（2015）苏中民终字第01806号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-10-08
案件名称
昆山市芳芳服装有限公司与昆山天尊家具有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆山天尊家具有限公司,昆山市芳芳服装有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01806号上诉人（原审被告、反诉原告）昆山天尊家具有限公司，住昆山市开发区蓬朗昆嘉路205号。法定代表人富立梅，该公司董事长。委托代理人冷琪。被上诉人（原审原告、反诉被告）昆山市芳芳服装有限公司，住昆山开发区昆嘉路205号。法定代表人周汉光，该公司董事长。委托代理人王坤元，江苏海联海律师事务所律师。上诉人昆山天尊家具有限公司（以下简称天尊家具公司）因与被上诉人昆山市芳芳服装有限公司（以下简称芳芳服装公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年6月19日，芳芳服装公司作为出租方与作为承租方的天尊家具公司签订《厂房租赁合同》1份，约定：出租方将其合法拥有使用权的厂房出租给承租方使用。一、厂房坐落在昆山开发区昆嘉路205号，租赁建筑面积为3000平方米；二、厂房起付日期和租赁期限：1、在之前租户搬离后，出租方即交付厂房。厂房交付日期最迟为2014年7月1日。装修期（免租期）为两个月，自2014年7月1日至2014年8月31日。2、厂房租赁自2014年9月1日起，至2016年8月31日止，租赁期为贰年。到期如承租方没有提出异议事终止合同，则此合同自动延期至承租方退租。如果晚交房，则相应装修期（免租期）和起租期往后顺延。四、租金及租金支付方式：1、承租方自合同签定之日起3日内向出租方交付合同订金3万元。2、租用期间的租金，先付后用。每3个月为一期租金，承租方应当在每期租金开始起算前3日，将租金支付给出租方，出租方收取租金时出具收据。3、厂房租金为每年330000元（不含税），每年分四次交付出租方。双方还对厂房交付及使用等方面进行了约定。合同签订后当日，天尊家具公司向芳芳服装公司支付订金3万元。2014年8月1日，双方达成如下书面意见：“经出租方昆山市芳芳服装有限公司法人周汉光和承租方昆山天尊家具有限公司双方确定，昆嘉路205号交房日期确定为2014年8月1日，第一期房租自2014年10月1日起算”。上述事实由厂房租赁合同、房产证、解除合同通知书、邮政快递签收单及双方当事人的陈述为证。原审原告芳芳服装公司于一审审理中申请撤回起诉，原审法院裁定准许。原审反诉原告天尊家具公司的反诉请求为：芳芳服装公司多次迟延交房，应当赔偿迟延交房对其造成的损害，请求判令芳芳服装公司：一、支付赔偿金102423.20元（含工人工资29140元，临时替代仓库租赁费50000元、由于晚交房和不完全交房产生搬运费叉车租借和车辆运输费等19800元，一、二审交通、通讯费500元，利息2983.20元）；二、承担案件全部受理费；三、为天尊家具公司办理用电、用水过户手续；四、向天尊家具公司返还30000元订金；五、驳回芳芳服装公司其余诉讼请求。原审法院认为：双方当事人签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效依法受法律保护。合同签订后，双方协议将交房日期确定为2014年8月1日，第一期房租自2014年10月1日起算，该协议实质是对原合同中交房日期及起租日期的变更，即将交房日期和起租日期向后顺延一个月。天尊家具公司反诉认为芳芳服装公司迟延交付房屋给其造成损失，因2014年8月1日交付房屋是双方协商一致的结果，天尊家具公司也未在达成合同变更时提出损失赔偿，且双方在合同中对延期交房已作约定，故对天尊家具公司的反诉请求，原审法院不予支持。视此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条之规定，原审法院判决：驳回昆山天尊家具有限公司的反诉请求。反诉案件受理费2348元，减半收取1174元，由昆山天尊家具有限公司负担。上诉人天尊家具公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审中芳芳服装公司以我方“多次不诚信行为以及拒付首期租金”为由要求解除租赁合同，系歪曲事实，在我方据理力争维护自身权利的情况下芳芳服装公司撤回起诉，一审法官在一审中存在诸多不合理行为，对于我方的反诉请求又以确定交房日期的确定书构成合同变更，我方在合同变更时未提出损失赔偿，双方在合同中对延期交房已作约定为由予以驳回，实无道理。对于“给付迟延”，台湾学者史尚宽先生在其《债法总论》中即已明确，缓期给付是给予债务人延展履行期，对于已经发生的迟延利息及其他因迟延所产生之损害的赔偿债务并不当然消灭，除非有明确的放弃之意思表示。双方虽然在房屋租赁合同中书写了“如果晚交房，则相应装修期（免租期）和起租期往后顺延”，但该约定并不构成免责，双方在合同中对延期交房地违约责任未作明确约定。参照武汉大学出版社2003年出版的《合同法》读本中关于免责条款的要求，本案中免责条款并未写入合同，即使上述约定算作免责条款，在含混不清的情况下，其利益也应当归于无需依赖该免责条款的一方，即我方。事实上，在确定交房日期的当天及第二天，我方就已向对方法人周汉光提出延期交房要求索赔，具体金额到时再算，周汉光也同意赔偿几万元。事后因为公司搬家的事宜较多、较烦乱，本打算到交房租时再一并理论。关于双方交房日期的确认书，足以证明对方存在迟延交房的情况，我方要求对方写下该确认书正是为了以后的索赔。此外，一审法院未就水电过户和订金返还的反诉请求审理判决属于“判断遗漏”。综上，我方认为，一审法院司法不公，恳请二审法院撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的所有反诉请求；相关诉讼费用均由芳芳服装公司承担。被上诉人芳芳服装公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉无理，请求驳回。二审经审理查明，芳芳服装公司（甲方）与天尊家具公司（乙方）签订的《厂房租赁合同》第三条约定了厂房交付时甲方应完成的工作，其中第5项为将工业用电和用水过户到乙方，各共用电、用水账户的租户各自安装电表和水表，每月将按示数及损耗率将水电费交于乙方，由乙方交到相关部门，乙方仅开据相关收据作为收费凭证；第九条违约责任中约定如因甲方原因导致乙方无法使用该厂房，甲方须退还押金与剩余租金（如果有的话），并按年租金的30%补偿乙方，由此而造成的乙方其它损失，亦由甲方承担。现涉案厂房的生产用电已经过户至案外人昆山格威测电子有限公司名下。二审中，芳芳服装公司表示已经另行起诉要求解除与天尊家具公司签订的《厂房租赁合同》，经查，该案已由原审法院于2015年4月8日受理，案号为（2015）昆民初字第01480号，该案目前尚在审理中。以上事实，由《厂房租赁合同》、昆山格威测电子有限公司出具的证明、（2015）昆民初字第01480号受理案件通知书以及当事人陈述予以证实。二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。二审中，天尊家具公司提供其公司员工曹开锦和唐国锋的书面证人证言各一份，并申请曹开锦和唐国锋出庭作证，用以证明因芳芳服装公司延期交付租赁房屋导致其公司另找临时仓库的事实以及产生的相关损失。曹开锦到庭陈述：“我公司是在昆山开发区生产的，租赁的别人厂房，后来房租到期，我公司就找到了芳芳服装厂的厂房，本来说是在7月1日交房的，因为到期无法交房，我公司就临时找了厂房，到了7月底，芳芳服装厂之前的租客才搬走，我们才能搬进去。因为公司停产，公司的工人都走了。搬到新厂房后半个月后才恢复生产。”唐国锋到庭陈述：“我公司在2014年7月份合同到期，新租的厂房在7月份交房但是没有按时交房，我们就临时租赁了厂房，7月底我们从临时厂房搬到了新厂房。这个搬迁时间里，很多熟练工人都流失了。当时工资是按照昆山市的最低工资标准发放的，为此我们员工很不开心。8月初时候，新厂房的房东到宿舍找冷经理商量说南面的几间房需要重新盖，还有就搬迁事情说要赔偿我们一些钱。”两位证人均认可未看到厂房租赁合同。对上述证人证言，芳芳服装公司质证认为：1、两位证人是天尊家具公司的员工，与天尊家具公司有利害关系，证明效力差；2、一审时天尊家具公司未申请证人出庭作证；3、证人所述内容不能证明天尊家具公司的主张和观某且证人就交房时间以及签订合同所约定的内容都不清楚，无法证明是否延期交房。本院认为：芳芳服装公司与天尊家具公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。根据《厂房租赁合同》的约定，租赁厂房最迟交付日期为2014年7月1日。2014年8月1日，芳芳服装公司法定代表人周汉光与天尊家具公司签订书面意见一份，确定租赁厂房的交房日期为2014年8月1日，第一期房租自2014年10月1日起算。芳芳服装公司认为该书面意见是对《厂房租赁合同》约定的交付时间及租金起算时间的变更，天尊家具公司则认为该书面意见是对实际交房时间的确认。本院认为，该书面意见不仅确定了交房日期，同时也确定了租金起算时间，理解为对原合同约定的变更更为妥当。据此，双方已经协商一致将原约定的交房日期变更为2014年8月1日，对于实际交房时间，双方虽存在争议，但根据天尊家具公司提供的证人证言，天尊家具公司于2014年7月底搬至租赁厂房，故芳芳服装公司的实际交房时间未超过变更后的交房日期，天尊家具公司主张逾期交房造成的损失并无事实依据，本院不予支持。关于用电、用水的过户，根据《厂房租赁合同》第三条的约定，芳芳服装公司应在交付厂房时将工业用电、用水过户至天尊家具公司名下，现芳芳服装公司将工业用电过户至案外人名下与该约定不符，但芳芳服装公司已经另行起诉要求解除双方之间的《厂房租赁合同》，该案目前在审理中，在双方就租赁合同关系能否继续存在争议的情况下，在本案中处理工业用电、用水的过户问题可能给双方当事人造成不必要的负担。故对该项主张本院暂不予处理，天尊家具公司可于双方之间的租赁合同关系确定后另行主张。关于30000元的返还，双方当事人对30000元款项的性质存在争议，芳芳服装公司认为根据《厂房租赁合同》第九条关于退还押金的约定，该30000元应当属于租房押金；天尊家具公司认为根据《厂房租赁合同》第四条的约定，该30000元属于合同订金，应当冲抵房屋租金或予以返还。对此，本院认为，《厂房租赁合同》第四条明确约定为天尊家具公司自合同签订之日起3日内交付合同订金30000元，合同中并无交纳租房押金的约定，故该30000元应当属于订金。订金系具有预付款性质的支付，目前双方签订的《厂房租赁合同》已经成立、生效并在履行过程中，天尊家具公司要求返还订金并无依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2348元，由上诉人昆山天尊家具有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一五年七月十六日书 记 员 沈华君 关注公众号“”