（2015）鞍民三终字第185号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2016-01-08
案件名称
上诉人武雪松与被上诉人鞍山市大德物业有限公司物业服务合同纠纷二审判决书
法院
辽宁省鞍山市中级人民法院
所属地区
辽宁省鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鞍民三终字第185号上诉人（原审被告）：武雪松，女，1971年3月15日出生，汉族。住址：鞍山市铁东区深营路**栋*单元*层*号。委托代理人：李士安，辽宁宇声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞍山市大德物业有限公司。住所地：鞍山市铁东区大德翠韵华庭七甲。法定代表人：王伟，总经理。委托代理人：李孟幻，该公司职员。上诉人武雪松因与被上诉人鞍山市大德物业有限公司（以下简称大德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2014）铁东民三初字第742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人武雪松的委托代理人李士安，被上诉人大德物业公司的委托代理人李孟幻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：武雪松与案外人鞍山市大德房地产开发有限公司（以下简称大德房地产公司）签订了六份《商品房购销契约书》，约定由武雪松购买大德房地产公司所开发的位于大德·翠韵华庭小区的1-43-104-32号、1-43-104-31、1-43-104-30号、1-43-104-29号、1-43-104-28号、1-43-104-27号房屋，上述房屋的建筑面积分别为268.36平方米、163.15平方米、157.13平方米、157.13平方米、157.13平方米、160.62平方米。该《商品房购销契约书》同时约定大德房地产公司“指定大德物业公司负责物业管理，武雪松遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定”。2010年5月1日，大德房地产公司与大德物业公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由大德物业公司为涉争房屋所在的大德·翠韵华庭小区提供物业管理服务，非餐饮类东西商业街业主需依房屋建筑面积按0.8元／㎡／月的标准缴纳物业管理费，每年的1月20日至2月20日期间缴纳当年全年物业管理费，业主未按期缴纳物业管理费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。现武雪松拖欠上述房屋自2013年1月27日至2014年1月26日期间的物业管理费10209.79元（268.36㎡×0.8元／㎡／月×12月＋163.15㎡×0.8元／㎡／月×12月＋157.13㎡×0.8元／㎡／月×12月＋157.13㎡×0.8元／㎡／月×12月＋157.13㎡×0.8元／㎡／月×12月＋160.62㎡×0.8元／㎡／月×12月＝10209.79元）未交纳。另查，2013年1月23日，富森集团业务部李刚投诉“大德四期网26-31业主因消防管道三通漏水导致房屋及二层韩都酒店耳科诊所被淹…业主有以下几点要求大德房地产有关部门给予解决：…如果施工方因人力物力不及时在这时期出现一切事故一切后果由施工方大德房地产承担全部责任”。原审法院审理认为：大德物业公司与武雪松所在小区开发商签订的《前期物业服务合同》及武雪松与其所在小区开发商签订的《商品房购销契约书》是合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《前期物业服务合同》对该小区全体业主具有约束力。武雪松作为由大德物业公司提供物业管理服务的大德·翠韵华庭小区1-43-104-32号、1-43-104-31、1-43-104-30号、1-43-104-29号、1-43-104-28号、1-43-104-27号房屋业主，接受了大德物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向大德物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。武雪松未按照约定缴纳物业管理费的行为属于违约行为，依法应当承担相应的违约责任。武雪松提出其与大德物业公司之间未签订物业合同，大德物业公司无权收取物业费和滞纳金；大德物业公司未提供物业服务，不应给付物业费之辩解。因无相应的事实和法律依据，该院不予采信支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，大德物业公司要求武雪松支付其所拖欠的物业管理费10208元及相应滞纳金的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，故对大德物业公司的上述诉讼请求，该院予以采信支持。关于大德物业公司提出要求判令武雪松支付自2013年1月27日起至2014年1月26日止的滞纳金一节。《前期物业服务合同》明确约定每年的缴费期间为1月20日至2月20日，故武雪松承担违约责任的时间起算点应为2013年2月21日，武雪松应当向大德物业公司支付自2013年2月21日起至2014年1月26日期间的滞纳金。关于大德物业公司提出要求判令武雪松支付按照日千分之三的标准计付的滞纳金一节。本案中，大德物业公司未提供证据证明其实际损失，故其实际损失应当以所拖欠费用同期同类银行贷款利率计付的利息为准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”和第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，武雪松当庭提出大德物业公司所主张的滞纳金计算标准过高并申请法院依法予以调整，武雪松的上述辩解有相应的事实和法律依据，该院予以采信支持。武雪松应当支付按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计付的利息。关于武雪松提出2012年末2013年初其房屋内消防漏水，物业没有采取措施导致楼下被淹，大德物业公司未赔付，为此武雪松向楼下业主支付了5000元赔偿款用于重新装修之辩解。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，当事人应当对自己的主张提供足够的证据予以证实，否则应承担相应的举证不能的责任。本案中，武雪松未提供足够的证据证明大德物业公司对消防三通漏水负有法律上的责任，也未提供足够的证据证明因消防漏水而导致的具体损失数额且其已将该损失实际支付给楼下的业主。故对武雪松的上述辩解，该院不予采信支持。对该部分损失，武雪松可另行处理。关于武雪松提出大德物业公司无收费许可，无权收取物业费之辩解。本案中，大德物业公司与武雪松作为平等的民事主体，双方之间存在合法有效的物业服务合同关系，大德物业公司是否有收费许可证并不影响双方之间所存在的物业服务合同关系的效力，且大德物业公司已按照合同的约定履行了己方的合同义务，则武雪松应按照合同约定履行按期足额支付物业服务费的义务，否则即构成违约，应当承担相应的违约责任。武雪松据此拒不支付相应物业管理费的行为无相应法律依据，该院不予采信支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国含同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、武雪松于判决生效之日起十日内向大德物业公司支付物业管理费10208元及该款自2013年2月21日起至2014年1月26日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计付的滞纳金；二、驳回大德物业公司对武雪松的其他诉讼请求。如果武雪松未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，减半收取102.5元，由武雪松负担（上述费用大德物业公司已预交，执行时由武雪松一并支付给大德物业公司）。上诉人武雪松不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：武雪松与大德物业公司没有签订任何物业合同，开发商无权指定物业公司；大德物业公司无收费许可，根本没有权利收取物业费及滞纳金；大德物业公司没有提供任何物业服务，在庭审中也未提交任何证据证明己履行了合同义务；武雪松提出的消防漏水，物业公司没有采取任何措施，没有履行任何维修服务；按照大德物业公司提交的前期物业服务合同，武雪松应按照每月每平0.5元的标准交纳物业费，现向其收取每月每平0.8元的物业费错误。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判驳回大德物业公司的诉讼请求。一、二审诉讼费由大德物业公司负担。被上诉人大德物业公司未作书面答辩，在庭审中辩称：因翠韵华庭小区未成立业主委员会，履行的是前期物业合同，故大德物业公司未取得收费许可，该前期物业合同对双方均具有约束力。按照前期物业合同规定，大德物业公司应按照每月每平0.8元收取物业费，且此前武雪松也按照每月每平0.8元交纳过物业费，故武雪松对物业收费标准是认可的。关于武雪松提到的消防漏水问题，大德物业公司已协调房屋开发公司对其进行了赔偿，武雪松也已经领取了赔偿款，故一审判决正确，请求二审维持原判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：大德物业公司与大德房地产公司之间签订的前期物业服务合同合法有效。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，武雪松作为大德·翠韵华庭小区的业主理应按照前期物业服务合同的约定向大德物业公司交纳相应的物业服务费。现武雪松从2013年起至今拖欠大德物业公司的物业服务费用，理应承担相应的给付责任。故对大德物业公司原审主张武雪松给付尚欠物业服务费10208元及相应滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。关于武雪松上诉称其与大德物业公司未签订任何物业合同，大德物业公司无收费许可，无权收取物业费及滞纳金一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，大德·翠韵华庭小区的建设单位大德房地产公司与物业服务企业大德物业公司签订的前期物业合同对大德·翠韵华庭小区的业主具有约束力，武雪松与大德物业公司之间的物业服务关系依法存在。故对武雪松提出的此项上诉主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于武雪松上诉称按照前期物业服务合同的约定，武雪松每月每平应交纳的物业费为0.5元，但大德物业公司按照每月每平0.8元收取物业费错误一节。大德物业公司按照每月每平0.8元的收费标准，向武雪松收取商业住房的物业服务费尚不违反前期物业服务合同第七条的规定，且武雪松从2011年入住大德·翠韵华庭小区至今，均按照每月每平0.8元向大德物业公司交纳相应的物业服务费用。故对武雪松提出的此项上诉主张，因与事实不符，本院不予支持。关于武雪松上诉称小区存在消防管道漏水等问题，大德物业公司未提供任何物业服务，未履行维修义务一节。大德物业公司提供的华庭四期网26-31号消防三通漏水赔偿协议及收条，能够证明武雪松房屋的室内消防管道三通漏水问题，已经大德物业公司找到大德房地产公司与业主进行了协商解决，武雪松已收到赔偿款5000元。同时，武雪松就大德物业公司未提供任何物业服务的主张亦未提供充分有效的证据予以证明，且该项主张亦不可对抗武雪松拖欠大德物业公司物业服务费的事实。故对武雪松提出的此项上诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人武雪松负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 延 军代理审判员 王 瑶代理审判员 王 虹 珊二〇一五年七月十六日书 记 员 詹智程· 更多数据：搜索“”来源：