第三人拉萨市公安局的内设机构。第三人拉萨市公安局与原告鸿宾楼清真食府的租赁关系已于2014年8月11日解除。以上事实有房屋租赁合同两份、关于夺底路15号门面房拆迁的通知、关于解除商户租赁合同的通知、拆迁通知签收表、报纸、企业基本信息、个体工商户名称预先核准申请书、变更核准通知书、审核表以及当事人在法庭上的陈述等证据在卷予以证实。原审法院认为，拉萨市公安局国内安全保卫支队与鸿宾楼清真餐厅的业主韩尚龙于2007年9月1日签订一份房屋租赁合��，该合同是双方当事人在自愿、平等、协商的基础上签订的，未违反法律的强制性规定，应为合法有效。关于参诉主体，拉萨市公安局国内安全保卫支队作为拉萨市公安局的内设机构，不具备独立的民事主体资格，对外由拉萨市公安局承担民事责任。故原审法院为查清案件事实将拉萨市公安局追加为本案第三人。另鸿宾楼清真餐厅的业主韩尚龙将其经营场所的字号依次变更为“鸿宾楼清真餐厅”、“迎宾楼清真餐厅”、“鸿宾楼清真食府”。对此第三人亦表示知道这一情况，因承租方只变更了其经营名称，未改变业主、经营场所经营内容，因此合同未重新签订。原审法院认为第三人拉萨市公安局当庭认可原告鸿宾楼清真食府的承租权，能够确认第三人拉萨市公安局与原告鸿宾楼清真食府的租赁关系。针对原告鸿宾楼清真食府要求确认与被告马海平签订的房屋租赁���同为无效合同的主张，原告鸿宾楼清真食府称其与拉萨市公安局国内安全保卫支队签订的租赁合同中明确约定了未经出租方的同意不得转租，但原告鸿宾楼清真食府为了盈利未经出租方同意将所承租房屋中的1楼1间转租给被告马海平，其与被告马海平签订的转租合同应属无效合同。对此，被告马海平辩解称其与原告鸿宾楼清真食府签订的租赁合同是双方真实意思表示，其足以相信原告鸿宾楼清真食府有承租权。原审法院认为依据庭审查明的事实以及原、被告提交的证据能够认定本案所涉房屋为第三人拉萨市公安局出租给原告鸿宾楼清真食府的租赁物。原告鸿宾楼清真食府未经出租方同意将本案所涉房屋私自转租给被告马海平，原告鸿宾楼清真食府作为无权处分人处分他人财产权利而订立的合同，需经出租方同意才具有法律效力，但在庭审中第三人拉萨市公安局对原告鸿宾楼清真食府的擅自转租行为不予认可。且原告鸿宾楼清真食府和被告马海平亦未提交相关证据证实第三人拉萨市公安局对原告鸿宾楼清真食府的转租行为知情。故对原告鸿宾楼清真食府与被告马海平于2013年12月30日签订的房屋租赁合同原审法院确认为无效合同。关于原告鸿宾楼清真食府要求被告马海平向其返还房屋的主张，依法原告鸿宾楼清真食府与被告马海平所签订的租赁合同为无效合同，被告马海平因该合同取得的财产，应当予以返还。故对原告的该项诉请，于法有据，原审法院予以支持。另鉴于原告鸿宾楼清真食府与第三人拉萨市公安局之间的租赁关系已解除，原告鸿宾楼清真食府收回房屋后应将房屋返还给第三人拉萨市公安局。另，被告马海平在答辩中提出原告返还转让费及支付赔偿损失的要求，对此经合议庭多次当庭向被告马海平释明，被告马海��明确表示该意见为答辩意见，不提起反诉。故应认定被告马海平的该陈述为答辩意见并非反诉请求。对于原告鸿宾楼清真食府擅自转租行为给被告马海平造成的损失，被告马海平可另行提起诉讼。据此，原审法院判决：一、确认原告鸿宾楼清真食府与被告马海平于2013年签订的房屋租赁合同无效；二、被告马海平自本判决发生法律效力之日起十日内向原告鸿宾楼清真食府返还所承租的房屋（一楼一间）。案件受理费100元，由原告鸿宾楼清真食府承担。宣判后被告马海平不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）城民一初字第225号判决；2、依法确认上诉人与被上诉人之间的租赁合同有效；3、依法判决上诉人与被上诉人继续依约履行租赁合同；4、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效���上诉人与被上诉人于2013年12月30日签订了《房屋租赁合同》，该合同对于租赁房屋的位置、租赁期限、租金标准、租赁用途、转让费、水电费等内容均进行了约定，系双方真实意思表示。在合同签订时，被上诉人明确表示拥有租赁房屋的出租权。合同签订后，上诉人依照合同约定取得租赁房屋使用权，并开始用于百货店经营使用。租赁期间，第三人拉萨市公安局明知上诉与被上诉人之间的转租行为，但从未提出过异议，并于2014年8月6日向上诉人送达了《关于夺底路15号门面房拆迁的通知》，通知上诉人解除房屋租赁合同，即第三人拉萨市公安局对本次房屋转租行为予以认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十六条：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同，或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”因此，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、被上诉人系恶意诉讼，侵害上诉人权益。被上诉人故意违反原租赁合同约定，对上诉人谎称其有转租权，与上诉人签订房屋租赁合同，并向上诉人收取6万元转让费。而合同签订后，被上诉人又向人民法院提起诉讼，称其并无转租权要求确认合同无效，系典型的恶意诉讼行为。被上诉人利用诉讼获取自己的不正当利益的目的如此明确，严重违背诚实信用原则，恶意侵害上诉人的合法权益，依法不应当获得人民法院的支持。综上，上诉人依法提起上诉，请求人民法院支持上诉人的上诉请求，给予公正判决。被上诉人鸿宾楼清真食府答辩称，被上诉人向上诉人转租房屋未经第三人同意，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。第三人��萨市公安局答辩称，对上诉人与被上诉人之间转租合同不予认可，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，上诉人马海平提交了证据《营业执照》、《税务登记证》，申请了证人马某、马海清出庭作证，主要证明的内容是上诉人在办理《营业执照》时从第三人处借过被上诉人与第三人之间房屋租赁合同书以及上诉人在找到第三人要求解决转租纠纷时，第三人对转租表示认可。第三人拉萨市公安局提交了证据《拉萨市人民政府专题会议纪要》（[2014]106号），主要证明的内容是涉案租赁房屋需要进行拆迁。被上诉人鸿宾楼清真食府没有提交新证据。本院审理查明的事实及所依据的证据与原审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为第三人对被上诉人与上诉人之间的转租行为是否知情。对此，上诉人认为租赁期间第三人明知上诉人与被上诉人之间的转租行为，但从未提出过异议，具体理由为：上诉人办理《营业执照》时从第三人处借过被上诉人与第三人之间的房屋租赁合同书；上诉人开业时举行了开业仪式，经营过程中第三人的民警在上诉人的店子里有过购物行为；第三人于2014年8月6日在上诉人的店门口张贴了《关于夺底路15号门面房拆迁的通知》；2014年9月30日，上诉人找到第三人协商解决转租纠纷的过程中，第三人对转租一事予以认可。第三人称其是在2014年8月份才知道被上诉人向上诉人转租房屋，知道后对转租不予认可。本院认为：一、上诉人称办理《营业执照》时从第三人处借过被上诉人与第三人之间的房屋租赁合同书，但上诉人为此提交的《营业执照》、《税务登记证》本身并不能证明上诉人从第三人处借过被上诉人与第三人之间的房屋租赁合同书的事实，证人马某、马海清在庭审中的��言内容没有涉及上诉人从第三人处借租赁合同书一事。因此对于上诉人主张的该项事实，本院不予采信。二、上诉人称开业时举行了开业仪式，第三人的民警在上诉人处有购物行为，意味着第三人对转租一事知情。本院认为，上诉人主张的上述情况与第三人对转租一事是否知情没有必然的联系，在上诉人没有提供其他证据予以进一步证明的情况下，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。三、上诉人称第三人于2014年8月6日在上诉人的店门口张贴了《关于夺底路15号门面房拆迁的通知》，意味着第三人知道并认可转租一事。本院认为，《关于夺底路15号门面房拆迁的通知》内容显示，该通知是第三人向“夺底路15号门面房各租户”普遍下发的，并非针对上诉人一人，因此，即便是在上诉人店门口进行了张贴，也不意味着第三人对转租一事知情，何况上诉人亦没有提供证据证明第三人在其店门口张贴了该通知，而且第三人提供的《夺底路15号门面房拆迁通知签收表》可以证明拆迁通知是送达给被上诉人而非送达给上诉人的。故对于上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。四、上诉人称2014年9月30日，其找到第三人协商解决转租纠纷的过程中，第三人对转租一事予以认可。但上诉人的父亲马某作为证人提供的关于“2014年9月30日上诉人与第三人协商解决转租纠纷时，第三人告诉上诉人转租合同是违法的，与第三人无关，并要求上诉人与被上诉人私下调解，自行解决”的证言内容，可以证明第三人对转租行为是不予认可的，故对于上诉人主张的该项事实，本院不予采信。另，对于上诉人提出的“被上诉人恶意诉讼，应驳回其诉讼请求”的上诉主张，经本院庭审，该诉请实为主张被上诉人在转租一事中不讲诚信，因本案审理的是合同效力争议，故被上诉人是否诚实信用，与本案不具有关联性，即，如果被上诉人在向上诉人转租时存在不讲诚信的情况，隐瞒了无转租权的事实，亦不影响本案中对转租合同效力的认定，故对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。对于一审判决认定的其他事项，上诉人未提出异议，本院不再审理。综上，上诉人的上诉主张不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人马海平已预交），由上诉人马海平承担。本判决为终审判决。审判长 王 永 伟审判员 尼玛卓嘎审判员 根堆然吉二〇一五年七月十六日书记员 巴桑央宗