（2015）三中民终字第08910号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-28
案件名称
北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司与焦国辉物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司,焦国辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第08910号上诉人（原审原告）北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司，住所地北京市密云县沿湖小区48号楼1-103号。负责人梁立国，总经理。委托代理人孙春红，女，1981年2月4日出生。被上诉人（原审被告）焦国辉，男，1980年8月15日出生。上诉人北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司（以下简称千禧苑公司）因与被上诉人焦国辉物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2015）密民初字第2616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官田璐、法官李坤参加的合议庭，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人千禧苑公司之委托代理人孙春红及被上诉人焦国辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。千禧苑公司在一审中起诉称：千禧苑公司负责焦国辉居住的密云县学府花园物业管理服务工作。2011年7月22日千禧苑公司与北京海城房地产开发集团有限公司签订《学府花园前期物业服务合同》，千禧苑公司依约为焦国辉提供了物业管理服务。因焦国辉拖欠2011年10月15日至2015年3月14日物业服务费2770.4元，故起诉要求焦国辉给付所欠物业服务费。焦国辉在一审中答辩称：焦国辉系涉诉楼房业主，千禧苑公司所述面积、未交物业费数额均属实。焦国辉没有交纳物业费是因为焦国辉住在顶层，房顶存在漏雨情况，之前千禧苑公司曾维修过，但到现在也没有修好。焦国辉同意交纳卫生费，在房顶修好之前焦国辉不同意给付物业费。一审法院审理查明：焦国辉居住的×号，建筑面积89.37平方米，由千禧苑公司提供物业管理服务。自2011年10月15日至2015年3月14日，焦国辉尚欠物业服务费2770.4元。一审法院另查，千禧苑公司在物业服务中，存在卫生、安保不到位等管理服务瑕疵。一审法院判决认定：千禧苑公司为焦国辉居住的小区提供了物业管理服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。焦国辉应就其享受的物业管理服务交纳物业费。故千禧苑公司要求焦国辉给付2011年10月15日至2015年3月14日物业服务费之诉讼请求理由正当，该院予以支持。千禧苑公司在物业服务中，存在一定的管理服务瑕疵，因此，应适当酌减物业服务费。据此，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、焦国辉于判决生效之日起10日内给付千禧苑公司2011年10月15日至2015年3月14日物业费合计2493.36元；二、驳回千禧苑公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。千禧苑公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实不清。1.焦国辉的抗辩理由与千禧苑公司的物业服务没有相关性；2.一审判决另查称千禧苑公司在物业服务中存在卫生、安保不到位等管理服务瑕疵一说，明显与事实不符。焦国辉在一审中没有对此提出抗辩，一审判决对服务存在瑕疵的减免没有证据支持，一审法官没有对此进行实地考察。二、一审判决结果明显错误。判决中扣减10%的物业服务费没有事实依据和法律依据，会造成整个小区的物业管理混乱，造成业主和物业公司之间的矛盾。综上所述，千禧苑公司在物业管理服务中履行了应尽的义务。一审法院在缺少事实和法律依据的情况下，判决减免物业服务费是错误的，故千禧苑公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判焦国辉支付2770.4元物业服务费；2.一、二审诉讼费均由焦国辉承担。焦国辉服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：焦国辉的房屋存在漏雨情况，千禧苑公司一直没有维修好。千禧苑公司的物业服务也存在诸多问题，如一层商品房开了后门导致扰民、楼道卫生打扫不及时、灯坏了不及时更换等。故焦国辉请求二审法院维持一审判决，驳回千禧苑公司的上诉请求。焦国辉向本院提交以下证据予以证明：焦国辉于2015年6月拍摄的照片5张，用以证明千禧苑公司提供的物业服务没有达到标准，违反物业服务合同。经本院庭审质证，千禧苑公司对焦国辉提交的上述证据的真实性、合法性予以认可，但主张因照片拍摄于本案起诉之后，故与本案无关联性，不予认可焦国辉的证明目的。本院认为，焦国辉提交的证据无法实现其证明目的，本院对其不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有学府花园前期物业服务合同、双方当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：千禧苑公司为焦国辉居住的小区提供了物业服务，焦国辉也实际享受了千禧苑公司为其提供的物业服务，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，焦国辉应交纳物业服务费。一审法院支持千禧苑公司关于要求焦国辉给付2011年10月15日至2015年3月14日期间物业服务费的请求，于法有据。一审法院根据双方当事人的陈述及相关证据，认定千禧苑公司在提供物业服务过程中存在不符合服务标准的情况，并据此酌减焦国辉应交纳的物业服务费金额，并无不当，本院予以维持。应当指出的是，千禧苑公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平和质量，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。综上，千禧苑公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由焦国辉负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费50元，由北京千禧苑物业管理有限责任公司密云分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱代理审判员 田 璐代理审判员 李 坤二〇一五年七月十六日书 记 员 沈 力 来自：