（2015）穗中法民五终字第3287号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-07-17
案件名称
伍春桃与广州市致岭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3287号上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：罗永强，该公司总经理。委托代理人：程祥煌、严东兴，均为广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍春桃，住湖南省祁阳县。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：孙玉琼，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人伍春桃商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园H2栋402房。致岭假日花园是致岭公司开发的楼盘。2010年12月18日，伍春桃（乙方）与致岭公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同相关内容有：乙方向甲方购买涉案房屋，购房总价款为829001元；乙方以按揭贷款方式付款；甲方应在2010年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时应当向乙方发出收楼通知书；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等；合同第二十一条约定：甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定：甲方违反第二十一条的约定，乙方要求继续履行合同的，甲方按自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，该补充协议第7条约定：在商品房达到交付使用条件后，甲方应以挂号信或特快专递通知乙方办理交付使用手续；乙方未接到通知的，以合同约定的最后交付日期为交付使用的时间。甲方为乙方的按揭贷款提供担保的，乙方应在办理交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料、费用（相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准）及专项维修资金。否则，甲方有权相应推迟为其办理交付手续。第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应当在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。合同签订后，伍春桃按约定以按揭贷款方式向致岭公司支付了全部购房款，致岭公司亦于2010年12月23日将涉案房屋交付给伍春桃使用。2014年2月17日，涉案房屋所在项目办理了大确权手续，所有权人为致岭公司广州市致岭房地产开发有限公司。2014年3月12日，伍春桃向致岭公司提交了办理房产证所需的契税完税证明等办证所需资料。2014年4月30日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请。2014年7月22日，房产登记机关核发了涉案房屋的《房地产权证》，登记所有权人为伍春桃。伍春桃向原审法院提起本案诉讼，以致岭公司迟延为伍春桃办理房产证为由，请求：1、致岭公司向伍春桃支付逾期办证违约金231291元（从2013年1月10日起计至2014年7月22日止，共计558天，每日按已付房款829001元的万分之五的标准计算）；2、致岭公司承担诉讼费用。致岭公司原审答辩称：涉案房屋在办证过程中，致岭公司没有任何过错。本案逾期办证的原因是由于承建商广西建工集团第三建筑工程有限公司拒绝办理工程竣工验收，导致涉案楼盘不能按时办理大确权，进而影响到涉案房屋的办证进程，并非我司原因造成逾期办证。另一方面是由于伍春桃未能提交办证所需的材料。原审法院认为：伍春桃与致岭公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。伍春桃已按约定向致岭公司支付了全部购房款。致岭公司也已将涉案房屋交付给了伍春桃使用，致岭公司本应按合同约定积极履行办证义务，在涉案房屋交付之日起210个工作日内为伍春桃办妥产权登记，并将以伍春桃为产权人的房地产权证交付伍春桃，但致岭公司未在约定期限内履行上述义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于伍春桃在本案中是否存在过错的问题。根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在办妥大确权登记手续之前，致岭公司当然无法按时为伍春桃办理房地产权证。在致岭公司办妥大确权登记手续后，涉案房屋已具备办证条件，伍春桃于2014年3月12日才向某公司提交办证所需资料，伍春桃在此也存在过错。因此，在大确权手续办妥之日（2014年2月17日）至伍春桃向某公司提交办证所需资料之日（2014年3月12日）共24天时间应从逾期办证天数中予以扣除。按合同约定，致岭公司应在房屋交付之日起210个工作日内为伍春桃办妥产权登记，伍春桃要求自2013年1月10日起计算逾期办证违约金符合上述约定，予以允许。因此，致岭公司应向伍春桃支付2013年1月10日起至2014年7月22日止，再扣除24天的逾期办证违约金221757.77元（829001元×0.05%×（559天-24天）】。对伍春桃请求未超出221757.77元的部分，予以支持，对超出部分，不予支持。致岭公司辩称造成逾期办证的责任在于施工方广西建工集团第三建筑工程有限公司。原审法院认为，本案所审理的是伍春桃与致岭公司之间的房屋买卖合同关系，伍春桃与施工方之间属于另一法律关系。根据合同相对性原则，伍春桃有权根据《广州市商品房买卖合同》的约定向某公司主张权利。至于伍春桃与施工方之间的纠纷，应另行通过合法途径解决，不属于本案审理范围。对致岭公司的抗辩意见，合理部分，予以采纳，不合理部分，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，于2015年4月16日作出如下判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付迟延办证违约金221757.77元给伍春桃；二、驳回伍春桃的其他诉讼请求。一审案件受理费2385元，由伍春桃负担99元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担2286元。判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、致岭公司原审陈述了五条答辩意见，原审判决没有全部罗列，没有阐述不予采纳的法律依据，损害致岭公司权益。四、原审法院在买受人未交齐房款、税费、住房维修基金的前提下判决致岭公司支付逾期办证违约金错误。伍春桃未交齐购房款发票、完税发票、住房维修基金交款发票等办证资料无权主张逾期办证违约金，买受人迟延提交资料的，致岭公司应予免责。故违约金的起算时间应以买受人提交办证资料为准。五、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，致岭公司在合理期限内将办证资料交到房管部门，就不再承担逾期办证的违约责任。故违约金的计算终点应以致岭公司将办证资料交到房管部门为准。致岭公司上诉请求：1、改判驳回伍春桃的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。被上诉人伍春桃答辩称：请求二审法院驳回上诉人致岭公司上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为致岭公司应否承担逾期办证违约责任以及违约金起止日期的认定。《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给伍春桃，否则应承担逾期办证的违约责任，涉案房屋以按揭贷款的方式已支付了全部购房款并交付使用，致岭公司未依约履行办证义务，已构成违约，故原审认定致岭公司应承担合同约定的违约责任，并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金起算日期的问题。涉案房屋已于2010年12月23日交付使用，致岭公司未按合同约定的期限为伍春桃办妥产权登记，伍春桃要求自2013年1月10日起计算违约金并不违反合同的约定。致岭公司上诉认为违约金起算日期应以买受人提交办证资料为准，本院认为，致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理涉案房屋所在项目的大确权登记手续之后才能为买受人办理房产证，故在大确权手续办妥之前，买受人是否提交办证资料对办证期限无影响。本案伍春桃于大确权登记手续之后才向某公司提交办证所需的资料，但原审认为伍春桃对此存在过错并扣除了伍春桃逾期提交办证资料的期间。在此情况下，原审法院认定应以2013年1月10日为逾期办证违约金的起算日期，并无不当，本院予以认可。另外，致岭公司如认为伍春桃未交齐办证资料应及时通知伍春桃补齐相关资料，但致岭公司未举证证明伍春桃尚欠办证资料并通知伍春桃补交，故致岭公司关于伍春桃未交齐购房款发票等办证资料无权主张逾期办证违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金的止算日期问题。根据合同约定，致岭公司应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为伍春桃办妥产权登记，并将以伍春桃为产权人的房地产权证交付伍春桃。故原审法院认为逾期办证违约金应计算至房产证办妥之日，并无不当，本院予以维持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至其向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，致岭公司的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4572元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年七月十六日书 记 员 原 炜 关注公众号“”