（2015）渝北法民初字第02033号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2016-08-16
案件名称
李燕与中汽君安实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第02033号原告李燕，女，1981年11月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人徐忠，重庆迪正律师事务所律师。委托代理人张燕，重庆迪正律师事务所律师。被告重庆中汽君安实业有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道88号，组织机构代码74746556-X。法定代表人董恒，董事长。委托代理人廖宇，重庆智峥博律师事务所律师。原告李燕诉被告重庆中汽君安实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张良培担任审判长，与代理审判员贾思贤、舒瀚组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李燕的委托代理人徐忠、张燕，被告重庆中汽君安实业有限公司的委托代理人廖宇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告李燕诉称：2012年8月21日，原、被告签订了《商业用房租赁合同》及《补充协议》，约定：被告将位于渝北区XXX号XX幢门面XX号房屋出租给原告，租赁期限为3年。被告负有维修责任，并保证房屋能够正常使用。合同签订后，原告接房时发现交付的房屋不符合约定，楼顶漏水、墙面湿透、噪音极大，造成原告对该房屋使用不充分，影响到了该房屋作为茶楼的整体环境以及使得一楼和二楼的两个包间无法使用。上述问题向被告反映后，被告置之不理，使得原告的茶楼经营遭受了巨大损失，且因为被告不履行维修义务，原告不得不提前关闭，使得租赁期限、装修使用均没有达到应有期限，原告的投资全部亏损。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告从2012年10月1日至2014年3月20日之间因漏水产生的营业损失232181元；2、被告支付原告从2013年8月18日至2014年3月20日之间因噪音产生的营业损失21636.6元；3、被告支付原告装饰装修物残值损失184456.38元。被告重庆中汽君安实业有限公司辩称：要求驳回原告全部诉讼请求，原告陈述均不属实，双方曾经历过四起诉讼，双方于2012年8月21日签订合同及补充协议，但是由于原告未缴纳租金的行为，双方已经于2013年3月底解除合同，原、被告双方已无租赁关系，被告方不清楚原告提起本次诉讼的依据，在原、被告双方短暂的租赁关系期间，被告方无任何违约行为导致原告方有任何损失，因此，被告方没有任何义务和责任向原告赔偿营业损失、装饰装修物残值损失。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2012年8月21日，被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），双方签订《商业用房租赁合同》及《补充协议》一份，约定：1、甲方出租给乙方的商业用房位于重庆北部新区金渝大道88号16幢门面2（以下简称：房屋）。甲方作为该房屋的所有者或经营管理权利人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方就目前所知有关房屋的现状以及房屋的权属情况充分告知乙方。甲方按房屋现状交房。2、乙方向甲方承诺租赁该房屋作为茶楼商业用途。房屋租赁期限自2012年8月21日起至2015年8月20日止。3、租赁期内，乙方发现房屋主体结构及其他公共附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的三日内采取维修措施。甲方逾期未进行维修的，乙方可代为维修，维修所产生的合理费用由甲方承担。4、乙方声明，除非下列情形是因甲方的行为直接引起的，甲方不必对乙方或任何第三方承担责任：房屋主体结构的损坏，房屋内的任何部分因防火、保安设备或其他设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火或任何其他物质泄漏，或因老鼠、白蚁、蟑螂、其他害虫的滋生，或因遭受爆炸、盗窃、抢劫等等，而对乙方或任何第三方造成的任何人身或财物上的损失。5、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏或造成乙方财产或人身损害的，甲方应承担赔偿责任。6、甲方联系地址为重庆市渝北区XXX号XX。本合同载明的甲、乙双方地址如有变更，应在变更后3日内书面通知对方。一方按照本合同载明地址邮寄或送交的通知、决定、催告、意见书、异议书等有关文件，无论对方是否签收或邮件是否被退回，均视为已收悉，发生法律效力。同日，被告即将房屋交付原告，原告装修房屋后，开始经营“茗溪茶楼”。2012年9月12日，李燕因房屋排污管后塞渗漏向物业管理公司报修；9月13日，物业管理公司进行了整改。2012年11月，李燕提出漏水，物业管理公司再次进行了整改。但自2013年1月起，原告即以租赁房屋存有质量问题为由拒绝向被告支付租金。2013年3月25日，被告向原告发出了《催收租金暨解除合同通知书》。2013年12月16日，本院作出（2013）渝北法民初字第12077号民事判决书，确认被告向原告发出了《催收租金暨解除合同通知书》有效。原告对该判决不服，提起上诉，重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民终字第03936号民事判决书，驳回原告的上诉。（2014）渝一中法民终字第03936号民事判决书还载明：即使李燕向中汽君安公司租赁的房屋存在漏水、渗漏等问题，但并没有影响到其对该房屋的使用，因此李燕不能依据租赁合同第十一条第1项之约定享有不交纳租金的正当抗辩理由。……由于李燕不当行使抗辩权拒不交纳租金，致使中汽君安公司向其发出《催收租金暨解除合同通知书》，该通知书符合合同约定的中汽君安公司应享有的单方解除权，应属有效。（2014）渝一中法民终字第06681号民事判决书载明：中汽君安公司依照合同约定行使单方解除租赁合同的权利，通知李燕解除合同，解除合同时间为2013年4月6日，该解除效力经生效判决所确认，则从合同解除之次日起，李燕占有房屋系不当占有，客观上确已给中汽君安造成租金损失，无论租赁房屋是否被停水停电、是否适合营业或正常使用，均应赔偿中汽君安公司租金损失，而不应以其未能正常使用房屋作为不赔偿损失的正当抗辩理由。一审判决确定损失赔偿期间截止为2014年7月10日中汽君安公司收回房屋止，处理正确。上述事实，有庭审笔录、商业用房租赁合同及补充协议、（2013）渝北法民初字第12077号民事判决书、（2014）渝一中法民终字第03936号民事判决书、（2013）江法民初字第04739号民事判决书、（2014）渝一中法民终字第06681号民事判决书等在案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于原告要求被告支付从2012年10月1日至2014年3月20日之间因漏水产生的营业损失232181元的诉讼请求，原告举示的证据不足以证明其遭受了营业损失232181元，故本院不予支持；对于原告要求被告支付从2013年8月18日至2014年3月20日之间因噪音产生的营业损失21636.6元的诉讼请求，原告举示的证据亦不足以证明其因噪音产生营业损失21636.6元，故本院亦不予支持。对于原告要求被告支付装饰装修物残值损失184456.38元的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。关于案涉租赁房屋的生效判决已经确认系“原告不当行使抗辩权拒不交纳租金，致使被告向其发出《催收租金暨解除合同通知书》并导致合同解除”，因此，原告要求被告支付装饰装修物残值损失的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李燕的诉讼请求。案件受理费3990元，由原告李燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 张良培代理审判员 贾思贤代理审判员 舒 瀚二〇一五年七月十六日书 记 员 王力维 来源：百度“”