（2014）于民三初字第00034号

裁判日期: 2015-07-14

公开日期: 2015-12-10

案件名称

（反诉被告）沈阳市于洪工业总公司与被告（反诉原告）沈阳市沈通电线电缆厂土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市于洪区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳市于洪工业总公司,沈阳市沈通电线电缆厂

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款，第九十四条，第五条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条

全文

沈阳市于洪区人民法院民事判决书（2014）于民三初字第00034号原告（反诉被告）：沈阳市于洪工业总公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人，李杨，系该公司总经理。委托代理人：崔博文，辽宁正直律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳市沈通电线电缆厂，住所地：沈阳市于洪区。投资人：李静海，系该公司经理。委托代理人：吴素坤，女，1953年10月25日生，汉族，系该公司职工，住辽宁省本溪市平山区，现住沈阳市铁西区。委托代理人：吴淑秋，女，1955年8月7日生，汉族，系该公司职工，住沈阳市铁西区。原告（反诉被告）沈阳市于洪工业总公司（以下简称“于洪工业总公司”）诉被告（反诉原告）沈阳市沈通电线电缆厂（以下简称“沈通电缆厂”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月19日立案受理后，依法由本院审判员金京玉担任审判长，与审判员付冬梅（主审），人民陪审员杨莹组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告沈阳市于洪工业总公司的法定代表人李杨及委托代理人崔博文，被告沈阳市沈通电线电缆厂的委托代理人吴素坤、吴淑秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告于洪工业总公司诉称：被告是自然人李静海单独出资的个人独资企业。2003年4月28日，原、被告签订土地《租用协议》，约定原告将座落在沈山公路北，于洪轧钢厂北北李官西大台工业用地约8186平方米租赁给被告，该块土地属于土地证号为于洪集用（2003）字第00000**号土地证的一部分。租用期限30年，2004年1月1日至2034年12月31日止。约定：乙方每年向甲方缴纳租金3.5万元，每年一月一日和七月一日分两次结清，为上打租不得拖欠，如拖欠按每日千分之一滞纳金计息。2003年4月30日，被告缴纳了3年零5个月租金计120，000元，到2007年6月1日，租金使用完毕。原告多次索要租赁费但被告不予给付，从2007年6月1日到2014年6月1日，拖欠租赁费265，000元，滞纳金328，095元。从2014年6月1日至起诉日租赁费也未予交纳。被告长期拖欠租金构成根本违约，《合同法》第94条规定了法定解除条件，（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（四）一方迟延履行债务致使不能实现合同目的。虽然合同期限30年未到期，但被告长达8年不履行义务，期间被告公司法定注册地人去楼空，土地被非法转租，被告以自己的行为表明不履行主要债务，完全符合合同解除的条件。被告违反合同约定，擅自将土地转租，目前土地使用人为沈阳肽能生物科技有限公司。故原告诉至法院，请求法院1、判令解除原、被告于2003年4月28日签订的《租用协议》，被告迁出、归还租用的土地；2、判令被告给付2014年6月1日至迁出之日的租金；3、诉讼费由被告承担。本诉被告沈通电线电缆厂辩称：1、关于租赁土地租金，从2007年6月1日至2014年6月1日期间的租金纠纷，已经由法院（2014）于民三初字第01352号判决确定，原告不应再以此为由提出其他诉讼请求；2、被告未按时交纳租金是由于原告违约在先，未按《租用协议》完全履行义务，至今尚有93平方米土地未交付被告使用，致使被告不能完全实现租用土地的目的，影响了被告使用土地的效益。对此，被告将提出诉讼；3、被告从未有躲藏逃避行为，工业总公司会议，我公司一直派人参加。事实是原告从未向被告催要过租金，反而是被告一直在找原告解决此事，至今没有结果。在法院（2014）于民三初字第01352号庭审时，原告曾经作出假证。对于其指使证人作假证的行为，被告保留追究其责任的权利，并在适当时候向有关机关举报其作假证的行为；4、被告不存在转租土地的行为；5、被告已经在该土地上建设了办公楼厂房3200平方米，交纳了配套费，安装了变压器2台等地上设施。根据《租用协议》，原告不论以何种理由要求归还租用的土地，均应补偿被告上述费用。综上所述，被告并不存在根本违约行为，反而是原告违约在先，原告不仅没有弥补的意思，还变本加厉，滥用诉讼权利，反复提出诉讼，丧失商业信用，违反诚实信用原则，浪费司法资源，耗费被告精力。因此，为维护市场交易秩序及我方的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告沈通电线电缆厂诉称：2003年4月28日，我厂与被告签订土地《租用协议》，约定：被告将坐落于沈山公路北，于洪轧钢厂北北李官西大台工业用地8186平方米的土地租赁给原告使用（实际面积8093平方米）。我厂现已在该土地上建设了办公楼及厂房，交纳了配套费，安装了变压器等地上设施。但至今，被告尚有93平方米土地未交付给我厂，致使我厂不能合理、有效地使用该块土地，不能完全实现租用土地的目的，影响了我厂使用土地的效益。根据《合同法》第六十条第一款、第一百零七条条的规定，被告应继续向我厂交付93平方米土地，并赔偿因此给我厂造成的损失，或者补偿我厂建设办公楼及厂房、交纳配套费，安装变压器等以上设施的费用。故原告诉至法院，请求法院1、依法判令被告按照《租用协议》要求，交付剩余的93平方米土地，依法履行义务；2、被告支付因未按时交付上述土地给原告造成的损失，补偿地上设施全部费用；3、被告承担本案诉讼费用。本诉被告沈阳市于洪工业总公司辩称：1、关于交付93平方米土地，2003年时涉案土地系集体土地，是空地。五家分开使用，签订合同后4个月办理土地证，以土地使用证为准，实际测量的面积系8093平方米，合同系草拟的，面积误差93平方米是正常的。2003年8月28日办理土地证时本诉原告对此是认可的，后原告缴纳租金时也未对此提出异议，也是按照2003年土地证的面积缴纳的12万元租金；2、如果原告对面积有异议，其完全有权利提出解除合同，不租赁涉案土地。因此，93平方米不是问题本质；3、按照原告所述，土地证上少93平方米给其造成损失，原告也未提供相关证据，也没有具体的依据。原告将涉案土地借给别人已经构成根本违约；4、我方立案已经很长时间，如反诉原告当庭提出反诉，我方认为其已经超过反诉期限，法庭不应审理。经法庭审核，如果反诉原告的反诉未超过反诉期限，我方对实体的答辩意见即生效。因此，其反诉的请求没有事实及法律依据，请求法庭予以驳回。经审理查明：2003年4月28日，原、被告签订《租用协议》一份。该合同约定于洪工业总公司将坐落在沈山交通公路北，于洪轧钢厂北北李官西大台闲置土地8186平方米工业用地租赁给沈通电线电缆厂。租赁期限为30年，2004年1月1日至2034年12月31日。合同对租金支付方式的约定为：每年缴纳租金3.5万元，每年一月一日和七月一日分两次结清，为上打租不得拖欠，如拖欠按每日千分之一滞纳金计息。协议还约定，除不可抗力外，不得以任何借口和形式终止协议。另查明：2003年4月30日，沈通电线电缆厂缴纳了3年零5个月租金共计120，000元。自2007年6月1日至2014年6月1日，拖欠租赁费共计245，000元未予支付。于洪工业总公司曾因上述租金向本院提起诉讼，本院（2014）于民三初字第01352号民事判决书判决沈通电线电缆厂给付于洪工业总公司截止2014年6月1日的租金245，000元及利息。再查明：沈通电线电缆厂租用上述土地后，在其上建筑了3200平方米的厂房并于2004年取得房屋所有权证书及土地使用证书。土地使用证上记载的土地使用面积为8093.02平方米。庭审中，原、被告对于3200平方米厂房的价值不能达成一致意见。本诉原告于洪工业总公司申请对3200平方米厂房的价值进行评估鉴定，但由于其未能按期缴纳鉴定费用，辽宁华益房地产评估有限公司将委托鉴定的案卷材料退回本院。以上事实，有双方当事人当庭陈述、原告提供的《租用协议》、专用收款收据、记账凭证、集体土地使用证、（2014）于民三初字第00034号民事判决书等，被告提供的土地使用证、房屋所有权证等，辽宁华益房地产评估有限公司的“退卷申请”等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院审查，本院予以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，原、被告签订的《租用协议》约定租赁期限为三十年，违反了法律规定，故超过二十年的部分无效。依据双方合同约定，被告应当按期向原告交纳租金，现被告逾期未予交纳2014年6月1日之后的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。故本诉原告要求本诉被告交纳2014年6月1日之后的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于本诉原告要求解除双方之间签订的《租用协议》，要求本诉被告迁出租用的土地之诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，本诉被告长期拖欠租金，构成违约，符合法定的解除合同的条件。双方签订的《租用协议》第七条约定，租用合同解除的，不动产由国家权威部门评估，双方协商解决。但鉴于本案的实际情况，若解除合同，本诉原告应当对被告承建的地上建筑物给予补偿。鉴于原、被告无法就地上建筑物的价值达成一致意见，本诉原告在委托鉴定后，又因不按期缴纳鉴定费用致鉴定无法进行，故双方之间的《租用合同》暂不宜解除。关于反诉原告沈阳市沈通电线电缆厂要求反诉被告履行合同，交付93平方米土地之诉讼请求，依据双方合同约定，租用土地的面积为8186平方米，但反诉原告提供的土地使用证上记载的土地面积为8093.02平方米，故反诉被告构成违约，其应当依据合同约定，向反诉原告交付剩余的92.98平方米土地。关于反诉原告提出的要求反诉被告赔偿未足额交付土地的损失，及补偿地上设施全部费用的诉讼请求，因其并未提供证据证明上述损失的数额或者计算方式，故反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉被告提出的反诉原告的反诉请求已经超过法律规定的期间的抗辩意见，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”第三十三条规定：由人民法院指定举证期限的，指定的举证期限不少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和举证通知书的次日起计算。本案中，反诉原告于2015年1月12日收到案件受理通知书等相关诉讼材料，其在2015年2月4日提起反诉并未超过法律规定的反诉期限。故对反诉被告的上述抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第三十三条、第三十四条第三款之规定，判决如下：一、本诉被告沈阳市沈通电线电缆厂于本判决发生法律效力之日起十日内给付本诉原告沈阳市于洪工业总公司自2014年6月2日至2015年6月2日的租金人民币35，000元；二、反诉被告沈阳市于洪工业总公司于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告沈阳市沈通电线电缆厂交付租用土地92.98平方米；三、驳回本诉原告和反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费675元，由本诉被告沈阳市沈通电线电缆厂承担；反诉案件受理费100元，由反诉被告沈阳市于洪工业总公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并在上诉期满后7日内交纳上诉案件受理费，否则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　金京玉审　判　员　　付冬梅人民陪审员　　杨　莹二〇一五年七月十四日书　记　员　　张明明百度搜索“”