（2015）商民三终字第38号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-07-24

案件名称

上诉人范芬芳与上诉人商丘市联圣房地产开发有限公司相邻关系纠纷一案二审民事判决书

法院

河南省商丘市中级人民法院

所属地区

河南省商丘市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

范芬芳,商丘市联圣房地产开发有限公司

案由

相邻关系纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省商丘市中级人民法院民事判决书（2015）商民三终字第38号上诉人（原审原告）范芬芳，女，1958年4月23日出生，汉族，住商丘市。委托代理人施海涛，河南华豫律师事务所律师。委托代理人任建勋，男，1957年10月22日出生，汉族，住商丘市。上诉人（原审被告）商丘市联圣房地产开发有限公司。住所地：商丘市。法定代表人徐以和，该公司董事长。委托代理人靳祥钰，河南浩君律师事务所律师。委托代理人郭昌威，河南浩君律师事务所实习律师。上诉人范芬芳与上诉人商丘市联圣房地产开发有限公司相邻关系纠纷一案，上诉人范芬芳于2009年2月27日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，最终诉讼请求为请求判令商丘市联圣房地产开发有限公司立即停止侵害，排除妨碍，拆除影响范芬芳房屋通风、采光、日照的违法建筑或者赔偿损失。商丘市联圣房地产开发有限公司于2009年3月24日提出反诉，请求判令范芬芳立即停止侵害、排除妨碍、拆除擅自安装的大空调和大招牌，拆除违法建筑的厕所，赔偿实际损失费31500元。商丘市联圣房地产开发有限公司于2009年4月1日以已向商丘市房管局申请撤销范芬芳的房产证为由向商丘市睢阳区人民法院提出中止审理申请书，该院于2009年4月1日作出（2009）商睢区民初字第503-1号民事裁定，中止本案诉讼。商丘市联圣房地产开发有限公司于2009年9月19日申请撤回反诉，商丘市睢阳区人民法院同日作出（2009）商睢区民初字第503-2号民事裁定，准许商丘市联圣房地产开发有限公司撤回对范芬芳的反诉。商丘市睢阳区人民法院于2011年6月10日作出（2009）商睢区民初字第503-3号民事裁定，恢复对本案的审理。商丘市联圣房地产开发有限公司于2011年10月3日以行政案件河南省高级人民法院已指令再审为由再次申请中止审理，商丘市睢阳区人民法院于2011年10月8日作出（2009）商睢区民初字第503-4号民事裁定，中止本案诉讼。2014年6月22日，范芬芳以行政案件已结束为由申请恢复对此案的审理，商丘市睢阳区人民法院于2014年6月22日作出（2009）商睢区民初字第503-5号民事裁定，恢复对本案的审理，并于2014年11月20日作出（2009）商睢区民初字第503号民事判决。范芬芳与商丘市联圣房地产开发有限公司对此判决均不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月6日在本院第四审判庭公开开庭审理了本案。上诉人范芬芳及其委托代理人施海涛、任建勋与被上诉人商丘市联圣房地产开发有限公司之法定代表人徐以和及其委托代理人靳祥钰、郭昌威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，商丘市联圣房地产开发有限公司开发建设的位于商丘市团结西路联圣1#商住楼于2005年12月26日竣工，总建筑面积为6420㎡，该建筑面积包括1#楼建筑面积5973.8㎡，附楼建筑面积420.05㎡和四层采光井面积26.15㎡。2005年9月15日，范芬芳购买商丘市联圣房地产开发有限公司1#商住楼商品房一层13-16号、二层12-16号，共9间，面积646㎡，双方签订了商品房买卖合同。2005年9月27日为上述商品房办理了房屋所有权证，房产证号为商市房权证（2005）字第B0383**号、038338号。2006年1月20日，商丘市房管局为1#商住楼颁发房屋所有权证，房权证号为2006字第00009**号，建筑面积合计5973.8㎡，其中包括范芬芳购买的商品房646㎡在内。2006年4月份，范芬芳将购买商丘市联圣房地产开发有限公司的房屋租赁给回申华经营“578”网吧生意。2006年9月11日商丘市房管局为1#商住楼附楼颁发房屋所有权证，房权证号为2006字第00079**号，附楼建筑面积合计420.06㎡，四层采光井面积26.15㎡。2008年8月26日，商丘市规划管理局接到范芬芳举报，称商丘市团结西路南侧沿街门面房“578”号网吧后面建房，堵门面房的后窗，并通知梁园分局管辖的管理中队去处理。范芬芳向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼后，经该院现场勘查：1、范芬芳购买的门面房1-2层南侧共有大小不同的窗户11个，钢筋防盗窗，个别窗台有震裂现象并有散落的水泥；2、范芬芳房屋与商丘市联圣房地产开发有限公司附楼1-4层之间结构相连，有一处3.12×1.95㎡的天井；3、商丘市联圣房地产开发有限公司附楼一楼原来留有西门已被封堵，封堵后的外墙涂料与周围附楼原来涂料颜色有明显差异；4、附楼北侧楼梯周围涂料颜色与附楼南侧涂料颜色有明显差异。原审法院另查明，商丘市联圣房地产开发有限公司已将附楼出售给案外人张立栋，并于2011年5月9日办理了产权过户手续。附楼新的产权人为张立栋，房产证号为：商丘市房权证2011字第00824**号。原审法院认为，范芬芳提交的证据足以证明商丘市联圣房地产开发有限公司于2008年8月份在范芬芳房屋南侧进行了建筑施工，从现场勘查及范芬芳提交的录像足以证明商丘市联圣房地产开发有限公司施工时的建筑与周围范芬芳房屋及商丘市联圣房地产开发有限公司附楼非同一时间所建。范芬芳购买商丘市联圣房地产开发有限公司的商品房，并取得了房屋所有权证书，对该房屋具有合法使用权。根据有效证据，应当认定商丘市联圣房地产开发有限公司于2008年8月对自己所有的1#楼附楼内部进行施工改造。商丘市联圣房地产开发有限公司在改造过程中，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通风、采光等方面的相邻关系，而商丘市联圣房地产开发有限公司在对1#楼附楼的改建过程中，在没有与范芬芳协商一致情况下，将范芬芳房屋南侧的窗户封堵，影响了范芬芳房屋的通风采光，依法应承担排除妨碍、恢复原状、赔偿损失的法律责任。因商丘市联圣房地产开发有限公司已经取得了附楼房产证，拥有了合法的产权，且已将附楼出售给案外人张立栋，并办理了产权过户，如果拆除，无形中又损害了他人的利益，因此，范芬芳要求拆除附楼的请求不予支持，酌情判决商丘市联圣房地产开发有限公司赔偿范芬芳房屋市场贬值损失100000元。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决：一、被告商丘市联圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告房屋市场贬值损失100000元；二、驳回原告范芬芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由被告商丘市联圣房地产开发有限公司负担。上诉人范芬芳不服原审判决，上诉称，原审判决已经认定商丘市联圣房地产开发有限公司侵权属实，上诉人房屋基础价值以市值评定不下于6000000元，被上诉人的侵权行为所导致的上诉人房屋价值贬损即便以房屋基础价值的十分之一计算，也应在600000元以上。而原审判决仅仅酌定100000元不足范芬芳房屋价值的六十分之一，适法不当，显失公平。请求依据公平、等价原则，公正改判。上诉人商丘市联圣房地产开发有限公司针对上诉人范芬芳的上诉理由，答辩称，范芬芳无证据证明附楼是2008年8月后形成，并侵犯其权利。范芬芳超过房权证面积限制行使权力，有滥用权利的故意，且范芬芳要求赔偿房屋贬值损失600000元无事实和法律依据。附楼是经过规划建设的，范芬芳主张附楼是违章建筑无依据。上诉人商丘市联圣房地产开发有限公司不服原审判决，上诉称，1、住宅房和学校用房有采光权，门面房等经商类房屋没有采光权，不适用《中华人民共和国民法通则》第八十三条，应当适用法释（2012）7号第20条及第33条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条第一款。附楼是经政府规划批准建设的，于2005年12月26日竣工，范芬芳于2005年9月15日预购房时已经明确告知其房屋使用权与附楼北墙共用一墙，以中心为界。范芬芳以无采光权价款购房，证明其知道购买该房南墙无采光。且范芬芳购买涉案房屋，经检验于2005年9月15日交付使用，于2009年2月24日起诉已超过两年时效。2、根据范芬芳提供的两份房产证，其对附楼北墙中心以南没有使用权。范芬芳购买涉案房屋后租赁给他人开网吧，其将范芬芳的窗户用厚布窗帘封上遮光，并且在该房屋南侧改造厕所与厨房，一审反称商丘市联圣房地产开发有限公司在自己房子内进行改造封堵范芬芳的窗户与事实不符。上诉人的附楼于2005年12月26日竣工，于2006年10月按毛坯房出售给张立栋，范芬芳称上诉人附楼位置是空地，是小院子，附楼是2008年8月后建成的与事实不符。一审认定商丘市联圣房地产开发有限公司于2008年8月对自己所有的附楼内部进行施工改造与范芬芳的诉请相矛盾。既然一审认定是商丘市联圣房地产开发有限公司在自己所有的附楼内部进行装修改造，那么在不影响结构的情况下，任何人无权干涉，与本案采光权没有直接关系。3、本案两次鉴定均因门面房不具有采光权，不符合鉴定条件不予鉴定，一审酌情判决上诉人赔偿范芬芳房屋市场贬值损失100000元既无事实依据，又无法律依据。请求撤销原审判决第一项，改判驳回范芬芳的诉讼请求。上诉人范芬芳针对上诉人商丘市联圣房地产开发有限公司的上诉理由，口头答辩称，范芬芳在购买了商丘市联圣房地产开发有限公司的房屋之后，该公司于2008年违法改建位于范芬芳房屋正南侧的建筑，将范芬芳房屋的11个窗户全部封住，严重侵犯了范芬芳的合法权益，对此，一审中已经提交录像、证人证言等证据。对于损失方面，请求二审公正裁决。根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：商丘市联圣房地产开发有限公司在范芬芳房屋南侧所建房屋是否构成侵权，商丘市联圣房地产开发有限公司应否、如何承担责任，原审判令商丘市联圣房地产开发有限公司赔偿范芬芳房屋贬值损失100000元有无事实及法律依据。双方当事人对此争议焦点均无异议，并进行了论辩。二审中，上诉人商丘市联圣房地产开发有限公司提交的证据有：1、河南开来房地产评估咨询有限公司退卷函、河南正达房地产评估测绘咨询有限公司退还鉴定回复函各一份。证明该案司法鉴定部门认为门面房无采光权，无法对房屋价值贬值损失测算，该鉴定已生效，是不予赔偿的直接证据。2、范芬芳房地产勘丈平面示意图与张立栋的房屋所有权证存根，证明1号楼与附楼总长28.76米，范芬芳的房屋面积从1号楼北墙外皮到附楼北墙中心止长20.28米，面积643.7㎡。附楼于2006年10月出售给张立栋，面积从附楼北墙中心起至附楼南墙外皮止长8.48米，面积420.05㎡。上述房权证和堪丈表面积已限制双方使用权的范围，超过限度行使权利，构成权利滥用。3、商丘市规划局行政复议答辩书，证明（2004）031号规划证是收回重新换发新证，并非注销和撤销，且（2004）031号许可证在未收回前已办理了1号楼、2号楼及附楼房产证。（2007）031号规划证是办理大学生文化广场商住楼房权证的依据。4、丁营土地证，证明原土地局为1、2号楼及附楼颁发的土地证档案中的宗地草图与丁营的土地证草图位置一致，附楼与1号楼共用一墙，该证是2006年12月16日颁发，1号楼与附楼同时办理的土地证。5、商丘市联圣房地产开发有限公司售楼处照片1张，证明范芬芳于2005年5月19日在附楼售楼处签订的购房合同，与购房合同记载的签约地点与照片显示的位置完全符合，充分证明附楼是在范芬芳购房前形成的事实。6、范芬芳改造厨房厕所堵窗户照片4张，证明范芬芳于2006年4月在1号楼13-16号一层南侧改造厨房、厕所，其用细木板将自己的内部楼梯口窗户封堵，其将该房租给他人开网吧，不需要采光，用厚布窗帘将其窗户遮挡，有证据已提交一审。上诉人范芬芳质证认为，1、两份鉴定机构的回复函描述的是因委托鉴定时提交的资料有限，对于此类案件很少见，不好查找客观租金的参考案例，所以导致关于贬损价值的结论不好鉴定，而不是构不成侵权或者是没有造成贬损。相反，回复函恰恰证明侵权的恶劣性。2、张立栋的房产证是2011年而不是2006年。范芬芳房地产勘丈平面示意图对本案无任何证据效力。3、证据3与本案无关，否认不了本案侵权的存在。4、丁营土地证与本案无关。5、证据5无证明意义。6、证据6，不能因为范芬芳在里面拉了窗帘就说明商丘市联圣房地产开发有限公司零距离搭建合法，把窗户堵死是因为外面违章建筑，为了防范安全隐患。本院经审查认为，1、证据1，该两份司法鉴定退卷函仅说明目前条件无法对涉案房屋的价值贬损进行测算，并不能证明门面房无采光权以及涉案房屋不存在价值贬损。因此，不能实现商丘市联圣房地产开发有限公司的证明目的，本院不予采纳。2、张立栋房产证存根一审中已经提交，不属于新证据，本院不再予以评判。且张立栋的房产证与范芬芳的房地产勘丈平面示意图并不能证明范芬芳的房屋不具有采光权。因此，本院不予采纳。3、证据3行政复议答辩书在一审中已经提交，不属于本案新证据，本院不再予以评判。4、土地证是否为同时办理并不能证明1号楼与附楼是否为同时建成，不能实现商丘市联圣房地产开发有限公司的证明目的，本院不予采纳。5、照片不显示拍摄时间，且具体位置不明，无法确认其与本案的关联性，本院不予采信。6、安装窗帘与内部改造厨房、厕所并不能证明范芬芳的房屋不需要采光，该组照片亦不能实现商丘市联圣房地产开发有限公司的证明目的，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。另查明，商丘市联圣房地产开发有限公司于2015年1月5日向本院提起诉讼，请求判令范芬芳支付房款、利息、违约金、复利合计3115681.17元至清偿之日止，诉讼费用、财产保全费均由范芬芳承担。本院于2015年6月30日作出（2015）商民一初字第15号民事判决，判决范芬芳支付商丘市联圣房地产开发有限公司购房款330000元及违约金（违约金分段进行计算），并驳回了商丘市联圣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，商丘市联圣房地产开发有限公司在未与范芬芳进行协商的情况下，于2008年8月份对其1#楼附楼内部进行施工改造，并将范芬芳房屋南侧的窗户全部封堵，影响其通风采光的事实清楚，有范芬芳提供的录像资料、证人证言以及《群众举报、投诉及违法建设查处登记表》等证据予以证明。因此，商丘市联圣房地产开发有限公司应当承担排除妨碍、赔偿损失的法律责任。上诉人商丘市联圣房地产开发有限公司上诉称，1#楼与附楼是同时竣工建成，但是否为同时建成并不能否定商丘市联圣房地产开发有限公司于2008年8月份对涉案附楼进行内部改造施工，改变其内部结构，并将附楼一楼原来所留的西门封堵，造成范芬芳房屋南侧全部窗户被封堵而无法通风采光的客观事实。上诉人商丘市联圣房地产开发有限公司称门面房等经商类房屋没有采光权，但其未提交有效证据予以证明，且该理由明显缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于涉案附楼已经出售给案外人张立栋，且已交付使用，并办理了产权过户手续，不宜进行拆除，原审判决商丘市联圣房地产开发有限公司赔偿损失并无不当。虽然本案经过两次委托相关鉴定机构对范芬芳房屋贬损价值进行鉴定均因目前条件所限，无法对房屋的价值贬损进行测算，但商丘市联圣房地产开发有限公司对其附楼内部进行施工改造，封堵范芬芳房屋所有窗户造成范芬芳房屋损失的事实客观存在，原审结合本案范芬芳房屋的具体情况，酌情判决商丘市联圣房地产开发有限公司赔偿范芬芳房屋市场贬值损失100000元基本适当。范芬芳上诉所称原审判决支持100000元适法不当，显失公平，但其未提供有效证据支持，其理由本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判处基本适当。上诉人范芬芳及商丘市联圣房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人范芬芳负担50元，上诉人商丘市联圣房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长　　王保中审判员　　盛立贞审判员　　高纪平二〇一五年七月十六日书记员　　田英杰微信公众号“”