马民一终字第00229号

裁判日期: 2015-07-14

公开日期: 2015-07-23

案件名称

马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横一村民小组、马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横二村民小组等与马鞍山市宏洲矿产开发有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省马鞍山市中级人民法院

所属地区

安徽省马鞍山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马鞍山市宏洲矿产开发有限责任公司,马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横一村民小组,马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横二村民小组,马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横三村民小组

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

安徽省马鞍山市中级人民法院民事判决书马民一终字第00229号上诉人（原审被告）：马鞍山市宏洲矿产开发有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。法定代表人：徐敏，该公司总经理。委托代理人：徐承斌，该公司部门经理。委托代理人：黄治权，安徽长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横一村民小组。代表人：夏朝玉，该小组组长。被上诉人（原审原告）：马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横二村民小组。代表人：陈明霞，该小组组长。被上诉人（原审原告）：马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横三村民小组。代表人：芮欲平，该小组组长。三被上诉人共同委托代理人：郝俊，安徽净源律师事务所律师。上诉人马鞍山市宏洲矿产开发有限责任公司（以下简称宏洲矿产开发公司）因与被上诉人马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横一村民小组（以下简称横一组）、马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横二村民小组（以下简称横二组）、马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横三村民小组（以下简称横三组）租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人宏洲矿产开发公司委托代理人徐承斌、黄治权，被上诉人横二组代表人陈明霞、横三组代表人芮欲平及三被上诉人共同委托代理人郝俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横一组、横二组、横三组在原审中诉称：2005年6月，三原告将集体所有的横龙片土地出租给宏洲矿产开发公司使用。在征得三原告全体农户签字同意后，宏洲矿产开发公司即进驻涉案土地进行采矿及选矿作业，并在租用的土地上建设厂房、办公楼等。2006年7月1日，三原告的村民小组长、村民代表等人与时任宏洲矿产开发公司法定代表人夏朝凤签订了一份补充协议，明确约定涉案土地租金为每月9000元，并约定宏洲矿产开发公司如不能按期交付，须按银行利息的两倍支付罚息，如有拖欠，所有欠款在租用土地的拆迁赔偿款中支付等内容。后宏洲矿产开发公司仅支付头两年土地租金，自2008年1月起至今，未再向三原告支付任何费用。2013年7月，涉案土地被本市雨山区政府拆迁，宏洲矿产开发公司获得了相应的拆迁赔偿款，但其不依照补充协议约定从拆迁赔偿款中支付历年所拖欠的土地租金。三原告是涉案土地的所有权人，经过农户集体表决的民主程序，决定以村民小组名义起诉；三原告在诉讼时效之内主张权利；宏洲矿产开发公司法定代表人签订的《补充协议》合法有效，宏洲矿产开发公司占用涉案土地至今，应当向法庭说明如何取得涉案土地的使用权，涉案土地近期才被国家征收。为此，请求依法判令宏洲矿产开发公司：1、立即支付三原告土地租金人民币59.4万元。2、支付延迟违约金人民币77932.8元（自2013年7月1日按同期银行贷款基准利率6.56%的双倍计算至2014年6月30日）。3、支付自2014年7月1日起至生效法律文书确定实际履行之日止，按同期银行贷款利率双倍计算的延迟支付违约金。宏洲矿产开发公司在原审中辩称：1、三原告及负责人不享有合法的诉权；2、2006年7月1日的补充协议不具有真实性，合法性；3、涉案土地在2008年9月已被政府征收，在征收时已经支付了土地补偿款及安置补助费，三原告即使是该土地的所有权人，也无权二次主张权利；4、三原告主张权利已超过诉讼时效。原审查明：夏朝凤原系宏洲矿产开发公司法定代表人，蒋宝钱、邵怀志、汲正荣系原该公司实际经营人。2005年6月25日，夏朝凤为在横龙开采高岭土矿，征得横一组、横二组和横三组村民同意，并在议定书上签名确认。2006年7月1日，三原告的村民小组长、村民代表等人与夏朝凤签订了一份《补充协议》：约定宏洲矿产开发公司租赁超山村横龙土地开采高岭土矿。协议约定，租用集体土地，资金应归三个村民组集体所得；付款方式为每组每月3000元，三个组9000元计算；并约定宏洲矿产开发公司如不能按期交付，须按银行利息的两倍支付罚息，如有拖欠，所有欠款在宏洲矿产开发公司租用土地的拆迁赔偿款中支付等内容。2008年1月8日，宏洲矿产开发公司法定代表人由夏朝凤变更为徐敏，同年5月30日，蒋宝钱、邵怀志、汲正荣与变更后的宏洲矿产开发公司签订一份《转让协议》：蒋宝钱、邵怀志、汲正荣将位于本市银塘镇超山村横龙选矿厂场地和所有设备及其他属于选矿厂的财产及已补偿过的农田和道路等转让给宏洲矿产开发公司。同年9月9日，安徽长江矿业有限公司与宏洲矿产开发公司签订一份《合作框架意向书》，就位于本市银塘镇超山村横龙岗尾矿库项目签订收购协议约定：安徽长江矿业有限公司整体收购宏洲矿产开发公司位于本市银塘镇超山村高岭土矿山一座及小型选矿厂一个等。原审另查明，涉案土地系集体所有的土地，座落于横一组、横二组和横三组生产生活区域，除承包经营的土地外没有进行集体土地所有权登记，但三原告系该土地的实际经营管理人。2010年3月，关于安徽长江矿业有限公司平山铁矿横龙岗尾矿库工程建设用地得到政府批复。2011年3月，横一组、横二组和横三组也已经得到国家建设用地征迁费用补偿。原审认为：依法生效的合同应当履行。三原告与原宏洲矿产开发公司法定代表人夏朝凤口头约定以及签订的《补充协议》均为当事人的真实意思表示，本案争议的焦点问题在于三原告是否为本案适格的诉讼主体、夏朝凤签订合同的行为是否为职务行为、原告诉请是否超过诉讼时效。一、关于本案的诉讼主体。三原告作为村民小组均为集体土地的所有权的经营管理人，当年出租涉案土地履行了相关程序如全体村民同意签字确认等。尽管原告没有领取集体土地所有权证，但马鞍山市雨山区银塘镇超山村民委员会（以下简称超山村委会）作为基层自治组织的证明以及结合本案实际情况，可以确认三原告系涉案土地的所有权人。夏朝凤原系宏洲矿产开发公司的法定代表人，其与原告口头约定租赁集体土地是为了宏洲矿产开发公司用地从事生产，该行为是职务行为，不论是夏朝凤担任法定代表人的宏洲矿产开发公司，还是法定代表人变更后的宏洲矿产开发公司，都实际占用涉案的土地，而该土地的所有权人要求支付土地租赁费既有合同依据，也有法律依据。二、关于本案的诉讼时效。根据夏朝凤与原告签订的补充协议，虽然没有约定租赁期限，但从协议约定的内容看，双方对于将来的土地拆迁是有预期的，其中第六条规定，“如甲方不能按期支付，须按银行利息的两倍支付罚息。如有拖欠，所有欠款在甲方租用土地的拆迁赔偿款中支付。”可见，诉讼时效的计算与土地征收的时间有关，原告知道或者应当知道其权利被侵害并没有超过《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效。三、关于租赁合同租金的计算。2008年9月9日，安徽长江矿业有限公司与宏洲矿产开发公司签订的《合作框架意向书》，收购有关资产的行为并不能改变集体土地的性质，该意向书对于涉案土地租赁费用的支付没有约定。按照《补充协议》约定，每月由用地单位支付原告的租金合计9000元，自2008年5月30日宏洲矿产开发公司实际投资经营人蒋宝钱、邵怀志、汲正荣与股权变更后的宏洲矿产开发公司签订《转让协议》之日起计算至涉案土地被征收即2011年3月时止，合计306000元（9000元／月×34个月）。在土地征收后，涉案土地的原所有人即本案原告已经根据有关法律和政策享有土地补偿的权利，故征收后的土地不得再计算租赁费用及利息等。夏朝凤与原告原口头租赁协议以及补充协议均没有约定租赁期限，根据本案的实际情况，上述协议应当自涉案土地被征收而终止。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年2月28日作出如下判决：一、马鞍山市宏洲矿产开发有限责任公司应当于本判决生效之日起七日内一次性支付马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横一村民小组、马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横二村民小组、马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横三村民小组租金合计306000元。二、驳回马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横一村民小组、马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横二村民小组和马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横三村民小组要求马鞍山市宏洲矿产开发有限责任公司支付迟延违约金的诉讼请求。案件受理费10519元、保全费5000元，合计15519元，由马鞍山市宏洲矿产开发有限责任公司负担8690元；马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横一村民小组、马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横二村民小组和马鞍山市雨山区佳山乡超山村民委员会横三村民小组负担6829元。宣判后，宏洲矿产开发公司不服，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决的第一项判决，并依法改判或发回重审。理由如下：第一，本案争议的土地租金是选矿厂的用地而非采矿厂用地。高岭土采矿厂占用的是当涂县围屏山林场林地，是国有土地，并非三被上诉人在补充协议里所称的荒山荒坡，而且高岭土矿至2008年9月9日被安徽长江矿业有限公司收购前一直没有开采、选矿厂也没有生产。第二，三被上诉人没有提供涉案土地的权利凭证以及签字村民的身份证明，以证明其是涉案土地的实际经营管理人。鉴于2014年6月22日超山村委会出具的情况说明和三被上诉人拒绝提供签字村民身份证明的行为，宏洲矿产开发公司有合理的理由质疑超山村委会的说明是不负责任的行为、签字的村民是否真有其人或是否为本村村民的情况。第三，一审的认证、查明的事实与判决理由存在矛盾。一审在认证中明确表明，因三被上诉人没有提供《补充协议》的前置协议，无法证实涉案土地使用当初约定的具体内容，但在判决理由里却又认为三被上诉人与宏洲矿产开发公司原法定代表人夏朝凤口头约定及签订的《补充协议》均为当事人真实意思表示。本案真实情况是双方之间既没有签订《补充协议》，又没有签订什么前置协议，本案完全是案外人夏朝凤操纵的虚假诉讼。第四，一审判决宏洲矿产开发公司支付自2008年5月30日至2011年3月计34个月的租金没有事实依据。2008年9月9日，安徽长江矿业有限公司整体收购了宏洲矿产开发公司的采矿厂、选矿厂。那么从此该两个矿厂实际处于安徽长江矿业有限公司控制之中，并由安徽长江矿业有限公司在占有、使用该土地，即使需要交付土地租金，其也只能交自2008年5月30日收购到2008年9月9日被收购期间的租金，其余的租金当由实际使用人安徽长江矿业有限公司支付而不应当由宏洲矿产开发公司支付。第五，其认为一审提供的证据足以证明三被上诉人提供的《补充协议》是伪造的协议，故没有提出鉴定申请，也没有提供其他补充证据。现宏洲矿产开发公司提供2008年1月6日、2008年10月29日、2010年11月9日宏洲矿产开发公司股东之间签订的股权转让协议、股东会决议，证明夏朝凤一直是公司股东。假设夏朝凤此前即2006年7月1日就和三被上诉人签订了《补充协议》，在股权转让时，宏洲矿产开发公司一再要求夏朝凤处理好选矿厂的问题，夏朝凤未出示《补充协议》，说明该协议根本不存在。三被上诉人辩称：1、宏洲矿产开发公司占用村民小组的20余亩的集体土地进行作业是基本事实，三被上诉人在一审提交的照片也能证明，污染严重，污水横流，场地的原貌是农村集体所有的荒山，是宏洲矿产开发公司从村民小组租用，并且交付租金，转租给他人，每个月是68000元，因为2008年宏洲矿产开发公司法定代表人的变更导致拒不支付租金至今；2、三被上诉人系依法具有诉权的涉案土地所有人，三被上诉人数百村民世世代代生活在涉案土地上，其具有诉权。宏洲矿产开发公司一直要求其提供土地证，否则就认为没有权利。2014年马鞍山市土地确权才开始试点，马鞍山日报对此广泛报道，要求其提供土地证不合理；3、宏洲矿产开发公司认为是案外人夏朝凤操作的虚假诉讼，是罔顾事实，今天开庭村民都要来，村委会选了几个代表，这笔钱拿了以后每家每户都要到位的，该起诉讼村委会不遗余力的提供证据，夏朝凤不愿意出庭是出于自身的顾虑，与村民无关；4、宏洲矿产开发公司应当全额支付土地租金，2008年9月9日，安徽长江矿业有限公司收购了采选矿，签订了合作框架意向书，但事实上安徽长江矿业有限公司至今未开工，选矿厂的涉案土地一直是宏洲矿产开发公司控制使用，即使选矿厂处于安徽长江矿业有限公司的控制之下，也不能影响其与宏洲矿产开发公司之间的土地租赁法律关系；5、宏洲矿产开发公司在一审庭审中质疑补充协议的真实性，被上诉人同意鉴定，但其在一年的诉讼中未提交书面鉴定申请。2008年之前，宏洲矿产开发公司一直缴纳租金，之后因该公司内部问题一直未支付租金。虽涉案土地系超山村地块，2004年为配合大桥建设，政府数次到每家每户登记，于2006年签订补充协议，征迁事实明确。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，宏洲矿产开发公司提供以下证据并说明如下：一、申请报告复印件、使用林地许可证、临时建设用地批准书、临时建设用地规划许可证、宏洲矿产开发公司与马鞍山市银塘镇超山村协议书各一份，证明采矿厂占用的是国有土地，选矿厂占用的是村委会土地，三被上诉人并非涉案土地的权利人；二、股权转让协议书一份、股东会决议两份，证明夏朝凤一直是公司的挂名法定代表人，系该公司股东，但其一直未做出报告，故2006年7月1日补充协议是假的。三被上诉人质证认为：对第一组证据，对申请报告复印件真实性予以认可，但没有证明力，正文上记载申请单位请林业主管部门给予核查，领导批复此处山权属谁所有请林业主管部门核查，林业部门证明不是国有土地所有没有下文；对使用林地许可证真实性不持异议，但与本案没有关联性，因为上面记载用地单位不是本案的宏洲矿产开发公司，许可使用林地的面积为0.2亩，而选矿厂面积就有20亩；对临时建设用地批准书的真实性不持异议，但是与本案没有关联性，上面记载的面积仅为48.33平方米，而本案争议的选矿厂的土地；对临时建设用地规划许可证的真实性、关联性都不持异议，该份证据证明宏洲矿产开发公司占了村民小组的20亩集体所有土地，临时用地面积是13200平方米，土地性质就是集体所有；对协议书真实性不持异议，但是不能达到其证明目的，该协议书是超山村委会作为村民小组的上级组织签订的协议，后选矿厂一直在不断扩大，是为了选矿证的年审签订，该协议规定的用地为3亩，而宏洲矿产开发公司在实际的生产经营中增加了很多，其一直没有按照协议规定向三村民小组申请缴费。对第二组证据，反映的是宏洲矿产开发公司股权资产的变更、内部管理，与本案没有关联性。三被上诉人提供证据如下：一、超山村委会出具的书面说明一份，证明涉案土地属于三被上诉人的集体土地，宏洲矿产开发公司实际用地为二十余亩，月租金为3000元，且至今未交纳；二、租赁协议一份，从本市雨山区人民法院调取，证明宏洲矿产开发公司于2007年10月20日将涉案土地以每月68000转租。宏洲矿产开发公司质证认为：对证据一，如果是超山村委会出具的证明，要求该村委会主要负责人当庭陈述；对证据二，租赁协议复印件不能作为定案依据，另该租赁协议为过去的宏洲矿业有限公司所签订，而宏洲矿产开发公司于2008年5月成立，该租赁行为发生在2007年，与宏洲矿产开发公司无关。本院经审查认为：对于宏洲矿产开发公司提供的证据一，申请报告未有结论性意见，不能证明占用土地的面积及性质；使用林地许可证所载明的用地单位非宏洲矿产开发公司，与本案没有关联性；临时建设用地批准书载明的系采矿厂用地非本案争议的选矿厂用地，与本案没有关联性；临时建设用地规划许可证载明临时用地面积为13200平方米（约20亩），但其未提供许可证中所附“图及附件名称”，无法确定与本案的关联性；协议书的对方当事人为超山村委会，无法确定协议中的土地为涉案土地。故证据一达不到其证明目的，本院不予认定。对证据二，与本案没有关联性，不予认定。对于三被上诉人提供的证据一，该说明由超山村委会出具，作为三被上诉人的上级组织，其出具的关于集体经济组织内部的土地权属情况，具有证明力，故予以认定；对于证据二，不具有与本案的关联性，不予认定。二审查明的事实与原审相同。综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、三被上诉人是否为本案的适格诉讼主体，2、原审判令宏洲矿产开发公司支付三被上诉人租赁费30600元有无事实和法律依据。本院认为：一、关于诉讼主体资格问题。宏洲矿产开发公司认为选矿厂是占用超山村委会的土地，而非三村民小组的土地，但根据超山村委会2014年8月21日出具的证明、2014年6月23日出具的情况说明及2015年4月29日出具的说明，能够证明讼争土地系三被上诉人集体所有。故作为土地的所有人，三被上诉人作为诉讼主体符合法律规定。二、关于租赁费问题。2006年7月1日，宏洲矿产开发公司原法定代表人夏朝凤与三被上诉人签订补充协议一份，双方约定租金的交纳情况等内容，夏朝凤作为该公司法定代表人，其行为系职务行为，其法律后果应由宏洲矿产开发公司承担。虽宏洲矿产开发公司认为该补充协议系伪造，但未提供充分证据证明，故补充协议应为真实有效。宏洲矿产开发公司认为安徽长江矿业有限公司已于2008年9月9日将矿山及小型选矿厂收购，租赁费应由安徽长江矿业有限公司交纳。但宏洲矿产开发公司的转租行为未经三被上诉人同意，双方之间的租赁协议继续有效，宏洲矿产开发公司仍应负有支付租赁费的义务。2008年5月30日，实际经营人蒋宝钱、邵怀志、汲正荣与宏洲矿产开发公司签订转让协议，约定将选矿厂的场地和设备转让给宏洲矿产开发公司，自转让时起该公司对选矿厂实际控制经营，故宏洲矿产开发公司应支付自2008年5月30日起至2011年3月止的土地租赁费。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费5890元，由上诉人马鞍山市宏洲矿产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　汪和平代理审判员　　张茂进代理审判员　　方　芳二〇一五年七月十四日书　记　员　　吴方圆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”