（2015）开民一初字第00961号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-11-13

案件名称

任薇静与李芬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市开福区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

任薇静,李芬

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十八条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百四十八条第一款

全文

湖南省长沙市开福区人民法院民事判决书（2015）开民一初字第00961号原告任薇静。委托代理人孙亦民，湖南众铭律师事务所律师。委托代理人刘玄帷，湖南众铭律师事务所律师助理。被告李芬。原告任薇静诉被告李芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨宇担任审判长，与人民陪审员刘自来、王运珍组成合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员沈沙担任庭审记录。原告任薇静及其委托代理人孙亦民、刘玄帷到庭参加了诉讼，被告李芬经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告任薇静诉称：原告与被告于2014年7月31日签订房屋租赁合同，被告将长沙市开福区中山路铂宫A座3002室（二期）一套两室一厅、面积为68平方米的房屋出租给原告使用，租赁时间从2014年8月1日起至2015年4月12日止。原告依约向被告支付了房屋租、押金共计12000元，于2014年8月1日搬进所租房屋时，却被告知被告没有转租的权利，只能和房东重新签订合同，重新交纳租、押金。因被告拒不退还原告所缴纳租、押金，原告特诉至法院，请求判令：1、被告立即返还原告所交12000元并按银行同期贷款利率4倍支付利息；2、被告支付违约金32700元（从2104年8月1日暂计至起诉之日止），并承担自起诉之日起至实际清偿之日止的逾期付款利息；3、被告承担本案诉讼费用。被告李芬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2014年7月31日，被告李芬与原告任薇静签订房屋租赁合同，将位于长沙市开福区中山路铂家园宫A座3002室的房屋出租给原告。合同约定的租赁时间从2014年8月1日起至2015年4月12日止，约定的租金为每月人民币叁仟元整，支付方式为押二付三，并约定若甲方（即本案被告李芬）未按约提供房屋，延迟期间应按150元／天支付违约金。合同中注明被告为转租方，第一条“甲方应保证该房产真实合法有效并本人有权利出租该房屋”内容被划掉。当天原告即通过支付宝转账2950元给被告以作押金（其中450元为煤气、水电等费用）。2014年8月1日原告与被告交接后搬进该房，并通过支付宝转账7700元给被告以作租金。2014年8月2日，案外人肖有义以所有权人身份与原告任薇静重新签订了合同，并重新收取了押金及租金。因被告拒绝退还原告已支付钱款，双方因此成诉。经查，涉案房屋登记在案外人肖有义名下。被告李芬系该房的承租人。被告李芬的转租行为并未获得房主即出租人肖有义的授权或许可，亦未取得其事后追认。另查明，原告任薇静在与被告李芬签订合同时，并未查看被告李芬与房主的租赁合同，亦未核实被告李芬是否有权利转租该房。上述事实有房屋租赁合同、支付宝转账凭证、当事人陈述、庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为，被告李芬作为涉案房屋的承租人，并未取得出租人肖有义的转租授权或事先取得其同意，其将涉案房屋转租的行为系无权处分行为，其与原告任薇静签订的房屋租赁合同效力待定。现房主肖有义对该转租行为不予追认，该转租合同自始无效，被告应予退还原告所缴纳的房租及押金，原告诉请法院判令被告返还原告缴纳的房租及押金并支付相应的利息，并无不妥，本院予以支持；对于原告要求被告支付相应的利息至实际清偿之日止的诉求，因原被告并无相关约定，本院酌情认定，被告李芬应按同期银行贷款利率支付利息至债务实际清偿之日止；对于原告诉请的违约金，因该租赁合同自始无效，且原告在签订合同时并未尽到相应的审慎义务，对合同的无效存在有一定的过错，本院不予支持。被告李芬经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告李芬自本判决生效之日起十日内退还原告任薇静所缴纳的12000元及相应的利息（利息从2015年3月9日起按银行同期贷款利率计算至债务实际清偿完毕之日止）；二、驳回原告任薇静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费918元，公告费560元，共计1478元，由被告李芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　杨　宇人民陪审员　　刘自来人民陪审员　　王运珍二〇一五年七月十六日代理书记员　　沈　沙附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。微信公众号“”