（2015）塔民二初字第2号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-10-18
案件名称
赵刚与塔城地区正塔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
塔城市人民法院
所属地区
塔城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵刚,塔城地区正塔房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百二十条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
新疆维吾尔自治区塔城市人民法院民 事 判 决 书（2015）塔民二初字第2号原告：赵刚，男，1975年11月30日出生，汉族，个体工商户，住塔城市。委托代理人：高金兰，女，1976年11月8日出生，汉族，个体工商户，住塔城市。委托代理人：钟世京，新疆天赛律师事务所律师。被告：塔城地区正塔房地产开发有限公司，住所地：塔城市光明路617号。法定代表人：杨德胜，该公司总经理。委托代理人：窦廷贵，新疆扬眉律师事务所律师。原告赵刚诉被告塔城地区正塔房地产开发有限公司（以下简称正塔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理，于2015年1月19日中止审理，同年6月2日恢复审理。依法由审判员周中木适用简易程序于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告赵刚及其委托代理人高金兰、钟世京，被告正塔公司委托代理人窦廷贵到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告赵刚诉称：原、被告双方自2012年形成商铺买卖合同关系并签订编号为0566258号《商品房买卖合同》并办理被告开发如意小区综合楼1栋108号商铺预购商品房预告登记，原告取得合同项下商铺的准物权。双方约定交付商铺前，原告支付剩余购房款。被告逾期交付商铺，其于2014年7月23日与原告达成协议用原告应当交付的剩余房款60709元冲抵其延期交付商铺的违约金。2014年7月24日，原告按照被告通知缴纳剩余房款，被告按照合同约定收取办理房地产权证的相关费用47277元和装修押金10000元。但是被告违反约定不予交付房屋且对原告提起逾期交付购房款的违约诉讼。被告至今没有向原告交付商铺，应当以收取原告购房款140万元为基数，按照每日万分之二点一承担违约金170278.50元。按照《商品房买卖合同》约定：被告在交付商铺时应当向原告提供商铺面积测绘报告、《住宅质量保证书》并且按照《商品房买卖合同》约定应当为原告申报商铺房地产权属证书的备案登记资料。原告与被告因交付商铺事宜无法达成一致意见，故诉至法院，请求判令：1、被告按照《商品房买卖合同》向原告交付塔城市闻琴路如意小区综合楼1幢108号商铺、提供商铺面积测绘报告及《住宅质量保证书》；2、被告向原告支付逾期交房违约金170278.50元；3、被告向原告出具收取47277元办理房产手续的资金去向以及承担占用期间的利息2600元；4、被告向原告返还装修押金10000元及利息550元；5、被告承担原告因诉讼引起的合理开支。原告赵刚为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同，证明：原、被告双方存在房屋买卖合同关系，并且合同在登记部门备案，房屋总价为1460709元，合同约定了交房时间、违约责任等；2、房预塔字第20130543号预告登记证，证明：2013年4月1日，原告在塔城市房地产交易所对签订合同的商品房进行了预告登记；3、支付购房款凭证，证明：截止2013年9月30日，原告赵刚已经向被告正塔公司支付购房款1250000元，于2014年7月24日支付购房款150000元以及被告从2013年9月30日至2015年6月3日止应支付违约金170278.50元。4、房款明细单及收据，证明：被告向原告收取办理房产手续费47277元及装修押金10000元，其收取相关费用后未办理相关证件，故应当承担占用期间的利息，被告开发的商铺具备交付条件，但拒绝交付的事实。5、塔城市公证处于2014年8月25日作出的新塔证民字第542号公证书，证明：被告开发的商铺现状、未向原告交付的事实及安装的门、层高等不符合合同约定的事实。6、建筑工程质量验收意见书，证明：2013年9月30日，被告开发的商品房验收合格，具备交付条件。7、2012年11月11日，原告与被告签订的定房协议，证明：被告承诺于2013年8月1日交房，其延误交房，应当承担违约金。8、2012年11月11日签订的购房补充合同，证明：明确约定原告赵刚将办理房产证及土地使用证的费用交予被告正塔公司，并由被告正塔公司办理两证。被告正塔公司答辩称：原告诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。双方签订合同的事实存在，但原告没有在约定的时间内全额支付房款，是原告违约在先，在符合合同约定的条件情况下，被告不交付房屋是行使先履行抗辩权，故原告要求违约金我们不同意支付。原告未履行生效判决，原告在履行完生效判决的义务后，我们才能履行交房并提供住宅质量保证书的附随义务。被告正塔公司为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：1、本院（2014）塔民二初字第211号民事判决书、塔城地区中级人民法院（2015）塔民二终字第59号民事裁定书，证明：按照判决书确定的义务，原告赵刚应当向被告正塔公司支付违约金，原告赵刚未履行，故被告正塔公司未向原告赵刚交付房屋。2、《商品房买卖合同》，证明：原告没有按期付款正是自己未交房的原因。被告正塔公司对原告赵刚证据的质证意见是：认可证据1、2、3、4、5、6的真实性。不认可证据1证明的问题，认为自己没有违约，是原告赵刚违约在先；对证据2没有异议；对证据3认为原告赵刚付款的时间比合同约定的时间晚，原告赵刚违约在先；对证据4原告要求支付利息及退还押金无法律依据；对证据5无异议；对证据6不认可原告证明的问题，因原告未交清房款，故未交房；对证据7不认可，双方已签订正式合同，协议已失效；对证据8不认可，无被告的公章，也无被告法定代表人签字。原告赵刚对被告正塔公司提交证据1的真实性没有异议，但认为被告正塔公司不是依据双方的商品房买卖合同进行的诉讼，而是依据另一份协议进行诉讼与本案无关联性。在本案中剩余购房款与被告达成口头协议抵顶其应付的违约金，故原告赵刚在履行商品房买卖合同中不存在违约行为；认可证据2的真实性，不认可其证明的问题。本院对原、被告提交证据认证如下：一、原告赵刚证据1、2、3、4、5、6，被告正塔公司对真实性无异议，依法对真实性予以确认；证据7、8，该协议系双方签订《商品房买卖合同》之前达成的定房协议，但双方在之后另外签订了《商品房买卖合同》对交房时间等条款做了变动，应以后签订的合同为准，故对证明的事实不予确认；二、被告正塔公司证据，原告赵刚对真实性没有异议，依法予以确认。经审理查明：2013年3月29日，原告赵刚与被告正塔公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为0566258。被告正塔公司将在建的如意小区一幢108号房屋预售给原告赵刚。建筑面积89.34平方米，总价款为1460709元，约定于2013年3月29日首付760709元整，剩余700000元办理按揭贷款。因原告赵刚不能一次性支付760709元首付款，双方达成补充协议，约定原告赵刚于2013年5月29日向被告正塔公司付清首付款，但原告赵刚并未按期付清首付款。原告赵刚于2014年7月24日支付150000元，尚欠首付款60709元。原告赵刚已将银行按揭贷款全部支付给被告正塔公司。《商品房买卖合同》第六条第2款约定：“2013年3月29日付首付款柒拾陆万柒佰零玖元（760709元）剩余柒拾万整（700000）办理按揭贷款，商业用房交付使用时买受人付清全部房款”。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人（原告赵刚）如未按本合同规定的时间付款按日向出卖人（被告正塔公司）支付逾期应付款万分之二点一的违约金”。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人（被告正塔公司）应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经分期综合验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即：“（1）逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。”2014年8月27日，被告正塔公司诉至本院，以原告赵刚未按协议约定时间付清首付款为由，要求原告赵刚支付拖欠房款60709元、违约金146070.9元、逾期利息16524元。本院于同年11月4日作出（2014）塔民二初字第211号民事判决书，判决原告赵刚向被告正塔公司支付拖欠房款60709元、违约金36070.9元。被告正塔公司不服提出上诉，后于2015年4月30日撤回上诉，塔城地区中级人民法院于2015年4月30日作出（2015）塔民二终字第59号民事裁定书，准予正塔公司撤回上诉。（2014）塔民二初字第211号民事判决书已发生法律效力。2013年9月30日，被告正塔公司开发的塔城市如意小区住宅楼工程（包括原告赵刚购买的房屋）通过验收，具备交付条件。被告正塔公司至今未向原告赵刚交付房屋，原告赵刚诉至本院，提出上述诉讼请求。本案争议焦点：1、被告正塔公司是否应当向原告赵刚交付塔城市闻琴路如意小区综合楼1幢108号商铺并提供测绘报告图、住宅质量保证书及交付相关房产手续？2、被告正塔公司未向原告赵刚交付商品房的行为是否构成违约，是否应当承担违约责任？3被告正塔公司是否应当向原告赵刚支付占用收取办理相关房产手续费47277元的利息？被告正塔公司是否应当向原告赵刚退还押金10000元，并支付占用期间的利息？本院认为：商品房预售合同是指当事人之间达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告赵刚与被告正塔公司签订的《商品房买卖合同》属于商品房预售合同，双方在《商品房买卖合同》上签字后，《商品房买卖合同》成立并生效，并对双方产生约束力，原告赵刚应当向被告正塔公司支付购房款，被告正塔公司应当向原告赵刚交付房屋。原告赵刚与被告正塔公司就支付首付款达成的补充协议，属于《商品房买卖合同》的一部分，因原告赵刚未按双方约定的期限支付首付款，构成违约，应当承担违约责任，另案生效的判决书已经判决其承担违约责任。被告正塔公司与原告赵刚在《商品房买卖合同》第八条中约定其应当于2013年9月30日前将符合法律规定及约定的商品房交予原告赵刚使用，且被告正塔公司已具备交付房屋的条件，其未向原告赵刚交付房屋，故被告正塔公司亦构成违约，亦应承担违约责任。被告正塔公司以原告赵刚未交清购房款为由拒绝向原告赵刚交付房屋的抗辩理由不成立，其在《商品房买卖合同》第七条中约定原告赵刚未按时付款应承担违约责任，即被告正塔公司在原告赵刚未交清房款时可以要求原告赵刚承担违约责任，并不能以原告赵刚未交清购房款为由免除其按照《商品房买卖合同》第八条约定的向原告赵刚交付房屋的义务，且原告赵刚已经向其支付购房款1250000元（房屋总价款为1460709元），已经在其具备交房条件时履行了主要付款义务，其应当按照约定向原告赵刚交付房屋，其不向原告赵刚交付房屋的行为构成违约，应当承担违约责任。被告正塔公司应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定向原告赵刚支付违约金170278.50元（1250000元×0.21‰／天×611天（从2013年10月1日至2015年6月3日止）＋150000×0.21‰／天×314天（从2014年7月25日至2015年6月3日止）＝170278.50元】。原告赵刚向被告正塔公司交清房款后，被告正塔公司应当按约定向原告赵刚交付房屋以及提供测绘报告、住宅质量保证书等附随义务。被告正塔公司只是代收办理房产手续的费用，缴纳办理房产手续的费用属于原告赵刚的义务，原告赵刚未提供被告正塔公司从代收办理房产手续费中获益的证据，故对原告赵刚要求被告正塔公司支付占用办理房产手续费47277元的利息2600元的诉讼请求，本院依法不予支持；原告赵刚要求被告正塔公司提供收取办理房产手续费47277元去向的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。被告正塔公司收取原告赵刚装修押金10000元，于法无据，因原告赵刚未提供被告正塔公司从收取的押金中获益的证据，故对原告赵刚要求被告正塔公司退还押金10000元的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告赵刚要求被告正塔公司支付占用押金10000元期间利息550元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，原告赵刚的诉讼请求，本院依法部分予以支持。被告正塔公司以原告赵刚未付清购房款及未履行（2014）塔民二初字第211号民事判决书确定义务不交付房屋的答辩意见，因其可以要求原告赵刚承担违约责任，也可以向法院申请强制执行，并不能免除其交付房屋的义务，其抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告塔城地区正塔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告赵刚交付塔城市闻琴路如意小区综合楼1幢108号商铺并提供测绘报告图、住宅质量保证书、相关房产手续；二、被告塔城地区正塔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告赵刚支付违约金170278.50元；三、被告塔城地区正塔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告赵刚退还装修押金10000元；四、驳回原告赵刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4046元，适用简易程序审理减半收取2023元，邮寄费70元，合计2093元，由被告塔城地区正塔房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院，并预交二审案件受理费，如在上诉期限届满后七日内仍不预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周中木二〇一五年七月十四日书记员 吴 霞新疆维吾尔自治区塔城市人民法院法律文书附页本法律文书适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来自：