（2014）微民重字第18号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-12-22
案件名称
李德灵与微山县弘兴房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
微山县人民法院
所属地区
微山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李德灵,某公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款
全文
山东省微山县人民法院民 事 判 决 书（2014）微民重字第18号原告李德灵。委托代理人潘诚法。被告某公司。法定代表人李佰模。委托代理人班运志。委托代理人闫庆莉。原告李德灵与被告某公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后于2014年6月3日作出（2013）微民初字第1444号民事判决，被告某公司不服，向山东省济宁市中级人民法院提起上诉。济宁中院于2014年11月20日作出（2014）济民终字第1945号民事裁定书，撤销微山县人民法院（2013）微民初字第1444号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李德灵及其委托代理人潘诚法，被告某公司的委托代理人班运志、闫庆莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德灵诉称，2011年9月份，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告于2011年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，否则，其应该按原告已付房款总额每日万分之五的比例支付违约金。合同签订后，原告如约交纳了全部房价款，但被告至今仍未按合同约定的交付条件和交接程序交付房屋及相关合法证明文件。被告的行为已构成合同违约，并给原告造成经济损失。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令，1、被告继续履行合同，支付原告违约金至起诉之日共计107058.38元（原告对起诉日后发生的违约金保留诉权）；2、诉讼费由被告承担。被告某公司辩称，一、2011年9月被告与原告签订《商品房买卖合同》时，涉案商品房主体工程已建成，其他工程被告也一直在积极的施工建设，2012年初基本建成，原告已于2012年4月签收涉案商品房并装修入住，并未给原告造成实际损失。因工程验收涉及消防、供电、供水、通讯、绿化等多部门，被告一直积极协调，申请办理，但因手续繁琐，致使部分验收未完成，此非被告所愿，被告并非恶意违约。《商品房买卖合同》中约定出卖人违约按日支付已交房价款万分之五的违约金过高，依据相关法律规定，对约定过高的违约金，一方可请求变更，被告请求变更，请求以违约行为造成的实际损失计算违约金数额。也基于这个原因，自原告入住以来，被告一直垫付物业费用未向原告收取（目前物业管理费收费标准为每月0.6元／平方米），年约让利1500元-2000元，对除业主按实际购买的用电卡支付每月用电费用外，供电部门每月收取小区的变损、线损均由被告承担。同时涉案商品房实际建筑面积大于约定建筑面积，对于面积差异部分，被告尚未向原告主张补足差额房款，鉴于涉案小区部分业主与被告发生的类似纠纷，被告本着负责的态度，希望能与原告协商，妥善解决该纠纷，为小区营造一个和谐的生活环境。二、诉讼费用应由双方据实协商承担。全部要求被告承担欠公平、合理。经审理查明，原告李德灵于2011年9月19日与被告签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第八条载明：“交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、无”。《商品房买卖合同》第九条载明：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；2、无”。《商品房买卖合同》第十一条载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同签订后，原告按合同约定交齐了房价款353912元。原告于2012年4月28日在微山县水务公司办理了取水开户。对以上事实有下列证据证实：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、微山县水务公司出具的盖有该公司印章的显示原告于2012年4月28日水卡开户的基本信息；3、被告承认逾期交房违约的庭审笔录。本院认为，原告李德灵与被告某公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效的合同，双方应共同遵守。合同明确约定了逾期交房的违约责任及违约金的计算方法，被告某公司承认逾期交房的违约行为，故应对原告李德灵支付违约金，原告李德灵的请求应予采纳，其请求数额过高的部分不予支持。经微山县人民法院审判委员会讨论研究，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告某公司继续履行合同并支付给原告李德灵违约金20881元（从2012年1月1日起至2012年4月27日止，118天×353912元×5÷10000）。于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2441元，其中原告李德灵负担2119元，被告某公司负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 蒋宝坤审 判 员 王 斌人民陪审员 王曙光二〇一五年七月十六日书 记 员 李长娜 来源：百度“”