（2015）清民初字第491号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2016-01-04

案件名称

巫雅瑛、余艳丽与清流永顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

清流县人民法院

所属地区

清流县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

巫雅瑛,余艳丽,清流永顺房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《房屋登记办法》：第二十三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百七十九条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省清流县人民法院民事判决书（2015）清民初字第491号原告：巫雅瑛，男，汉族，1986年9月21日出生，住福建省清流县。原告：余艳丽，女，汉族，1982年12月22日出生，住福建省清流县。上述二原告的委托代理人：何俐亲，福建业发律师事务所律师。被告：清流永顺房地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇水南街381号，组织机构代码67651841-6。法定代表人：檀东国，该公司总经理。委托代理人：郑杰，该公司销售经理。委托代理人：谢洪强，福建光兴律师事务所律师。原告巫雅瑛、余艳丽与被告清流永顺房地产开发有限公司（以下简称永顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理。依法由审判员余忠发适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巫雅瑛、余艳丽的委托代理人何俐亲和被告永顺公司的委托代理人谢洪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫雅瑛、余艳丽诉称：2012年8月27日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份。双方约定，二原告以520，365元（人民币，下同）的价格购买被告开发的清流县龙津镇永顺花园小区第12幢1002室商品房，同时约定了交房时间、逾期交房违约责任等权利义务。合同签订后，二原告依约履行了合同义务，但被告延期至2013年5月28日才交付房屋且未履行交付《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》的义务。交房当日，二原告补交了购房款2，873元。被告已逾期交房147天，应从合同约定交房日的次日起按房屋总价款的日万分之二支付违约金，该逾期交房违约金为15，298.70元。合同还约定被告应当在交房后90日内将房屋权属证书交付二原告，但时至2014年10月15日被告才交付两证，已逾期415天。被告应按二原告已支付价款的日万分之一支付逾期办证违约金，该逾期办证违约金为21，714元。为此，请求法院依法判令：1.被告支付二原告逾期交房违约金15，298.70元和逾期办证违约金21，714元，合计为37，012.70元；2.被告向二原告交付《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》。被告永顺公司辩称：一、二原告主张被告逾期交房与事实不符。根据合同约定，被告应当在2012年12月31日前将房屋交付二原告使用，同时还约定，购房款结清才能交房。被告已向二原告发出“永顺花园”入伙通知书通知二原告交房，但二原告因自身原因导致按揭贷款于2013年1月25日才发放，并拖延至2013年5月28日才结清购房款和交房。二、二原告主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效。姑且不谈二原告的诉讼请求能否支持的问题。二原告主张逾期交房违约金是从2012年12月31日起计算，但二原告在2015年5月6日才向法院提起诉讼，其主张的从2012年12月31日起至2013年5月6日期间的逾期交房违约金已经超过二年的诉讼时效。三、被告为二原告代办房屋权属证书，无论是否逾期，后果应由二原告自行承担。四、二原告没有及时取得房屋权属证书是因为办证政策变化及房屋产权登记机关造成的，并非被告原因导致。一方面，清流县办证机关自2012年1月1日起将计划生育证明材料作为申请房屋产权登记的必备材料。另一方面，办证时点处于清流县房屋交易管理所办证高峰期。因此，二原告没有在房屋交付使用后及时取得房屋权属证书并非是被告原因造成。五、退一万步讲，即使被告构成违约，需要支付违约金，也是基于客观原因的被动违约，二原告主张每日按已付款的0.01％支付违约金明显过高，应当予以调整。六、被告交付的房屋已经验收合格并具备使用条件。二原告要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料，被告已经向法院举证提供。综上，请求法院查明事实，驳回二原告的诉讼请求。经审理查明：二原告与被告于2012年8月27日签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告向被告购买址在清流县龙津镇水南街永顺花园第12幢1单元1002号商品房；商品房价款按建筑面积计算，单价每平方米4，047元，总金额为520，365元；双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认与面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、违约责任等进行了约定。其中，合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2.因买受人未办妥银行贷款（含商业贷款和公积金贷款）手续或银行原因，致使出卖人未足额收到购房款”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收回本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期三十日未办理交房手续的按日向出卖人支付已付款万分之一房屋代管金，期间的房产毁损和第三人的侵权等责任均由买受人承担。”合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时按已付款的0.05％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”合同签订后，被告分别于2012年9月25日、2013年1月25日和2013年5月28日向二原告开具了金额为170，365元、350，000元和2，873元的销售不动产统一发票。2013年5月28日，被告向二原告发出了入伙通知书，双方于当日就讼争商品房办理了交接手续。2014年12月12日，二原告向被告领取了讼争商品房的房屋权属证书，房屋所有权证书的登记时间为2014年3月31日，土地使用权证书的落款时间为2014年4月30日。另查明，讼争商品房所在工程经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位于2012年12月19日进行了竣工验收。讼争商品房所在工程在建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告中显示为合格，办结时间为2013年7月10日。2013年12月20日，被告取得了讼争商品房所在工程的《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。上述事实，有二原告举示的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋交接单》，被告永顺公司的委托代理人举示的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《房地产开发企业资质证书》、《商品房预售许可证》、《“永顺花园”入伙通知书》、《房屋交接单》、《产权证移交记录》、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《消防监督结果公开》，以及二原告的委托代理人与被告永顺公司的委托代理人的当庭陈述在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，可以采信。本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效。合同签订后，合同当事人均有义务按照合同的约定，全面履行自己的义务。一、关于二原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。根据合同约定，被告应于2012年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给二原告使用，但因二原告未办妥银行贷款手续或因银行原因，致使被告未足额收到购房款的，被告可据实予以延期交房。在收清预收购房款后，被告应当通知二原告接收房屋。因被告未通知导致二被告迟延接收房屋的，被告应承担由此产生的逾期交房责任，故被告应承担二原告自2013年1月26日开始计算至2013年5月28日止共计123天的逾期交房违约金。二、关于被告抗辩二原告主张逾期交房违约金已经超过二年诉讼时效的问题。根据合同约定，被告逾期交房的违约责任是按日支付，故逾期交房违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。二原告于2015年5月4日才向本院提起诉讼，因此，自2013年1月26日至2013年5月3日止共计98天的逾期交房违约金已经超过二年诉讼时效。综上，被告应支付二原告逾期交房违约金2，601.83元（520，365元×0.02％×25天）。三、关于二原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。被告负责代办房屋权属证书，有双方的陈述在案为凭，本院予以认可。双方订立的《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人原因，买受人不能在讼争商品房交付使用后90日内即2013年8月26日前（含26日）取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％支付违约金。即如非被告原因，致使办理房屋权属证书迟延，则不应由被告承担违约责任。故被告在负责代办房屋权属证书的情况下应承担因其原因自2013年8月27日开始至其将有关购房户办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件止的违约金。本案中，被告提供的清流县房屋交易管理所出具的《关于永顺花园房屋办证情况的说明》说明的是永顺花园1-8号楼的办证情况，无法证明被告已在2012年将二原告办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件。现二原告和被告均未能提供证据证明被告将原告办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的具体时间，根据《房屋登记办法》第二十三条规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。”结合二原告所提供的房屋所有权证上所载明的登记时间2014年3月31日，酌定被告提交二原告的办证资料并已具备办证条件的时间为2014年2月17日。因此，被告应承担自2013年8月27日开始计算至2014年2月17日止每日按523，238元的0.01％支付违约金9，156.67元（523，238元×0.01％×175天）。被告主张其是为二原告代办房屋权属证书，代理行为产生的后果应由委托人即二原告承担，无论是否逾期办证，后果均应由二原告承担，于法无据，本院不予支持。被告主张违约金过高，但未能提供证据予以证明，本院不予支持。四、关于二原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的问题。现被告未能提供证据予以证明其已交付，因此，根据合同约定，对二原告该项请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告清流永顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告巫雅瑛、余艳丽逾期交房违约金2，601.83元；二、被告清流永顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告巫雅瑛、余艳丽逾期办证违约金9，156.67元；三、被告清流永顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巫雅瑛、余艳丽交付清流县龙津镇水南街永顺花园第12幢1单元1002号商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、驳回原告巫雅瑛、余艳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费725元，减半收取为362.50元，由原告巫雅瑛、余艳丽共同负担247.50元，被告清流永顺房地产开发有限公司负担115元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审判员　　余忠发二〇一五年七月十六日书记员　　杨桂珍百度搜索“”