（2015）浙杭民终字第15号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-30
案件名称
黄山平与朱亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄山平,朱亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第15号上诉人（原审原告）：黄山平。委托代理人：唐超峰、樊德珠，浙江锦丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱亮。委托代理人：韩杰、ＸＸ，浙江闻一律师事务所律师。上诉人黄山平因与被上诉人朱亮房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：双方于2010年8月20日签订了《杭州市万塘汇餐饮特色街商铺租赁合同》一份，租赁合同约定：朱亮将拥有经营权的杭州市西湖区万塘路262号2幢万塘汇餐饮特色街一楼16号二楼15、16号的房屋转租给黄山平作为餐饮使用；房屋约定面积为466平方米；租赁期限共60个月，自2010年11月18日起至2015年11月18日止；前三年每年租金为731387元，每年物业管理费为19572元，租金先付后用，每年10月18日前支付下一年租金，第4年起租金递增原始租金的10%。租赁合同签订后，2010年10月11日，朱亮将租赁房屋交付黄山平，黄山平以此为经营场所登记注册了个体工商户，字号为：杭州市西湖区湘绅家厨餐馆华星路分店，并经营至今。黄山平分别于2010年8月24日、9月28日、10月11日、2011年12月12日支付黄山平100000元、500000元、200000元、300000元，其余未再支付。原审法院另查明，2010年6月12日，杭州金利普电器有限公司与朱亮签订了《房屋租赁合同》，由朱亮承租位于杭州市万塘路262号2号楼一、二层约6168平方米房屋及房屋内所有的设备。2012年9月21日，杭州金利普电器有限公司因朱亮未能按时交纳租金而向原审法院起诉朱亮，要求解除租赁关系、退还房屋、支付租金等。2013年5月7日，该院（2012）杭西民初字第2635号案作出如下判决：一、杭州金利普电器有限公司与朱亮间的《房屋租赁合同》于2012年11月5日解除；二、朱亮于判决生效之日起一个月内将租赁房屋腾空并交付给金利普公司；……。后朱亮提起上诉，杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第2461���案维持原判。现因朱亮未能履行，杭州金利普电器有限公司于2014年4月29日申请该院强制执行。2013年8月14日，朱亮作为原告向该院起诉黄山平，请求解除双方的《杭州市万糖汇餐饮特色街商铺租赁合同》等，黄山平提出反诉，请求朱亮归还房屋租赁保证金60949元、装修保证金10000元、物业管理费19572元，共计90521元。案件尚在审理中。现黄山平起诉至原审法院，请求：一、确认双方之间的租赁关系自2012年11月5日终止。二、朱亮支付违约金114096元。原审法院认为：朱亮、黄山平签订的《杭州市万塘汇餐饮特色街商铺租赁合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定了合同终止的情形，黄山平诉称朱亮丧失承租权、转租权，黄山平据此享有合同解除权，在合同被依法确定解除之前，并未产生合同终止的效力，黄山平主张的原、朱亮间的租赁关系自然终��并不符合前述规定，该案又不存在其它合同终止的情形，故黄山平请求确认合同终止的诉讼请求，该院不予支持。根据合同约定，黄山平应于2011年10月18日前支付下一年的租金731387元，但黄山平未能履行，黄山平已构成违约，朱亮已向法院提起诉讼要求解除合同，案件尚在审理中，目前涉案房屋仍由黄山平占有使用，现有的证据尚不足以证明朱亮有违约行为，因此，黄山平第二项诉讼请求亦缺乏事实依据，该院不予支持。黄山平在本案中主张的诉讼请求与其在前案中提起的反诉主张不同，本案不违背一事不再理的原则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回黄山平的诉讼请求。案件受理费2581元，由黄山平负担，于判决生效之日起十日内交纳至该院。宣判后，上诉人黄山平不服，向本院提起上诉称：针对一审判决的第一项，双方租赁合同的解除时间应当从2012年11月5日起算，理由如下：一、原审判决违背诚实信用及公平正义原则。朱亮作为转租人，是最早的违约方，其未向出租人按约缴纳租金。如果按照一审判决，朱亮作为违约方反而能够通过怠于履行义务和迟延诉讼继续专区高额转租费用，明显有违民法和合同法确立的原则。二、自朱亮和出租方的租赁合同被判决解除后，朱亮不再享有房屋的使用权，实际上不具备履行与黄山平之间转租合同能力，造成合同目的不能实现，本案诉争房屋可以根据《中华人民共和国合同法》九十四条解除。三、本案合同的解除时间完全可以参照《城市房屋租赁管理办法》第三十一条之规定，判令转租合同随原租赁合同的解除而解除。综上，请求：撤销一审判决���支持黄山平原审时的诉讼请求。被上诉人朱亮答辩称：合同的解除应符合法律规定的条件、程序，主张合同解除的一方未按法定程序提出主张的，依旧不产生合同解除的效力。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同可能会自然终止，但不可能自然解除；同时本案中也不存在其他合同终止的情形，故请求驳回上诉，维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：2012年6月22日，黄山平和金利普公司签订《房屋租赁合同》一份，约定金利普公司将坐落于杭州市西湖区万塘路262号的房屋租赁给黄山平。之后，黄山平通过汇款等方式支付房屋租金。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：关于案涉《杭州市万糖汇餐饮特色街商铺租赁合同》是否已经终止，本院认为，首先，金利普公司与朱亮��订的《房屋租赁合同》于2012年11月5日解除，此时，朱亮已无法实际履行其与黄山平之间的《杭州市万糖汇餐饮特色街商铺租赁合同》，故黄山平此后占有使用案涉房屋的权利并非来源于朱亮；其次，根据二审查明的事实，2012年6月22日，黄山平与金利普公司签订了《房屋租赁合同》并实际履行，故可以认定黄山平在2012年11月5日后系根据其与金利普公司之间《房屋租赁合同》租赁使用该案涉房屋。据此，《杭州市万糖汇餐饮特色街商铺租赁合同》在2012年11月5日事实上已经终止。关于违约金的承担，因双方签订的《杭州市万塘汇餐饮特色街商铺租赁合同》并未就黄山平主张的违约金计算方式作出明确约定，且现有证据尚不足以证明黄山平存在违约事由，故原审法院据此驳回黄山平要求朱亮承担违约金的诉请并无不当。综上，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错��。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第710号民事判决；二、确认《杭州市万糖汇餐饮特色街商铺租赁合同》于2012年11月5日终止；三、驳回黄山平的其他诉讼请求。一审案件受理费2581元，二审案件受理费2581元，均由黄山平负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡宇审 判 员 陈艳代理审判员 丁晔二〇一五年七月十六日书 记 员 王勤 百度搜索“”