（2015）沪二中民二（民）终字第492号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-27
案件名称
胡玉妹与上海南方大酒店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡玉妹,上海南方大酒店
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第492号上诉人（原审被告）胡玉妹。委托代理人杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。委托代理人杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海南方大酒店。法定代表人蔡济华。委托代理人冯骏，上海劲力律师事务所律师。上诉人胡玉妹房因屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第2780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年3月14日，南方大酒店（甲方）与胡玉妹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将宁夏路XXX号商铺（以下简称“系争商铺”）出租给乙方，建筑面积约70平方米，房屋性质为区网点办房，租期3个月，自2014年3月15日起至2014年6月14日止，租金人民币（以下币种均为人民币）28，750元，保证金9，500元。合同第五条第一款第一项约定：“乙方在租赁期内不得擅自改变房屋使用性质，不得擅自转租转借他人经营，如有发生上述情况之一者，甲方有权终止合同并收回全部出租房屋”。第七条约定：“……4、本合同期满终止或提前解除时，甲方应按房屋的现行状态收回房屋，乙方对房屋的装饰、改造、增设他物（如地坪、招牌、面砖、墙面、门窗等）均不得拆除或人为毁坏，不得追诉赔偿责任。乙方应在合同终止或解除后七天内搬迁属于自己的商品及财物，如逾期搬迁，租赁房屋内物品视为乙方放弃，由甲方自行处置。5、租赁期满后或提前终止、解除本合同后七天内，乙方须向工商、税务部门办理企业住所地变更、注销等手续。逾期视为违约，应向甲方支付三个月租金金额的违约金。给甲方造成损失，还应承担赔偿责任，包括无法出租的租金损失，新承租人无法经营的经营损失。”合同期满后，胡玉妹未搬离系争商铺，亦未支付房屋使用费。南方大酒店遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1、胡玉妹停止经营，搬离系争商铺，并将系争商铺交还给南方大酒店；2、胡玉妹支付系争商铺房屋使用费（按照9，583元／月计算，自2014年6月15日起计算至胡玉妹实际返还系争商铺之日止）；3、胡玉妹支付违约金28，750元；4、诉讼费由胡玉妹承担。原审法院另查明，2014年6月26日，上海市普陀区人民政府发布普府房征（2014）5号《上海市普陀区人民政府房屋征收决定》，房屋征收范围涵盖系争商铺。2014年10月23日，上海市普陀区国有资产监督管理委员会、上海中山物贸（集团）有限公司及上海市快乐（集团）有限公司联合出具《经营场所证明》：“普陀区宁夏路XXX-XXX号，建筑面积72㎡，其所有权归区国资委所有，该处网点经区国资委认可，委托上海市快乐（集团）有限公司统一管理，由上海中山物贸（集团）有限公司实际经营。”2014年10月27日，上海中山物贸（集团）有限公司出具《证明书》：“本公司受托管理的宁夏路XXX-XXX号，面积72㎡的商业用房（其所有权归区国资委所有），由本公司下属全资（国有）子公司上海南方大酒店全权负责经营管理。”根据上海市普陀区市场监督管理局档案室出具的个体工商户档案机读材料显示，截至2014年10月27日，经营场所为系争商铺、经营者为胡玉妹的上海市普陀区玉妹服装店存在状态为确立。原审法院审理中，南方大酒店、胡玉妹均确认，系争商铺租赁中胡玉妹支付押金9，500元。南方大酒店表示，押金按照合同约定处理，胡玉妹对系争商铺实施的装修不予补偿；南方大酒店主张胡玉妹支付违约金所依据的事实为胡玉妹未在合同期满后7日内办理工商注销手续。胡玉妹表示，胡玉妹接受动迁组认定的补偿金额，不再另行主张装修赔偿，补偿金额因动迁组未出具具体标准而无法确定；胡玉妹未与动迁组订立任何书面协议。原审法院认为，南方大酒店、胡玉妹签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同期满后，胡玉妹仍占用系争商铺至今，且未支付任何费用，显属不当，南方大酒店主张胡玉妹履行返还系争商铺义务并支付占用期间的房屋使用费，符合事实与法律规定，本院予以支持。南方大酒店另主张，胡玉妹未依约办理工商注销手续，应承担违约金，该主张亦与事实相符，亦予支持。胡玉妹辩称其享有动迁安置利益，但未提供相关证据予以证明，不予采纳。关于胡玉妹支付的押金，法院一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、胡玉妹应于判决生效之日起十日内搬离上海市宁夏路XXX号（建筑面积约70平方米）房屋，并将上述房屋返还给上海南方大酒店；二、胡玉妹应于判决生效之日起十日内支付上海南方大酒店房屋使用费（按照每月人民币9，583元计算，自2014年6月15日起计算至胡玉妹实际返还上述房屋之日止）；三、胡玉妹应于判决生效之日起十日内支付上海南方大酒店违约金人民币28，750元；四、上海南方大酒店应于胡玉妹实际返还上述房屋之日返还胡玉妹胡玉妹押金人民币9，500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1，556元，减半收取计778元，由胡玉妹负担。胡玉妹不服原审法院判决，向本院提起上诉称，南方大酒店为了能使用胡玉妹的营业执照获取商户动迁补偿利益，同意胡玉妹继续使用系争商铺，即同意胡玉妹与南方大酒店之间的《房屋租赁合同》继续履行。胡玉妹与南方大酒店之间的《房屋租赁合同》属于不定期的租赁合同，故不存在胡玉妹合同期限届满没有办理工商注册地变更或者注销手续的行为。另外，不定期租赁期间，胡玉妹曾数次主动要求支付租金并续租，南方大酒店均表示以后再谈，因此胡玉妹无法及时支付租金。综上，上诉人胡玉妹不存在违约行为，系争商铺被列入征收范围，胡玉妹理应取得补偿利益，原审法院判决不当，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回南方大酒店原审全部诉请。被上诉人南方大酒店辩称，双方租赁期满，胡玉妹未按约向工商部门办理注册地变更或注销手续，也未将系争商铺交还南方大酒店，原审法院判决正确，不同意上诉人胡玉妹的上诉请求，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，南方大酒店、胡玉妹签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，与法无悖，双方均应正确履行。现双方合同已经期满，胡玉妹应根据合同约定履行返还系争商铺义务，并根据合同约定，依约办理工商注销手续，但胡玉妹仍继续占用系争商铺至今，无合同依据，原审法院判决胡玉妹返还系争商铺、支付占用期间的房屋使用费，并承担违约金，并无不当，胡玉妹上诉称其享有动迁安置利益，但未提供相关证据予以佐证，本院不予采纳。胡玉妹的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1，556元，由上诉人胡玉妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 周刘金代理审判员 高 胤二〇一五年七月十四日书 记 员 朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”