（2015）泰中民终字第00432号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-24
案件名称
江苏香江物业发展有限公司与黄竹松物业服务合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏香江物业发展有限公司,黄竹松
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百三十四条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民终字第00432号上诉人（原审原告）江苏香江物业发展有限公司，住所地泰州市泰高路333号柳莺苑30幢。法定代表人鲍永红，该公司董事长。委托代理人陈芳（特别授权），江苏海信律师事务所律师。委托代理人蔡蕾（特别授权），江苏海信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄竹松。上诉人江苏香江物业发展有限公司（以下简称香江公司）与被上诉人黄竹松物业服务合同纠纷一案，泰州医药高新技术产业开发区人民法院于2015年3月19日作出（2015）泰开民初字第00156号民事判决。上诉人香江公司不服上述判决，依法向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：黄竹松系泰州市西湖翠苑风荷苑7号楼206室房屋业主，该房屋建筑面积126.34平方米。2007年11月3日，双方签订前期物业服务协议1份，由香江公司对西湖翠苑小区提供物业管理服务。2009年，成立西湖翠苑业主委员会。香江公司（乙方）分别于2010年1月4日、2011年8月30日、2012年12月22日与西湖翠苑业主委员会（甲方）签订物业管理服务合同。主要内容为：1、委托管理期限自2009年7月6日起至2015年6月30日。2、收费标准0.4元／月／平方米，由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取；物业服务费每年缴纳1次，缴纳时间为上次缴费服务截止日的次月；可视对讲维护费由乙方按每户24元／年向业主或物业使用人定额收取。3、对不按本合同约定的收费标准和时间缴纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，乙方有权要求其补缴并从逾期之日起按每天万分之五收取违约金，对拒不缴纳的业主或物业使用人，乙方有权停止服务直至向人民法院提起诉讼。黄竹松自2010年1月1日起至2014年12月31日止未缴纳物业服务费3032元和对讲门铃维护费120元，香江公司书面催交无着后诉至原审法院。原审另查明，香江公司在履行物业管理服务合同期间，对存在物业管理不规范、不到位的情况。原审法院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。双方签订的前期物业管理合同、香江公司与西湖翠苑业主委员会签订的物业管理服务合同，均依法成立并有效，香江公司应依约为西湖翠苑小区提供物业管理服务，黄竹松应依约支付对价。香江公司依据物业管理服务合同对西湖翠苑小区进行了物业管理，其要求黄竹松支付物业管理费，与法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，香江公司在物业管理服务期间存在服务不到位的情况，黄竹松根据香江公司的违约情况延迟支付物业费，属于行使同时履行抗辩权，故其延迟支付物业费的行为不构成违约，香江公司无权要求黄竹松支付违约金。自2010年1月1日起至2014年12月31日止物业服务费3032元、对讲门铃维护费120元。因香江公司存在服务不到位的情况，故原审法院酌情减少20%的物业服务费及对讲门铃维护费，故黄竹松应给付香江公司物业服务费2426元，对讲门铃维护费96元，合计2522元。黄竹松主张香江公司赔偿其损失10万元，因其未能向本院提供相关证据证明，故不予采纳。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：黄竹松于判决生效之日起10日内给付香江公司物业服务费2426元、对讲门铃维护费96元，合计2522元。（自2010年1月1日起至2014年12月31日）。案件受理费50元，依法减半收取25元，由黄竹松负担（此款香江公司已垫付，黄竹松应于给付上述款项时一并迳交香江公司）。上诉人香江公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，证据不足。上诉人在被上诉人未缴纳物业服务费的情况下，履行了职责。原审法院仅凭若干照片认定上诉人物业服务不到位，有滥用自由裁量权之嫌。原审酌情减少20%的物业服务费错误。二、原审判决适用法律错误。原审法院以上诉人存在服务不到位的情形为由认定黄竹松不构成违约是错误的。本案物业服务合同明确约定物业费的收取方式为先缴费再提供物业服务，原审法院适用同时履行抗辩权是错误的。请求依法改判。被上诉人黄竹松答辩称，对原审判决不服，因对方上诉故没有提出上诉。上诉人没有提供好的物业服务，所以没有交物业费用。小区以前的环境很好，但现在的环境一塌糊涂，请求法院尊重事实，维护业主的合法权利。二审中，上诉人香江公司提供了生效判决书，证明该公司依约提供了物业服务，并不存在服务不到位的情况；提供一部分照片，主要反映上诉人对小区内公共部位进行维修、城管部门现场执法的情况；提供一组友情提醒的通知书，主要针对小区内业主占道经营，违章停车等；提供该公司工作总结及照片，反映其物业服务情况。黄竹松未予质证。二审审理查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审争议焦点：上诉人香江公司是否存在物业服务不到位的情况，原审法院按照一定比例扣减物业服务费及驳回其违约金部分的诉讼请求是否正确。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确且无法达成补充协议的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，根据上诉人香江公司提供的有关物业服务资料等证据和被上诉人黄竹松提供的证据，香江公司已经基本按照合同约定及相关规定提供了物业服务，但同时该公司也存在部分服务不到位等服务质量瑕疵问题，需要在今后的物业服务过程中加以改进和提高，原审参照合同约定应交费用的80%判决黄竹松向香江公司交纳物业管理费，并无不当。就香江公司有关违约金部分的诉讼请求，原审审理后在判决说理部分予以了处理，但未在判决主文中涉及该项诉讼请求，而且原审认定“黄竹松延迟支付物业费的行为不构成违约，香江公司无权要求黄竹松支付违约金”属认定事实错误，应予纠正。黄竹松迟延支付物业费的行为不符合合同约定，但鉴于香江公司所提供的物业服务存在质量瑕疵，亦不符合合同约定，故原审驳回香江公司要求黄竹松支付违约金的诉讼请求，亦无明显不妥。另外需要指出的是，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在为小区提供服务过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而可能进一步导致物业服务水平与质量的下降，形成恶性循环，不利于小区及社会整体物业服务行业的发展，同时也侵害了已按约交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应主动向物业公司反映并提出合理化建议。物业公司则应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。综上，上诉人香江公司的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决在认定事实及适用法律上存在瑕疵，应予纠正，但其判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人香江公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 于 焱审 判 员 刘艳生代理审判员 王小莉二〇一五年七月十四日书 记 员 蒋 琳 微信公众号“”