（2015）巢民一初字第01878号

裁判日期: 2015-07-14

公开日期: 2015-09-26

案件名称

安徽省熙和物业服务有限责任公司与纪义友物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

巢湖市人民法院

所属地区

巢湖市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安徽省熙和物业服务有限责任公司,纪义友

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省巢湖市人民法院民事判决书（2015）巢民一初字第01878号原告（反诉被告）：安徽省熙和物业服务有限责任公司，住所地安徽省合肥市巢湖经济开发区。法定代表人：邓亮，该公司总经理。委托代理人：凌霄松，安徽福达律师事务所律师。被告（反诉原告）：纪义友，男，1971年8月8日生，汉族，住巢湖市。原告（反诉被告）安徽省熙和物业服务有限责任公司诉被告（反诉原告）纪义友物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张开元独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人凌霄松与被告纪义友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）安徽省熙和物业服务有限责任公司诉称：2007年3月10日，被告购买巢湖市京徽名苑6幢1单元10室90.11平方米房屋，同日，被告与京徽名苑前期物业管理企业巢湖市诚佳物业管理有限责任公司签订了《京徽名苑前期物业管理服务协议书》，协议约定：京徽名苑的物业由巢湖市诚佳物业公司提供服务，物业管理费用按建筑面积每月每平方米0.9元（最终以物价局核定为准）由被告承担，被告应于每月10号前交纳，逾期不交，按日千分之五支付违约金，协议还约定了其他事项。协议签订后，被告从2010年1月开始拖欠物业费。2011年5月5日，经安徽省巢湖市京徽名苑房地产开发有限公司、巢湖市诚佳物业公司和原告三方协商，京徽名苑小区物业管理移交原告提供服务。2013年3月1日，原告与巢湖市京徽名苑小区第一届业务委员会签订《物业服务合同》，合同约定：高层住宅按建筑面积每平方米0.85元收取物业费，物业服务费实行包干制半年进行交纳，业主应在每年第一季度和第三季度履行交纳义务，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按日千分之二收取滞纳金。原告多次催要物业管理费，被告长期拒交，原告于2015年4月1日委托安徽福达律师事务所向被告发送律师函，被告拒收，故起诉要求被告立即交纳拖欠的物业费2649.24元（自2010年1月至2015年6月），并支付逾期滞纳金4515.84元（暂计算至2015年7月1日，此后另行计算），本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）纪义友辩称：原、被告之间无合同关系，原告也未经小区业主委员会同意承接物业管理，故无权要求支付管理费。反诉原告纪义友反诉称：2009年9月1日上午，家里保险柜被盗，财物损失价值10080元，按照物业管理条例规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。此外，依据《京徽名苑前期物业管理服务协议书》规定，物业公司对小区公共秩序维护，安全防范等事项有协助管理义务，而反诉原告与原诚佳物业公司多次交涉被盗损失赔偿事宜均未果，安徽省熙和物业服务有限责任公司接管原巢湖市诚佳物业管理有限责任公司，应对原公司遗留未处理问题承担相应责任，故反诉要求物业公司赔偿因管理失职造成的经济损失10080元，并承担本诉及反诉的诉讼费用。反诉被告辩称：1、反诉原告主张损害赔偿依法应有违法行为和损害结果发生，且损害结果与违法行为之间有因果关系，同时主观上存在过错，本案中，反诉原告财物被盗是盗窃犯罪行为所致，与物业公司无关，物业公司对小区仅是协助管理，也没有过错，故反诉不能成立；2、反诉原告的损失10080元是自己估计的，公安机关的说明内容也是根据反诉原告陈述作出的说明，并不是最终损失认定。经审理查明：被告纪义友系巢湖市京徽名苑小区6幢1单元101室房屋（建筑面积90.11平方米）业主。2007年3月10日，被告与案外人巢湖市诚佳物业管理有限责任公司签订一份《京徽名苑前期物业管理服务协议书》，约定由巢湖市诚佳物业管理有限责任公司提供物业管理服务。2011年5月5日，京徽名苑小区开发商安徽省巢湖市京徽名苑房地产开发有限公司将该小区物业交由原告安徽省熙和物业服务有限责任公司承接，双方签订一份《巢湖市京徽名苑物业委托服务合同》，该合同约定物业服务费用标准为多层住宅0.45元/㎡，小高层住宅0.75元/㎡（实际收费标准按巢湖市物价局核定收取），同时还约定“巢湖诚佳物业结算并支付乙方（熙和物业公司）预收、代收、多收的物业有关费用，所有物业有关费用以2011年5月1日起向乙方结算”等。此外，巢湖市诚佳物业公司在京徽名苑物业移交时，将小区业主所欠的物业费授权交由原告收缴。2013年3月1日，原告与巢湖市京徽名苑小区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务费采用包干制按建筑面积多层住宅0.5元/㎡、高层住宅0.85元/㎡计算，按半年进行交纳，业主应在每年第一季度和第三季度履行交纳义务，物业费也可预收，但预收期限不得超过6个月。2015年4月3日，原告委托律师向被告发出律师函，通知原告交纳自2009年12月31日开始的物业管理费。后被告未能及时交纳，致原告诉讼来院，要求被告给付物业费3394.24元（自2010年1月至2015年6月），并支付滞纳金。另查明，2009年9月1日，被告因家中财物被盗向公安机关报警，此案正在侦办中。审理中，被告依法提出反诉，要求原告赔偿被盗的财物损失合计10080元。以上事实，由当事人陈述及原告提交的《京徽名苑前期物业管理服务协议书》、《巢湖市京徽名苑物业委托服务合同》、《物业服务合同》、原巢湖市公安局居巢分局刑警大队说明等材料佐证，予以确认。本院认为：原告于2011年5月份接管京徽名苑小区物业，并为小区业主提供物业管理服务，双方未签订书面协议，但依法形成事实上的服务合同关系，被告作为该小区业主，理应交纳相应的物业管理费用。对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行抗辩。被告反诉要求原告赔偿被盗窃的财物损失，但所提交的证据不能证明其财物被盗与原告的物业管理行为存在法律上的因果关系，况且，从原巢湖市公安局居巢分局刑警大队的说明来看，被告财物被盗情况属实，但案件尚在侦办中，公安机关对其被盗财物的具体损失数额尚未作出认定，故被告现提出反诉，本案不予处理。关于本案物业费问题，根据原告提交的相关证据材料，其在接管京徽名苑物业时，巢湖市诚佳物业公司已授权由原告收缴业主所欠的物业管理费，故原告对2011年5月份前后的物业管理费均享有债权。审理中，被告对原告主张自2010年1月至2015年6月期间的物业费数额未提出异议，因此，原告主张共计66个月物业费2649.2元（0.4元/㎡×90.11㎡×36月+0.5元/㎡×90.11㎡×30月），本院予以支持。原告主张逾期滞纳金，依据是其与业主委员会签订的服务协议，按照民法合同相对性，对被告不具有法律约束力，虽然国务院《物业管理条例》规定要求业主委员会与物业企业签订合同，但该条例的相关规定是管理性规定，而非效力性规定，原告主张滞纳金缺乏法律依据，不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）纪义友于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）安徽省熙和物业服务有限责任公司物业管理费2649.2元；二、驳回原告（反诉被告）安徽省熙和物业服务有限责任公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告纪义友的全部反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽省熙和物业服务有限责任公司负担15元，被告纪义友负担10元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告纪义友负担。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，应自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员　　张开元二〇一五年七月十四日书　记　员　　陈　会附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。百度搜索“”