（2015）张定民一初字第471号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2016-03-07
案件名称
张家界红辣子酒店管理有限责任公司与龙维兵、苗勇房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
张家界市永定区人民法院
所属地区
张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张家界红辣子酒店管理有限责任公司,龙维兵,苗勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百二十条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第三十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2015）张定民一初字第471号原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司，住所地张家界市北正街42号。法定代表人张智，总经理。委托代理人杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）龙维兵，男，1957年10月25日出生。委托代理人张仙河，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）苗勇，男，1961年6月23日出生。原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司诉被告龙维兵、苗勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理。在诉讼过程中，被告龙维兵、苗勇于2015年3月9日提起反诉。本院依法由审判员吕大勇担任审判长，与人民陪审员王化、符翠芳组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司的法定代表人张智及其委托代理人杨锡武、被告（反诉原告）龙维兵及其委托代理人张仙河、被告（反诉原告）苗勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司诉称：2007年3月14日，原、被告签订了《租赁经营合同》，约定：原告将坐落于张家界市北正街42号的兴武楼（总面积约3080平方米）租赁给被告经营，租赁期自2007年3月18日至2022年3月17日，共15年；租金分阶段增长收取，并在每年度的3月18日支付当年全部租赁费用；被告不能按期交付租金，应承担违约责任，支付当年租金10%的违约金并按日万分之六支付滞纳金。2012年7月3日，原、被告签订了《补充协议（一）》，约定租金变更为每年470000元。2013年10月17日，原、被告签订了《补充协议（二）》，约定：被告不能按期交付租金，应承担违约责任，支付当年租金10%的违约金并按日万分之六支付滞纳金，同时自动退出、终止合同，并赔偿原告一切经济损失；因被告违约而造成合同终止，被告应以对酒店投入的经营设备和装修形成的动产和不动产作为对原告损失的部分清偿，不得破坏和转移。2013年，被告逾期未支付租金，应支付原告租金470000元和违约金47000元、滞纳金49350元。2013年11月15日，被告补交了租金470000元，欠付违约金47000元、滞纳金49350元。2014年，被告逾期未支付租金，应支付原告租金470000元和违约金47000元、滞纳金99828元。2015年3月两被告又应当支付下一年度租金470000元，至今未付。现要求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同并由被告腾房让地；2、被告支付原告租金1040651元、违约金和滞纳金178110元，由两被告负连带清偿责任。原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司为证实其诉讼请求，当庭提交了以下证据：1、证人吴云胜当庭作证的证言一份，拟证明：被告欠付租金的情况和酒店装修的情况；2、原、被告双方于2007年3月14日签订的《租赁经营协议》复印件一份，拟证明：合同明确约定了双方的权利和义务；3、2012年7月3日，原、被告签订的《补充协议》复印件一份，拟证明在租赁经营期间房屋主体维修及主水道、主线电路维护的责任和范围；4、2013年4月13日，原、被告签订的《补充协议》复印件一份，拟证明原、被告双方明确约定了不交租金如何承担违约责任的事实；5、被告于2013年6月25日、9月7日、10月16日和2014年6月28日出具给原告的承诺书四份，拟证明被告自行承诺如不付租金愿无条件退出、终止合同的事实。被告龙维兵辩称：原告的第一项诉讼请求没有事实依据，按照双方合同的约定，被告没有违反合同的约定，原告要求解除合同，无事实和法律依据。原告的第二项诉讼请求进行了变更，被告欠付租金，是因为原告提供的租赁物设备陈旧，水管破裂，屋顶漏水，被告要求原告依法依合同约定进行维修，原告拒不履行这一法定义务，给被告造成了巨大的损失，被告垫付维修的相关费用后，原告仍拒不支付，因此被告才没有支付租金，且被告支付了保证金5万元，与垫付的维修费用均可抵付欠付的租金，既然未欠付租金，也就不存在违约金和滞纳金的问题。原告的诉讼请求均无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。原告在租赁期内，由于屋顶漏水及给水管破裂导致他人损失及维修费用，按规定应由原告承担，被告垫付后，多次要求原告给予结算支付或抵付租金，均被原告无理拖延拒绝结算。被告于2010年8月经与原告协商，将租赁的红辣子酒店的改造装修及设备更新添置由被告垫付，待合同期满后与其据实核算。被告垫付270万元后，于2010年12月23日向原告专呈报告，原告同意其报告请求。现因原告要求解除租赁合同，故被告提起反诉，请求判令原告给被告支付：1、因房屋漏水及给水管破裂垫付给西子美容院的78000元赔偿款；2、对租赁房屋水电改造维修费159000元；3、对租赁房屋维修屋顶费用52000元；4、因租赁房屋给水管破裂导致林十芳提起诉讼所产生的诉讼费、代理费和误工费共计57300元；5、垫付的修大门、公厕费共计25000元；6、垫付的租赁房屋改造装修及添置设备费2700000元。被告苗勇未提出答辩意见，只表示反诉状上的苗勇的签名不是本人签的，但对其反诉当庭予以认可，但未提交证据。被告龙维兵其答辩意见和反诉请求，当庭提交以下证据：1、证人黄远福当庭作证的证言一份，拟证明：被告租赁原告的房屋因水管破裂漏水造成租赁户西子美容院损失的情况；2、证人黄忠出具的书面证明、申柯武出具的收条复印件各一份，拟证明：因房屋漏水造成西子美容院的维修损失情况；3、证人胡少华、李兵出具的证明、领条、身份证复印件各一份，张彩金出具的证明、收据、身份证复印件各一份，林木霖出具的证明、收据、税务登记证、个体工商户营业执照、身份证复印件各一份，拟证明：租赁房屋水、电发生损坏后被告进行维修、更换的费用共计159000元的情况；4、证人张德举、张来出具的证明、领条、身份证复印件各一份，拟证明：被告对租赁房屋的屋顶进行维修所花费用的事实；5、民事裁定书、被告龙维兵的证明复印件各一份，拟证明：主水管破裂后产生的费用应当由原告承担情况。6、被告苗勇的书面陈述、证人黄运福书面证言复印件各一份，拟证明：修大门的费用应当由原告承担的情况。7、装修请示报告复印件一份，拟证明：装修费用由原告承担的情况。对被告龙维兵、苗勇提出的反诉，原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司辩称：被告提出反诉请求的事实，原告都不清楚。被告曾先后四次向原告作出承诺，承诺对其欠付的租金、违约金、滞纳金将如期交纳，并未提到过抵扣的情况。原告交给被告的租赁物是一栋大楼，包括临街门面，原告每年只收取租金47万元，其他的都交给被告自行经营。关于房屋维修的问题，根据原、被告签订的协议，如果房屋主体以及电力主表发生问题无法维修需要更换的，由原告负责，其他的由被告负责。酒店是被告在经营、收益，根据相关法律规定，维修的费用应当由被告自行承担，况且，原、被告双方没有达成任何垫付维修费用的协议。因此，被告的反诉请求，均没有事实依据和法律依据，请求法庭驳回被告的反诉请求。在庭审质证中，被告龙维兵对原告提交的证据1的真实性提出异议，认为证人吴云胜是原告的员工，所作的证言是假的，被告苗勇未发表质证意见；对证据2、3、4，被告龙维兵仅对其证明目的有异议，认为房屋损坏和检修是由被告负责，但需要更换的部分是原告的责任，水管漏水导致的损失是在补充协议之前产生的，应按主合同的约定由原告负责，被告苗勇未提出异议；对证据5，被告龙维兵认为前三份承诺书与本案没有关联，因为2013年度的租金已经交清，对2014年6月28日的承诺书的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为显失公平，已向法院申请撤销；被告苗勇无异议。原告对被告龙维兵提交的证据1提出异议，认为证人黄远福的曾用名是不是黄忠，还无法证实，证人作为负责人，对西子美容院签订合同的情况、租金情况等均不清楚，对装修损失的情况，其称有财务人员记账，但又无财务人员出庭证实，与本案的处理有利害关系，并称其租金中抵扣了装修费用，因其租金是被告收取的，与原告无关，故其证言应不予采信；对证据2原告提出异议，认为证人申柯武未出庭，证据形式不合法，原告对该证据的内容不知情，无法质证；被告苗勇无异议；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为证人未出庭，出具的证明内容系打印稿，不是手写的，证据形式不合法，且落款人胡少华、李兵与所附的身份证不一致，被告苗勇对该两份证据表示不清楚；对证据5中的民事裁定书真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，龙维兵的证明，系当事人陈述，应不予认可，被告苗勇对该份证据表示不清楚；对证据6，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，被告苗勇无异议；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该报告的内容不真实，被告没有证据证明已报张智总经理批准，原告并未认可该报告，被告苗勇无异议。本院对原、被告双方无异议的证据予以确认。原告提交的证据1，与本案查明的客观事实基本吻合，故被告龙维兵异议不成立，本院予以采信。原告提交的证据2、3、4，因被告龙维兵对对其真实性、合法性、关联性均均无异议，对其证明目的提出异议，系原、被告双方在诉讼中认识上的分歧，不影响其证明的案件事实，且被告苗勇未提出异议，故本院予以采信。原告提交的证据5，被告苗勇未持异议，被告龙维兵对其真实性无异议，对前三份承诺书的关联性和2014年6月28日的承诺书的合法性提出异议，但未对其异议的具体内容和理由提出足以反驳的相反证据，按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，应当确认其证明力，故本院予以确认。被告龙维兵提交的证据1，其证明的内容无其他证据印证，且与本案原、被告的陈述不相符，故原告的异议成立，本院不予采信。被告龙维兵提交的证据2、3、4、5、6，被告龙维兵未提供证据证明黄忠即是黄远福，其他证人既未出庭作证，收据、收条多为打印件和复印件，余下的均为当事人的陈述，其证明内容无其他证据予以佐证，故本院不予采信。被告提交的证据7，因原告对其真实性、合法性和关联性均提出异议，证人吴云胜在该报告上明确签署了“上报张智总经理批准生效”的意见，仅加盖了原告公司的财务专用章，被告龙维兵并未提供证据证实该报告已经过张智总经理批准，也未提供证据证实被告龙维兵已经投入了270万元，故本院不予采信。根据本院确认的证据及原、被告的陈述，可以认定以下事实：2007年3月14日，原告与被告龙维兵签订了一份《租赁经营协议》，被告苗勇作为被告龙维兵的合伙人也在该协议上签字。该协议约定：一、原告将坐落于张家界市北正街（路）42号的兴武楼（靠街前栋）租赁给两被告经营，该栋楼房为六层，总面积约为3080平方米；二、租赁经营期限自2007年3月18日至2022年3月17日止，共计15年；三、租赁费用及支付方式为：1、第一年度至第四年度，即2007年至2010年，租赁费用为每年45万元；2、第五年度至第七年度，即2011年至2013年，每年均按上一年度租金上浮5%的标准支付租金；3、第八年度至第九年度，即2014年至2015年，每年均按上一年度租金上浮8%的标准支付租金；4、第十年度至第十五年度，即2016年至2022年，每年均按上一年度租金上浮10%的标准支付租金；5、租赁经营期间，在每年度的3月18日，两被告向原告支付相应年度的全部租赁费用；四、本协议生效后三个工作日内，两被告向原告经现金方式支付押金5万元，作为租赁经营期间的保证金，经营期届满，被告无任何违约情形，原告无条件全额退还，经营期间，被告违反本协议有关规定，则不予退还。其中协议第七条特别约定：被告应爱护和正常使用房屋及设备，发现房屋及其设备损坏时，应及时进行检查和维修；如被告对房屋进行维修、改造、装修应征得原告同意，新增固定资产应将清单交原告备案；被告在租赁经营期间，未经原告同意，不得整体转租、转包或以其他方式给他人经营。协议第九条违约责任中约定：被告不能按期缴纳相关租赁费用的，应承担违约责任，支付当年租金10%的违约金，并按每日万分之六支付滞纳金；被告无力支付租赁费用的，应先以押金抵付，押金不足缴纳的，被告应以抵押物或抵押金抵押，否则，原告有权解除合同，被告应承担原告因此造成的各种经济损失。该协议还约定了租赁经营的其他相关事项。合同签订后，两被告各出资35万元合伙经营，经营项目为住宿，并自行约定了合同开始两年由被告苗勇负责经营，并以被告苗勇的名义办理了个体工商户的相关手续。自2009年5月份起，该酒店就由被告龙维兵负责经营，其个体工商户的相关手续也变更为被告龙维兵。2015年3月12日，被告苗勇退出合伙，由被告龙维兵一人负责经营。2010年12月23日，被告龙维兵向原告提交了一份《关于红辣子酒店改造装修的请求报告》，称“自2006年3月，乙方（指被告龙维兵）签订承包合同后，对酒店进行了全面的经营性调整，重新布局，重新装修改造，对电器设备进行了更换和维修，总投资150万元重新开业。2009年5月酒店设施陈旧老化，消防检查无法过关，需对原有设备、设施进行彻底改造更换，对酒店屋顶、外墙等进行彻底改造和翻盖，投资120万元。合计投资270万元，提高了酒店的档次，增强了同行业的市场竞争力，现请示甲方（指原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司），整个投资合计270万元，此款先由乙方垫付，待合同期满后，与甲方据实结算。现书面报告甲方，望贵公司给予大力支持为尚。”原告的员工吴云胜于当日在该报告上签署了“上报张智总经理批准生效”的书面意见。2012年7月3日，鉴于五年来，在合同执行过程中部分条款出现了一些执行难度，再加上两被告要对酒店全面装修，考虑两被告在以后承包期内正常运转，原告与两被告共同协商后签订了《补充协议》［下称《补充协议（一）》］，其中约定：一、原合同两被告每年为原告提供免房100间，现修改为原告方张总经理和王董事长来张家界需住房，被告方必须无条件的提供免房，旅游旺季原告方必须提前三天通知，原告方直接打电话通知被告方总台即可；二、经原、被告双方协商，被告方今年对宾馆进行电梯等固定资产的投入，以及室内外全面装修，预计投入100余万元，在被告方完成上述装修承诺的前提下，原告方考虑到被告方的真实困难，取消原合同中第五年度到第十年度的递增，更改为每年承包款为47万元人民币，十年期满后，双方再按当时市场行情，重新约定租金，若有第三方介入，同等条件下优先被告方；三、如该房屋主体发生问题及主水道和主线电路发生问题，无法维修需要更换，应由原告方负责，其他概由被告方负责，注：主表以外由原告方负责更换，主表以内由被告方负责更换；四、无论是合同或补充协议以及收款收据、欠款欠据等都必须加盖本公司的印章方能有效，否则无效。2012年12月，被告龙维兵在征得原告同意的情况下，开始动工安装电梯，现已投入使用。2013年6月25日，两被告给原告出具了一份书面承诺书，其内容为“按照我方（龙维兵、苗勇）与张家界红辣子酒店有限责任公司签订的租赁合同之约定，应于每年5月18日之前一次性付清下一年度的租金，因我方自2012年12月份以来正在对酒店进行全面系统的装修，投入较大，故向张家界红辣子酒店有限责任公司申请延期支付，我方承诺于2013年8月30日前一次性付清租金人民币肆拾柒万元整。如我方未能在上述规定的时间内一次性付清租金，我方将无条件退出、终止合同，并赔偿张家界红辣子酒店有限责任公司的一切经济损失。”因付款期限到后，两被告未能按其承诺期限支付，故两被告于2013年9月7日再次给原告出具了一份书面承诺书，其内容为“张家界红辣子酒店管理有限责任公司（原张家界红辣子酒店餐饮娱乐有限责任公司），我方龙维兵、苗勇，曾于2013年6月25日向贵方承诺将于2013年8月30日前一次性付清所欠贵公司租金人民币肆拾柒万元整。因我方申请的银行贷款因故没能按时到位，因此失信于贵公司，我方本应立即无条件退出合同，但是还是肯求贵公司给我方最后一次机会，我方最后承诺将于2013年10月15日前一次性付清所欠贵公司租金人民币肆拾柒万元整。如我方未能实现最后承诺，将无条件退出终止合同，放弃对酒店所有设备、装修和经营用品投入的追偿，同时赔偿贵公司因我方违背承诺所造成的一切经济损失。”两被告在第二次承诺的付款期限内又未能支付租金。2013年10月16日，两被告又出具了一份《最终承诺书》，其内容为：“张家界红辣子酒店管理有限责任公司（原张家界红辣子酒店餐饮娱乐有限责任公司、张家界红辣子酒店有限责任公司），我方龙维兵、苗勇，分别于2013年6月25日、2013年9月7日两次向贵公司承诺于2013年10月15日前一次性付清所欠贵公司租金人民币肆拾柒万元整。因我方的资金一直没有落实，确实先后两次失信于贵公司，我方本应立即无条件退出合同，但是还是肯请贵公司给我方最后一次机会，我方最终承诺将于2013年11月10日前一次性付清所欠贵公司租金人民币肆拾柒万元整和违约金肆万柒仟元整及违约滞纳金肆万玖仟叁佰伍拾元，总计伍拾陆万陆仟叁佰伍拾元整。如我方未能实现最终承诺将无条件退出、终止合同，我方将以酒店投入所形成的动产和产动产以及田坪巷93号龙维兵名下的房产和地产作为所欠贵公司上述款项的抵押。保证组织协调好楼内各单位和门面向贵方平稳交接。同时赔偿贵公司因我方违约和违背承诺所造成的一切经济损失。”2013年11月15日，被告龙维兵在该承诺书上签注“此款2013年11月15号已付叁拾万元整，下欠壹拾柒万元于2013年11月30号前全部结清，下欠利息及违约金一并付清，如越期所付，叁拾万元不退还。”2013年11月30日，被告龙维兵交纳了下欠的租金17万元，违约金及滞纳金未予支付。2013年10月17日，因六年来，合同执行过程中由于被告方在履行协议期间在租赁费用支付等方面一直存在不按时履行的情况，为保证协议能正常履行，原、被告双方共同协商，就违约终止合同等关系达成共识，又签订了《补充协议》［下称《补充协议（二）》］，其中约定：一、将原合同中第九款第3条“乙方（被告方）不能按期缴纳相关租赁费用的，应承担违约责任，支付当年租金10%的违约金，并按每日万分之六支付滞纳金。”修改为“乙方不能按期缴纳相关租赁费用的，应承担违约责任，支付当年租金10%的违约金，并按每日万分之六支付滞纳金；同时自动退出、终止合同，并赔偿因终止合同给甲方造成的一切损失。”二、因乙方违约而造成的合同终止，乙方应以对酒店投入的经营设备和装修所形成的动产和不动产作为对甲方损失的部分清偿，不得破坏和转移；三、原合同第七条第7款“乙方租赁经营期间，未经甲方同意，不得整体转租、转包或者以其它方式给他人经营”修改为“乙方在租赁经营期间，未经甲方书面同意，不得对第三方转租、转包或以其它方式给第三方经营”。2014年6月28日，两被告又出具了一份《承诺书》，其内容为：“张家界红辣子酒店管理有限责任公司（原张家界红辣子酒店餐饮娱乐有限责任公司、张家界红辣子酒店有限责任公司），按照我方（龙维兵、苗勇）与贵公司签订的租赁合同之约定，应于2014年5月18日向贵方一次性支付下一年度租金人民币肆拾柒万元整。因我方原因没有向贵公司按时支付，因此失信于贵公司。我方本应无条件退出合同，但是还是恳请贵公司给我方最后一次机会，我方承诺将于2014年12月31日前一次性付清所欠贵公司租金人民币肆拾柒万元整。如我方未能实现承诺，将无条件退出、终止合同，放弃对酒店所有设备、装修和经营用品投入的追偿权，同时赔偿贵公司因我方违约所造成的一切经济损失。”被告龙维兵在该承诺书上签注“此承诺书一切损失由龙维兵1人承担”的书面意见。因被告龙维兵以房屋漏水给他人赔偿损失为由，未按协议约定和其书面承诺交纳租金，2015年1月26日，原告向本院提起民事诉讼。在诉讼中，两被告亦于2015年3月9日提起反诉。另查明，原告租赁给两被告的房屋给水管漏水部位在主水表以内。2001年1月15日，原告工商注册登记的名称为张家界红辣子酒店餐饮娱乐有限责任公司，2004年4月8日变更登记为张家界红辣子酒店有限责任公司，2011年6月24日变更为张家界红辣子酒店管理有限责任公司。本院认为：原、被告双方签订的《租赁经营协议》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，确为双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效合同，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方既约定了因逾期支付租赁费用而承担违约金，又约定了因逾期支付租赁费用而支付滞纳金，综合考量，原、被告双方约定的因逾期支付租赁费用而支付的滞纳金，足以补偿原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司未按时收得租赁费用的损失。故原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司要求被告龙维兵、苗勇支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司已按合协议履行了自己的义务，将租赁房屋及相关附属设备交付给了两被告，按时向两被告收取租赁费用。两被告在2013年3月以前均较好地履行了支付租赁费用的义务。因2013年3月18日两被告应支付下年度租金时未依约支付，两被告先后三次作出书面承诺，明确表示愿意按协议约定支付滞纳金49350元，故原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司要求两被告支付2013年度逾期支付租金而产生滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。在未解除租赁经营协议之前，两被告继续占有使用租赁房屋，亦应按约定在2014年3月18日支付租金470000元，两被告未按约定支付租金，违背了租赁经营协议的主要义务，构成违约，亦应按约定滞纳金88548元（滞纳日期从2014年3月19日计算至提起诉讼之日2015年1月26日共314日，标准为双方约定的每日万分之六，470000＊0.0006＊314=88548元）。《租赁经营协议》第九条第5款作了明确约定，被告方无力支付租赁费用的，应先以押金抵付，押金不足缴纳的，被告应以抵押物或抵押金抵押，否则，原告有权解除合同，被告应承担原告因此造成的各种经济损失。因此，原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司有权提前解除合同，同时，两被告在2014年6月28日出具的承诺书中也明确表示，如在2014年12月31日前未一次性付清租金，愿意无条件退出、终止合同，放弃对酒店所有设备、装修和经营用品投入的追偿权等，故原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司要求解除租赁合同、两被告腾房让地的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。《补充协议（一）》第三条明确约定了房屋维修的范围，无论是水管还是电路，维修由两被告负责，无法维修需要更换的，主表以内的也由两被告负责更换，在庭审中，被告龙维兵明确认可了房屋给水管漏水的部分是属于主水表以内的。两被告为改善经营环境和条件，对其租赁的房屋进行的改造和装修，在不违背合同约定和损害房屋安全的情况下，属于对租赁房屋的合理使用，且出租方对此未持异议，因此，相关维修投入应由两被告自行承担，是两被告经营中的成本支出。两被告将合同约定应由其自行负责维修、更换和为自身经营需要而投入的成本，要求原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司来承担，不符合合同约定，且两被告未提供已投入270万元的相关证据，仅凭其未经原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司总经理张智同意的单方报告，明显依据不足，证据不充分。故两被告的反诉请求均不能成立，本院不予支持。被告苗勇与被告龙维兵共同作为合同一方当事人，在租赁酒店后分别单独经营，系两被告合伙的内部事务，不影响其与被告龙维兵共同向原告张家界红辣子酒店管理有限责任公司承担相应民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司与被告（反诉原告）龙维兵、苗勇于2007年3月14日签订的《租赁经营协议》及2012年7月3日签订的《补充协议》、2013年10月17日签订的《补充协议》自本判决生效之日起解除；并限被告（反诉原告）龙维兵、苗勇自租赁关系解除之日起十五日内腾让租赁房屋；二、被告（反诉原告）龙维兵支付原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司2014年3月18日至2015年3月17日租金470000元，支付2013年逾期支付租赁费用而产生的滞纳金49350元，支付2014年逾期支付租赁费用而产生的滞纳金88548元；三、被告（反诉原告）龙维兵按年租金470000元的标准支付原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司2015年3月18日至实际腾房让地之日止的租金；四、被告（反诉原告）苗勇对判决第二、三两项确定的义务向原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司承担连带责任；五、驳回原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）龙维兵、苗勇的反诉请求。上述判决第二、三项确定的义务，限本判决生效后十五日内履行完毕。如果被告（反诉原告）龙维兵、苗勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。本诉案件受理费27288元，反诉案件受理费15685元，共计42973元，原告（反诉被告）张家界红辣子酒店管理有限责任公司负担8973元，被告（反诉原告）龙维兵、苗勇负担34000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 吕大勇人民陪审员 符翠芳人民陪审员 王 化二〇一五年七月十六日书 记 员 谢姣玲附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：