（2015）赤民一终字第1135号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-28
案件名称
赵国繁与松山区穆家营子镇下海苏沟村民委员房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵国繁,赤峰市松山区穆家营子镇下海苏沟村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国村民委员会组织法（2010年）》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民一终字第1135号上诉人（原审原告）赵国繁，男，1971年6月21日出生，汉族，农民，现住赤峰市松山区。委托代理人姚牧，内蒙古松川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赤峰市松山区穆家营子镇下海苏沟村民委员会（以下简称下海苏沟村委会）。法定代表人李本，主任。上诉人赵国繁因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第1594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审判决认定，2004年，赵国繁向时任下海苏沟村委会书记的郑青林交购房款4000元，购买原下海苏沟小学校舍及院落，双方未签订书面协议，郑青林未将该款交村委会入账。2014年，赵国繁、下海苏沟村委会签订协议书，约定甲方下海苏沟村委会将原上海苏沟学校三间，院落（东至东墙，包括东墙，西至墙皮，南边是道，北边道，院长45.5米，院宽15米）以4000元的价格卖给乙方赵国繁。甲方由郑青林签字并加盖下海苏沟村委会公章。协议书标注协议签订时间为2004年7月26日。后下海苏沟村委会将协议书原件收回。赵国繁自2004年使用该院落及房屋，未在此处居住。2014年8月，赵国繁对房屋进行装修后入住。2015年1月22日，下海苏沟村委会向法院提起诉讼，要求赵国繁退还涉案房屋，后撤回起诉。原审法院认为，赵国繁2004年向原下海苏沟村委会购买涉案房屋及院落时，郑青林时任下海苏沟村委会书记，虽然其同意将房屋出售并收取房款，但涉案房屋及院落的处分涉及下海苏沟村村民利益的重大事项，该村村民委员会必须提请该村村民会议讨论决定后方可办理。本案中，赵国繁未能举证证明该买卖行为曾经原村民会议讨论决定，且赵国繁、下海苏沟村委会2014年签订协议书时仅有原村委会书记签字，亦未经村民会议讨论决定，协议签订后亦未经村民会议认可，协议书中约定转让房屋及院落的行为违反了法律的强制性规定，严重侵害了该村全体村民的合法权益，涉案协议书无效，故对于赵国繁要求确认双方签订的协议书有效并要求下海苏沟村委会协助赵国繁办理房屋及土地产权登记的诉讼请求不予支持。判决：驳回赵国繁的诉讼请求。宣判后，赵国繁不服，向本院提起上诉，请求：１、依法撤销（2015）松民初字第1594号民事判决；２、确认上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同有效；３、判令被上诉人协助上诉人办理房屋产权登记手续；4、本案及一审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审人民法院认定事实错误。原审法院通过下海苏沟村委会出具的两份会议记录就认定下海苏沟村民对上诉人与被上诉人买卖房屋事宜存在争议是错误的。两份会议记录的表决前提是原村书记郑青林低价卖掉了涉案房屋，而且收取房款没有入帐，并不是对买卖涉案房屋这件事本身有争议。而且这两份会议记录都是在事隔十多年后才出现，事实上是现村委会及村民看见现在房屋价格上涨，郑青林又私吞了那4000元购房款，才在利益的驱使下违约，要求要回涉案房屋，这是有悖诚信的。另外，原审法院认为村委会处置4000元的集体财产是属于涉及村民利益的重大事项也是错误的。根据《中华人民共和国村民委员会组织法释义》十九条的解释，这并不属于必须经过村民讨论决议的重大事项，而从村集体经济所得收益怎么使用才是必须经村民会议讨论决定的事项，所以郑青林在当时村长不在职的期间作为村书记代理村委会事务，是有权与上诉人签订涉案房屋的买卖合同的，合同真实有效。至于郑青林有没有把所得购房款入帐和本案的房屋买卖行为没有关系。二、原审人民法院适用法律错误。原审法院认为当时的村委会没有经过村民会议卖掉了涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上诉人和与被上诉人所签订的合同就是无效的也是错误的。作为村集体财产的管理者村委会，没有经过村民会议卖了涉案房屋只是属于无权处分，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（三）第三条第一项“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的新规定，村委会与上诉人所签合同是有效的。另外，原审法院认为上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同因违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条、二十四条的规定而无效也是错误的。买卖合同只有在违反了法律强制性规定中的效力性规定才归于无效。违反民主议定程序并不代表合同内容违反了法律强制性规定，所以合同并不是当然无效。被上诉人下海苏沟村委会答辩服判。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。本院认为，2004年，赵国繁向时任下海苏沟村委会书记的郑青林交购房款4000元，购买原下海苏沟小学校舍及院落。该涉案房屋及院落的处分涉及村民的共同利益，依法应通过村民会议讨论决定，而郑青林未经村民会议讨论决定，即以村委会的名义处分了该涉案房屋及院落，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的强制性规定，侵害了该村村民的合法权益，故双方签订的协议书无效。综上，上诉人的上诉主张不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人赵国繁承担。邮寄送达费40元，由上诉人与被上诉人各承担20元。本判决为终审判决。审判长 鹿春林审判员 崔明明审判员 郭 宇二〇一五年七月十四日书记员 高莉莉 来源：百度搜索“”