（2015）穗中法民五终字第3277号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-07-17
案件名称
骆明威与广州市致岭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷3277二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市致岭房地产开发有限公司,骆明威
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3277号上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：罗永强，该公司总经理。委托代理人：程祥煌、严东兴，均为广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：骆明威，住广州市花都区。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：孙玉琼，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人骆明威商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园H5栋705房。致岭假日花园是致岭公司开发的楼盘。2009年5月6日，骆明威（乙方）与致岭公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同相关内容有：乙方向甲方购买涉案房屋，购房总价款为163381元；乙方以按揭贷款方式付款；甲方应在2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时应当向乙方发出收楼通知书；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等；合同第十八条约定：甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。第十九条约定：甲方违反第十八条的约定，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向乙方支付违约金。合同附件五为补充协议，该补充协议第6条约定：在商品房达到交付使用条件后，甲方应以挂号信或特快专递通知乙方办理交付使用手续；乙方未接到通知的，以合同约定的最后交付日期为交付使用的时间。甲方为乙方的按揭贷款提供担保的，乙方应在办理交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料、费用（相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准）及专项维修资金。否则，甲方有权相应推迟为其办理交付手续。第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。本合同第十八条约定：“甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”甲乙双方现一致确认，上述“540日”应为540个工作日，如遇到期日为法定节假日，则到期日自动顺延至下一工作日。合同签订后，骆明威按约定以按揭贷款方式向致岭公司支付了全部购房款，致岭公司亦于2010年9月30日将涉案房屋交付给骆明威使用。2014年2月17日，涉案房屋所在楼宇办理了大确权手续，所有权人为致岭公司广州市致岭房地产开发有限公司。2014年7月3日，骆明威向致岭公司提交了办理房产证所需的契税完税证明等办证所需资料。2014年8月21日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请。2014年10月23日，房产登记机关核发了涉案房屋的《房地产权证》，登记所有权人为骆明威。骆明威向原审法院提起本案诉讼，以致岭公司迟延为骆明威办理房产证为由，请求：1、致岭公司向某乙明威支付逾期办证违约金11927元（从2012年5月1日起计至2014年5月1日止，共计730天，每日按已付房款163381元的万分之一的标准计算）；2、致岭公司将办理的房产证交付给骆明威；3、致岭公司承担诉讼费用。一审诉讼中，致岭公司将第1项请求中的计算违约金截止日明确为《房地产权证》出证之日，并撤回了第2项诉讼请求。致岭公司原审答辩称：涉案房屋在办证过程中，致岭公司没有任何过错。本案逾期办证的原因是由于承建商广西建工集团第三建筑工程有限公司拒绝办理工程竣工验收，导致涉案楼盘不能按时办理大确权，进而影响到涉案房屋的办证进程，并非我司原因造成逾期办证。另一方面是由于骆明威未能提交办证所需的材料。另外，骆明威的起诉已经超过诉讼时效。原审法院认为：骆明威与致岭公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。骆明威已按约定向致岭公司支付了全部购房款，致岭公司也已将涉案房屋交付给了骆明威使用。致岭公司本应按合同约定积极履行办证义务，在涉案房屋交付之日起540个工作日内为骆明威办妥产权登记，并将以骆明威为产权人的房地产权证交付骆明威，但致岭公司未在约定期限内履行上述义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。按合同约定，逾期办证违约金应从2012年11月30日（涉案房屋交付之后540个工作日）起，计至办妥房产证之日即2014年10月23日止，共693天。另根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在办妥大确权登记手续之前，致岭公司当然无法按时为骆明威办理房地产权证。在致岭公司办妥大确权登记手续后，涉案房屋已具备办证条件，骆明威于2014年7月3日才向某甲公司提交办证所需资料，骆明威在此也存在过错。因此，在大确权手续办妥之日（2014年2月17日）至骆明威向某甲公司提交办证所需资料之日（2014年7月3日）共137天时间应从逾期办证天数中予以扣除。综上，致岭公司应向某乙明威支付逾期办证违约金为9084元（163381元×0.01%×（693天-137天）】。对骆明威请求未超出9084元的部分，予以支持，对超出部分，不予支持。致岭公司辩称造成逾期办证的责任在于施工方广西建工集团第三建筑工程有限公司。原审法院认为，本案所审理的是骆明威与致岭公司之间的房屋买卖合同关系，骆明威与施工方之间属于另一法律关系。根据合同相对性原则，骆明威有权根据《商品房买卖合同》的约定向某甲公司主张权利。至于骆明威与施工方之间的纠纷，应另行通过合法途径解决，不属于本案审理范围。逾期办证时间应从2012年11月30日起计算，骆明威于2014年11月28日向原审法院提起诉讼，未过诉讼时效。综上，对致岭公司的上述抗辩意见，均不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，于2015年4月7日作出如下判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付迟延办证违约金9084元给骆明威；二、驳回骆明威的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由骆明威负担25元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担25元。判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、致岭公司原审陈述了五条答辩意见，原审判决没有全部罗列，没有阐述不予采纳的法律依据，损害致岭公司权益。四、原审法院在买受人未交齐房款、税费、住房维修基金的前提下判决致岭公司支付逾期办证违约金错误。骆明威未交齐购房款发票、完税发票、住房维修基金交款发票等办证资料无权主张逾期办证违约金，买受人迟延提交资料的，致岭公司应予免责。故违约金的起算时间应以买受人提交办证资料为准。五、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，致岭公司在合理期限内将办证资料交到房管部门，就不再承担逾期办证的违约责任。故违约金的计算终点应以致岭公司将办证资料交到房管部门为准。致岭公司上诉请求：1、改判驳回骆明威的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。被上诉人骆明威答辩称：请求二审法院驳回上诉人致岭公司上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为致岭公司应否承担逾期办证违约责任以及违约金起止日期的认定。《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起540日内办妥房产证并交付给骆明威，否则应承担逾期办证的违约责任，涉案房屋以按揭贷款的方式已支付了全部购房款并交付使用，致岭公司未依约履行办证义务，已构成违约，故原审认定致岭公司应承担合同约定的违约责任，并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金起算日期的问题。涉案房屋已于2010年9月30日交付使用，致岭公司未按合同约定的期限为骆明威办妥产权登记，应自2012年11月30日起承担违约责任。致岭公司上诉认为违约金起算日期应以买受人提交办证资料为准，本院认为，致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理涉案房屋所在项目的大确权登记手续之后才能为买受人办理房产证，故在大确权手续办妥之前，买受人是否提交办证资料对办证期限无影响。本案骆明威于大确权登记手续之后才向某甲公司提交办证所需的资料，但原审认为骆明威对此存在过错并扣除了骆明威逾期提交办证资料的期间。在此情况下，原审法院认定应以2012年11月30日为逾期办证违约金的起算日期，并无不当，本院予以认可。另外，致岭公司如认为骆明威未交齐办证资料应及时通知骆明威补齐相关资料，但致岭公司未举证证明骆明威尚欠办证资料并通知骆明威补交，故致岭公司关于骆明威未交齐购房款发票等办证资料无权主张逾期办证违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金的止算日期问题。根据合同约定，致岭公司应当在商品房交付之日起540日内到房地产登记机构为骆明威办妥产权登记，并将以骆明威为产权人的房地产权证交付骆明威。故原审法院认为逾期办证违约金应计算至房产证办妥之日，并无不当，本院予以维持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至其向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，致岭公司的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年七月十六日书 记 员 原 炜 关注公众号“”