（2015）蒲江民初字第166号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-12-10

案件名称

花样年(成都)生态旅游开发有限公司与徐建群商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

蒲江县人民法院

所属地区

蒲江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

花样年（成都）生态旅游开发有限公司,徐建群

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

四川省蒲江县人民法院民事判决书（2015）蒲江民初字第166号原告花样年（成都）生态旅游开发有限公司。住所地：四川省蒲江县。法定代表人潘军，董事长。委托代理人钟俊芳，四川泰和泰律师事务所律师。委托代理人宋易舒，系公司员工。被告徐建群。委托代理人郭寨。原告花样年（成都）生态旅游开发有限公司（以下简称花样年开发公司）与被告徐建群商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月1日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月16日和6月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟俊芳、宋易舒及被告委托代理人郭寨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告花样年开发公司诉称，2013年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》和补充协议，约定被告向原告购买“花样年·大溪谷2.2期”＊＊幢＊单元＊层＊号房屋一套，合同总价款为人民币2042372元，支付方式为分期付款。合同约定，被告应于2013年12月11日前支付购房款822372元，于2014年1月30日前支付购房款400000元，于2014年8月30日前支付购房款820000元。若被告未按期支付房款，迟延日期超过30日的，原告有权解除合同。同时，被告还应按总房款的20%支付违约金。合同签订后，被告于2014年7月5日前分两批支付购房款共计1230847元，余款811525元经原告多次催收至今未付。基于被告的严重违约和合同约定，原告于2015年1月30日向被告邮寄送达了《解除商品房买卖合同的通知》，原、被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议已依法解除。据此，请求法院判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除；判令被告立即支付解约违约金408474.4元（总房款20%）。被告徐建群辩称，对商品房买卖合同、补充合同的签订时间及内容无异议。合同签订后，被告于2013年12月20日支付购房款822372元，于2014年7月5日支付购房款408475元。上述款项的交付均是按双方的口头约定，由原告通知后及时交付的，被告没有延期付款。剩余房款未及时支付是因被告在2014年7月到现场看房时，发现所购房屋的正前方约10米处有7座坟墓未迁。该情况被告事先不知晓，原告也未告知。若被告知晓该情形，是不会签购房合同的。于是被告要求原告将坟墓搬迁或者置换其他房屋，并且缓交剩余房款；原告同意后，将6座坟墓搬迁，剩余一座至今未搬。经蒲江县工商局多次调解，原告既未将最后一座坟墓搬迁，又不给被告置换房屋，被告为了自己的权益不受损才暂停支付剩余房款的，被告没有违约，原告单方解除《商品房买卖合同》及补充协议的通知不能产生法律效力。只要坟墓搬迁完毕，被告愿意继续履行合同。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2013年12月11日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：1、由被告向原告购买“花样年·大溪谷2.2期”＊＊幢＊单元＊层＊号房屋一套，总价款为2042372元，付款方式为分期付款，即：2013年12月11日前支付822372元，2014年1月30日前支付400000元；2014年8月30日前支付820000元。2、被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同；同时，被告应按总房款的20%支付原告违约金。3、房屋交付时间为2015年9月30日前。4、“花样年·大溪谷2.2期”建设工程施工合同约定的开工时间为2013年9月1日，竣工时间为2014年9月1日。合同签订后，被告于2013年12月20日支付房款822372元，于2014年7月4日支付房款308475元，于2014年7月5日支付房款100000元。之后，被告以原告隐瞒本案争议房屋附近约10米处有7座坟墓未搬迁、误导被告签订合同为由，要求原告搬迁所有坟墓或置换房屋，并以拉横幅的方式维权，同时暂停支付剩余房款。之后，原告对被告指出的坟墓进行了部分搬迁。2014年12月9日原告向被告发出付款通知，以双方的合同合法有效为由，要求被告支付购房尾款811525元，并承担违约金责任。2014年12月25日被告向蒲江县工商行政管理部门提起申诉，以“原告隐瞒其向被告出售的房屋附近有7座坟墓未搬迁，经被告交涉后，原告仅搬迁6座，尚存1座未迁”为由，要求原告换房，免交违约金。蒲江县工商行政管理部门受理申诉后，于2014年12月29日至2015年1月30日分别组织双方进行了3次调解，但未达成一致。2015年3月3日工商行政管理部门结束调解。2015年1月30日原告向被告邮寄送达《解除商品房买卖合同的通知》，宣布解除《商品房买卖合同》及补充协议。2015年2月11日原告向本院提起诉讼，要求确认双方的合同已经解除。庭审中，针对被告的坟墓搬迁和暂停付款抗辩，原告认为“被告购房时已经知晓房屋周边情况，且坟墓不在开发商的红线范围内，坟墓问题不能成为其迟延付款的正当理由；被告就坟墓问题拉横幅维权，原告也没有同意其延期付款或者换房；被告到工商部门申诉时，已逾期付款3月多，原告单方解除合同符合法律规定和合同约定。”另查明，2015年6月16日本院组织双方到现场查看，发现被告所购房屋的附近10米左右已没有未搬迁坟墓。庭审中，被告也认可缓交购房款的障碍已排除，要求继续履行合同。以上案件事实有原、被告的当庭陈述，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，解除商品房买卖合同的通知，快递单，收款收据，照片，视频，申诉登记单，申诉调查调解单，大溪谷坟墓房更换相关说明，授权委托书，消费者权益争议调解书，付款通知，禁止破坏林地自愿违法使用林地的停工通知书，当事人身份信息等在案佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反有关法律和法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人双方具有法律约束力。在合同履行过程中，被告于合同签订后已交付购房款1230847元，虽然付款时间与合同约定有所迟延，但为原告所接受。之后，被告因所购房屋附近坟墓搬迁问题与原告进行交涉并发生纠纷，原告也将大部坟墓搬迁，但未达到被告要求。2014年12月9日原告向被告发出付款通知，要求被告支付购房尾款，并承担违约金责任。12月25日被告向工商行政管理部门提起申诉，要求换房，不承担违约金。在工商调解期间，原告向被告发出解除合同通知，宣布双方合同解除。该解除系原告单方行使合同解除权，但该解除权的行使能否使双方的合同关系归于消灭，须以被告无正当理由迟延付款为前提。依照《中华人民共同合同法》第六十八条第一款第四项“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”之规定，应当先履行的一方有确切的证据证明对方在履行期限到来后，将不能或不会履行债务，则在对方没有履行或者提供担保之前，有权暂时中止债务的履行。本案被告暂停付款的原因是基于所购房屋附近的坟墓未完全搬迁，在争议坟墓搬迁问题未得以解决前，被告为保证今后的居住环境和生活质量不受影响而暂停付款，并无不当。且被告在发现坟墓未完全搬迁后，对原告的付款通知并非置之不理，而是在协商未果的情况向工商行政管理部门提出申诉，请求调解。所以，被告暂停付款的行为并非无正当理由拒不履行合同义务，而是行使合同履行中的不安抗辩权，该行为不构成违约。原告在工商行政管理部门调解期间单方宣布解除合同，不能当然导致本案合同的消灭。对原告要求确认双方合同已经解除的主张，本院不予支持。对原告基于合同解除主张的违约金，本院也不支持。但由于被告抗辩的坟墓搬迁问题已在本案辩论终结前消灭，被告暂停支付购房尾款的法定事由已不存在，被告应积极主动履行其应尽的合同付款义务。综上所述，依照《中华人民共同合同法》第六十八条之规定，判决如下：驳回原告花样年（成都）生态旅游开发有限公司的诉讼请求。本案受理费7427元，由原告花样年（成都）生态旅游开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　黄晓军审　判　员　　付　俊人民陪审员　　陈仕俊二〇一五年七月十六日书　记　员　　何　娇来源：百度“”