（2015）宁民终字第3381号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-07-31
案件名称
上诉人蒋子昊与被上诉人严冬、南京中原房地产中介有限公司不当得利纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋子昊,严冬,南京中原房地产中介有限公司
案由
不当得利纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3381号上诉人（原审被告）蒋子昊，男，1983年3月21日生，汉族，无业。委托代理人徐继峰、苏旭，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）严冬，女，1974年12月12日生，汉族，南京中医药大学教授。委托代理人李芬萍、沈坤，江苏苏砝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京中原房地产中介有限公司，住所地南京市白下区中山东路90号7W1室。法定代表人陆成，该公司总经理。委托代理人陈志毅，江苏德序律师事务所律师。委托代理人王娜，女，1985年12月12日生，南京中原房地产中介有限公司职工。上诉人蒋子昊因与被上诉人严冬、南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原公司）不当得利纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1641号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭审理了本案。上诉人蒋子昊及其委托代理人徐继峰、被上诉人严冬的委托代理人李芬萍、中原公司的委托代理人王娜、陈志毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严冬原审诉称，严冬经中原公司介绍，准备购买南京市建邺区云锦路139号春晓花园某幢1107室（下称春晓花园某幢1107室），根据中原公司工作人员介绍，此房原购房人蒋子昊已向开发商金地集团南京房地产发展有限公司（以下简称金地公司）支付了50万元的购房首付款。严冬于2013年6月9日至中原公司处支付购房首付款50万元及佣金7.8万元，其中47万以本票的形式直接支付蒋子昊，另3万元通过中原公司POS机刷卡按蒋子昊的要求支付给了中原公司，佣金也是通过刷POS机支付中原公司。付款当日，中原公司工作人员便带严冬至开发商金地公司处办理更名手续，并签订认购协议。2013年7月22日，严冬与开发商金地公司签订商品房销售合同，约定总房价款为652.5万元，开发商金地公司要求严冬再支付642.5万元购房款，此时严冬才知原认购人仅向开发商金地公司支付了10万元。之后，严冬只好支付了开发商金地公司642.5万元，才取得涉诉房屋。所以，蒋子昊、中原公司所称已付开发商的首付款金额与实际金额存在40万元差额，蒋子昊因此获得不当得利40万元；因涉诉房屋的产权人是开发商金地公司，而非蒋子昊，蒋子昊无权处分，但却收取房屋价款。此外，根据严冬和中原公司签订的中介合同约定房屋价款是按照南京市存量房交易合同中约定的支付方式、期限，支付房款，且中介合同上有明确价款的约定，与严冬签订的商品房现售合同及装修合同上约定的价款是完全一致的，所以严冬认为应当按照中介合同及现售合同来确定房屋价款。现严冬为维护自己的权益，诉至法院，请求判令：1、蒋子昊、中原公司退还严冬不当得利的购房款40万元；2、中原公司退还佣金7.8万元；3、蒋子昊、中原公司向严冬赔偿1-2项诉请的利息损失10000元（实际计算期限自2013年6月9日起按银行同期贷款利率计算至判决给付日期止）；4、蒋子昊、中原公司承担本案诉讼费用。蒋子昊原审辩称，本案并不是一个不当得利纠纷，而是单纯的认购权转让，我方为该房屋的原实际认购人，从严冬处取得40万元是基于认购权的转让。10万元定金是我方支付给开发商的，开发商也是按我方指示办理更名手续，办理更名手续时蒋子昊、中原公司、严冬及开发商业务员沈燕燕均在场。涉案房屋价款为680万元，由严冬与中原公司签订的佣金确认单能够确认，佣金确认书上有严冬的小签。故蒋子昊作为实际认购人转让该房屋所获取的房屋差价是符合双方约定的，且该约定并没有违反法律强制性规定，应属有效。中原公司原审辩称，严冬从蒋子昊处获得认购权后，与开发商签订了商品房买卖契约，并已交付入住，我方的居间工作已经完成，不存在退还佣金7.8万元的说法。我方是受蒋子昊的委托将春晓花园某幢1107室转让给严冬，从而我方与严冬签订的佣金确认书，其中明确约定房屋价款为680万元。原审法院经审理查明，2013年5月17日，蒋子昊与中原公司签订房地产买卖中介合同，约定由中原公司作为中介方，促成蒋子昊购买金地公司所有的春晓花园某幢1107室，房屋售价为640万元整。当日，蒋子昊与中原公司签订佣金确认书，其中载明：“…成交物业：集庆门大街以南云锦路以东金地春晓花园某幢四单元1107室（云锦路139号某幢四单元1107室），成交金额：陆佰肆拾万元整，佣金：伍万元整…”。2013年5月21日，蒋子昊支付金地公司定金10万元，金地公司出具了10万元购房定金收据，付款单位栏写的是“王雪”，庭审中，蒋子昊称，当时其名下已有两处房产，根据当时的限购政策，其不能再购买住房，故未用其本人的名字与开发商金地公司签订认购协议。审理期间，法院就此事向开发商金地公司作了调查，金地公司公司称蒋子昊并非房屋认购人，但曾缴纳定金10万元，当时的认购协议已无法找到。2013年6月3日，严冬与中原公司签订房地产买卖中介合同，约定由中原公司作为中介方，促成严冬购买金地公司所有的春晓花园某幢1107室。该中介合同第四条第一款约定：按照《南京市存量房交易合同》中约定的支付方式及期限，支付房款。庭审中，严冬提供的中介合同中载明房价为652.5万元，中原公司提供的未载明房价，中原公司称严冬提供的是其自己书写上去的。2013年6月9日，严冬与中原公司签订佣金确认书，其中载明：“…成交物业：集庆门大街以南，云锦路以东金地春晓花园某幢四单元1107室，成交金额：陆佰捌拾万元整，佣金：柒万捌仟元整…”。当日，严冬支付蒋子昊47万元，并支付中原公司10.8万元，其中7.8万元为严冬的中介服务费，另3万元是按蒋子昊指示替其支付的中介服务费。仍是该日，中原公司工作人员王巧利、严冬、蒋子昊三人至金地公司，严冬与金地公司签订商品房认购协议，约定：严冬购买金地公司的春晓花园某幢1107室，总房价为652.5万元，建筑面积290.3平方米，签订协议时支付定金10万元，签订商品房买卖契约后定金转为购房款。因蒋子昊已于2013年5月21日支付金地公司定金10万元，而就在此前严冬才支付蒋子昊50万元（47万元本票和替蒋子昊付的3万元中介服务费），故金地公司就未将10万元退给蒋子昊，而是给严冬出具了一张已支付定金10万元的收据。2013年6月18日，中原公司向严冬出具金额为7.8万元的中介服务费发票一张。2013年7月22日，严冬与金地公司签订商品房现售合同及装修委托合同，其中明确房屋价款为5799250元、装修价款为725750元。2013年7月24日，金地公司向严冬支付金额为725750元，款项性质为装修款的发票一张。2013年9月4日，金地公司向严冬支付金额为5799250元，款项性质为购房款的发票一张。严冬共计支付金地公司总购房款为652.5万元。2013年9月3日，严冬收到汇款人叫徐吉云的12.5万元的汇款，庭审中，严冬称，购房时就与金地公司约定好的，如果交易成功，会退还其12.5万元。蒋子昊、中原公司也均称该钱是退严冬的房款，这样房屋总价款也与佣金确认书上680万元吻合。审理期间，原审法院曾试图联系徐吉云以明确12.5万元汇款的性质，但未能联系上。以上事实，由中介合同、购房发票、佣金确认书、中介服务费发票、POS签购单、定金收据、认购协议、本票以及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案的争议焦点为：一、严冬与中原公司签订的佣金确认书是否有效。原审法院认为，中原公司称受蒋子昊的委托将春晓花园某幢1107室转让给严冬，从而与严冬签订的佣金确认书，约定房价为680万元，但蒋子昊并非该房屋的产权人，只是曾为该房屋向权利人金地公司支付过10万元定金，其对该涉诉房屋无任何处分权，且之后严冬与房屋权利人金地公司签订的商品房现售合同及装修委托合同，约定的房价为652.5万元，故该份佣金确认书上对房价的约定应为无效。二、是否构成不当得利。原审法院认为，因严冬与中原公司签订的佣金确认书中对房价的约定为无效约定，故680万元的房价不能约束严冬。严冬根据与金地公司签订的合同，支付了金地公司652.5万元，取得了春晓花园某幢1107室。严冬作为该房屋的最终购买人，与房屋所有权人金地公司协商同意，将蒋子昊所支付的定金，视为严冬所付，严冬已将此款返还蒋子昊，但蒋子昊在严冬与金地公司签订的10万元定金合同之外，另收取严冬40万元，并无法律上的依据，构成不当得利。三、中原公司是否承担连带责任及是否需要返还佣金。原审法院认为，中原公司在蒋子昊取得严冬的40万元中，未获取利益，故不应承担连带责任。严冬与中原公司间有买房委托合同，且中原公司完成了合同义务，帮助严冬购得了春晓花园某幢1107室，故其收取严冬中介服务费7.8万，应属合理，故中原公司无需返还严冬该中介服务费。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条的规定，原审法院判决：一、蒋子昊于判决生效之日起十日内返还严冬人民币40万元和利息（自2013年6月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、驳回严冬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8470元，由蒋子昊负担（此款严冬已预交，由蒋子昊于判决生效之日起十日内直接给付严冬）。上诉人蒋子昊不服原审判决，向本院提起上诉称，一、本案案由定性错误。本案属于合同订立和履行中发生的争议，因此应定案为合同纠纷。二、被上诉人严冬购房并支付认购权转让费系其当时自主选择，事后其反悔违反了诚实信用原则，原审判决显失公平。双方涉案合同已经履行完毕，蒋子昊与严冬之间的权利义务已经消灭，严冬无权要回该款项。另外上诉人也交了10万的定金和5万元中介费，原审判决明显偏袒被上诉人严冬。三、原审法院在认定事实及适用法律上存在错误，证据采信上欠妥。佣金确认书是严冬亲笔签字确认的，因此房屋的价款应采信佣金确认书上的680万元；上诉人也支付相关费用，上诉人获得的利益应受保护。综上，上诉人请求法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人严冬的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。被上诉人严冬答辩称，双方约定的房款是652.5万元，佣金确认书只是对佣金的确认，而不是对房屋价格的确认，所以不能按佣金确认书上写的成交金额来确定房屋的价款。另外，严冬是在错误地认为蒋子昊付给开发公司的房款是50万元的前提下，才向蒋子昊支付了50万元，原审按不当得利判令蒋子昊返还40万元具有法律和事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人中原公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均无提供新的证据。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。严冬与金地公司签订的商品房认购协议及商品房现售合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效。该认购协议及合同明确约定购买涉案房屋春晓花园某幢1107室的总房价为652.5万元，被上诉人严冬已按约支付全部房款，并成为涉案房屋的所有权人。而本案中上诉人蒋子昊既未提供证据证明其与开发商金地公司签订过涉案房屋认购协议，也未提供证据证明其系涉案房屋的权利人，且严冬与蒋子昊并无合同关系，故上诉人蒋子昊另收取被上诉人严冬的40万元，并无合法根据，其获取的利益造成被上诉人严冬财产受损，因此，上诉人蒋子昊应当将其取得的不当利益返还给严冬。蒋子昊上诉主张其收取的40万元系房屋认购权转让费的理由不成立，本院不予支持。因上诉人蒋子昊与被上诉人严冬在本案中并无合同关系，原审法院认定案由为不当得利纠纷，并无不当，上诉人认为本案案由定性错误，于法无据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8470元，由上诉人蒋子昊负担。判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽代理审判员 涂 甫代理审判员 付 双二〇一五年七月十六日书 记 员 朱亚芳 来源：