（2015）博民一初字第00366号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-12-04
案件名称
费运瑜与某区某社区居民委员会、马鞍山顺诚置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市博望区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
费运瑜,某区某区社区居民委员会,马鞍山顺诚置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十五条第一款，第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十二条，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
安徽省马鞍山市博望区人民法院民 事 判 决 书（2015）博民一初字第00366号原告：费运瑜，男，1972年8月8日出生，汉族，农民，住安徽省马鞍山市博望区。委托代理人：高光亮，安徽峭正律师事务所律师。委托代理人：魏孝林，安徽峭正律师事务所实习律师。被告：某区某区社区居民委员会，住所地安徽省马鞍山市博望区。法定代表人：邰圣龙，该委员会主任。被告：马鞍山顺诚置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区。法定代表人：武建平，该公司董事长。委托代理人：王小伢，该公司财务会计。原告费运瑜与被告某区某区社区居民委员会（以下简称某区社区）、马鞍山顺诚置业有限公司（以下简称顺诚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法由审判员田卉适用简易程序，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告费运瑜的委托代理人高光亮、魏孝林，被告顺诚公司委托代理人王小伢，到庭参加诉讼；被告某区社区法定代表人邰圣龙，经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。费运瑜诉称：2007年某镇政府与某区社区签订旧城改造项目小区开发协议书，委托某区社区对协议书约定范围的土地进行国有土地使用权开发。据此，某区社区与顺诚公司于2008年10月30日签订了中河水岸、中河名街合作开发协议书。2009年2月8日，顺诚公司出具委托书，委托某区社区代收购房人购房款，用于中河水岸项目的所有费用支出。2009年3月18日，某区社区出具收条1份，确认收到费运瑜中河水岸一间购房定金10万元，并注明正式签订合同时，价格、地段等不合适要求退款时，按照五厘利息计算，一次性退清。时至今日，两被告既未与费运瑜签订正式购房合同，也未交付房屋给费运瑜，具有欺诈行为，给费运瑜造成巨大经济损失。请求法院判令：1、两被告共同返还购房定金10万元及利息（以10万元为本金，从2009年3月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至给付之日止）。2、本案诉讼费用由两被告承担。费运瑜针对其诉讼请求提供以下证据，并进行了说明：1、费运瑜身份证复印件1份，证明原告的主体资格；2、收条原件1份，证明费运瑜于2009年3月18日交纳购房定金10万元的事实；3、旧城改造项目小区开发协议书、说明复印件各1份，证明被告受某政府托参与旧城改造，旧城改造项目包括中河水岸项目；4、中河水岸、中河名街项目合作协议书及补充协议复印件各1份，证明两被告合作共同开发中河水岸项目；5、委托书复印件2份，证明顺诚公司委托某区社区代收购房款的事实；6、（2014）博民一初字第00361号（原告吴某某）民事判决书复印件1份，证明类似的案件已经被某区人民法院审理并判决某区社区与顺诚公司共同返还购房款及承担利息。顺诚公司辩称：其公司未委托某区社区代为收取购房款，也未实际收到该款，且原告费运瑜从未向该公司主张签订正式购房合同或者退回购房定金，故对原告费运瑜的诉讼请求不予认可。顺诚公司未向本院提交证据。某区社区未提出答辩意见，未提交证据。本院认证意见为：某区社区法定代表人未出庭参加诉讼，视为某区社区放弃质证权利；顺诚公司对费运瑜提交的证据，经质证对其真实性均无异议，仅对证据2收条原件的关联性存在异议，认为其公司未委托某区社区代为收取购房款，也未实际收到该款。结合本院（2014）博民一初字第00361号民事判决书对相关证据的认证意见，除对于费运瑜提交证据5中的补充协议因系复印件无法核对其真实性不予认定外，对原告提交的其它证据，本院认为均具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定，作为定案依据。综上，经审理，本院认定以下案件事实：2007年11月30日，某镇政府与某区社区签订“旧城改造项目小区开发协议书”1份，决定对某老街实施区域综合开发，约定：项目规划选址用地范围内的所有建筑物、构筑物及附着物的拆迁均由某区社区负责，拆迁补偿安置费用由某区社区承担；项目建设期限为分两年完成，即从2008年至2009年；某区社区有权按国家相关规定自行选择具有相应资质的勘测、设计、施工单位开展相关业务，自主开发、自主经营、自负盈亏，并负责道路以及整个项目开发中的拆迁安置工作，被拆迁对象的安置房一并纳入开发项目的总体规划当中。2008年10月30日，某区社区与顺诚公司签订“中河水岸、中河名街合作开发协议书”1份，约定：双方合作开发位于某镇的中河水岸、中河名街项目；该项目为某镇旧城改造项目，某区社区确保当涂县国土资源局已经认可对上述地块的用地开发权利，顺诚公司完成安置房的建设和该项目的开发建设销售；某区社区保证在本协议生效后的三个月内，协助顺诚公司取得中河水岸小区、商业步行街开发地块的国有土地（商住楼）使用权证，并以净地形式交给乙方；项目用地范围为东至街道社区柴巷，西至某河河堤，南至某老街，北至未建的府前路，约34.13亩（其中安置用地面积暂定6亩，开发用地面积暂定28.13亩），具体范围和面积以县建设行政主管部门确认的规划红线图及计算结果为准；开发用地的净地（安置房用地面积除外）价格为每亩430万元，由某区社区实施包干；安置由某区社区按有关规定进行产权调换安置，安置房全部手续均由某区社区负责（建筑工程税费、拆迁户水、电开户费由顺诚公司承担，某区社区负责各部门的协调，并承担其他一切费用）；多层安置房由顺诚公司建设，某区社区在拆迁时将进行拆一还一的原则，所有车库及阁楼由顺诚公司自主订价、自行销售；超过安置面积的门市房和住宅房按销售价格出售，由某区社区代收后每月结算一次给顺诚公司；某区社区负责该合作开发项目的立项工作，在取得土地使用权证后的一个月内，负责协助顺诚公司取得建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证；某区社区应协助顺诚公司取得建设工程施工许可证、预销售证及销售许可证，发生的费用由顺诚公司承担；某区社区保证开发项目将会得到相关政府主管部门的合法审批，如因非顺诚公司原因导致该项目流产，则某区社区应按顺诚公司已投入给甲方的（以据为准）承担违约责任，赔偿按国家相关政策进行；顺诚公司负责该项目的资金筹集和运作，保证资金专款专用，负责该项目的建筑施工，保证质量达到合格标准，并全权负责该项目的销售及服务工作。2009年2月8日，顺诚公司向某区社区出具“委托书”1份，载明：“因中河水岸开发项目资金暂时还没到账户，现在我公司急需资金支付拆迁、征地土地、挂牌等费用，资金周转有些困难。现委托某区社区代收部分关系户认购房款，此款一律由我公司支付中河水岸项目的所有费用。”同日，另出具委托书一份，载明：“因中河水岸开发项目资金暂时还没到账户，现在我公司急需资金支付拆迁、征地土地、挂牌等费用，资金周转有些困难。现委托某区社区代收部分关系户认购房款，此款由我公司王治安同志负责协调某区社区盛某同志处理中河水岸项目的所有拆迁安置补偿费用。”2009年3月18日，费运瑜与原某区社区负责人约定订购顺诚公司开发的中河水岸门面房一间，后向某区社区交纳购房定金10万元，某区社区向其出具了“收条”1份，载明“今收到费运瑜同志购房款定金壹拾万元整（￥100000元），条件是中河水岸门面房一间，注如果到正式签订合同时，价格、地段、造型、环境不如意要求退款时，按照五厘利息计算，一次性退清。经办：盛某”，并在落款处加盖了“当涂县某镇街道社区居民委员会”公章。费运瑜交款后，某区社区及顺诚公司均未履行协议，费运瑜遂诉至本院。另查明：费运瑜不是拆迁安置户。盛某时任某区社区民兵营长。2009年3月18日银行5年以上贷款年利率为5.94%。某区社区的名称变更情况为：2006年11月前为“当涂县某镇街道居民委员会”，2006年12月-2009年5月根据（当民（2006）102号）文件变更为“当涂县某镇街道社区居民委员会”，2009年6月-2012年9月因村级规模调整变更为“当涂县某镇某区社区居民委员会”，2012年10月-2013年8月因行政区划调整变更为“某区某镇某区社区居民委员会”，2013年9月至今因由镇管改为区直管变更为“某区某区社区居民委员会”。2012年马鞍山行政区划调整后，原“当涂县某镇人民政府”变更为“某区某镇人民政府”。2013年9月前某区社区主管单位是某镇政府。本院认为：费运瑜与原某区社区负责人约定订购中河水岸项目门面房一间，以期将来签订正式商品房买卖合同并取得商品房，该协议的法律性质属商品房预约合同。某区社区作为基层群众性自治组织，无商品房开发、缔约或预售资格，无权对外签订商品房买卖合同或预售商品房；另，顺诚公司委托其代收房款，并未委托其代为缔约或预售，故某区社区与费运瑜的商品房口头预约合同，因违反了法律的强制性规定而无效。某区社区收取费运瑜的购房定金，依法应予返还。故费运瑜要求某区社区返还购房定金10万元主张成立，本院予以支持，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在该缔约及收取购房定金过程中，某区社区明知本单位没有商品房缔约及预售资格，却与费运瑜口头缔约并收取购房定金，对费运瑜的损失应承担主要赔偿责任。费运瑜订购商品房不去合法规范的商品房销售单位，对于某区社区有无商品房缔约及预售资格，不进行必要的审查即缔约并交付定金，主观上具有过错，对由此造成的损失应自行承担次要责任。本院酌定某区社区与费运瑜具体承担比例为80%和20%。费运瑜损失可以其交款额为基数，参照交款时银行同期贷款年利率5.94%计算利息确定。故费运瑜主张按照银行同期贷款利率赔偿利息损失，本院予以部分支持。盛某等人作为当时某区社区负责人，以社区名义对外收取购房款，并向购房人出具加盖有社区公章的条据，其行为对外显系职务行为，相应责任应由某区社区承担。某区社区前后名称的变更，不影响实体责任的承担。对于某区社区的代收房款行为，顺诚公司作为委托人依法应承担相应责任。顺诚公司在委托某区社区代收款行为中，对于代收款的期间、代收方式、代收哪些具体房屋款项等授权不明，依据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款的规定，代理人应与被代理人承担连带责任，故某区社区和顺诚公司应向费运瑜承担连带还款责任。顺诚公司认为该公司未委托某区社区代为收取购房款，也未实际收到该款，不应承担连带责任的抗辩主张与法相悖，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、三款、第六十五条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告某区某区社区居民委员会与被告马鞍山顺诚置业有限公司于本判决生效后十日内连带偿付原告费运瑜购房定金10万元及利息（以10万元为本金，从2009年3月18日起按年利率5.94%×80%，计算至实际给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（减半收取），由被告某区某区社区居民委员会与马鞍山顺诚置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 田卉二〇一五年七月十六日书记员 解辉附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。二、《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：