（2015）渝北法民初字第03364号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2016-01-05
案件名称
黄国文与邹德修房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄国文,邹德修
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第03364号原告（反诉被告）黄国文，男，1944年4月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人魏庆义，重庆市渝北区统景法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）邹德修，男，1941年5月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告（反诉被告）黄国文与被告（反诉原告）邹德修房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理。依法由审判员胡可萍独任审判，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）邹德修在法庭辩论终结前向本院提出反诉，本院依法受理并进行合并审理。本案经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与代理审判员张红艳，人民陪审员朱锡林组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2015年5月18日再次公开开庭进行了审理。2015年6月3日，本案再次由审判员胡可萍担任审判长，与代理审判员张红艳，人民陪审员袁宗平组成合议庭，共同负责对案件的处理，第三次次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄国文及其委托代理人魏庆义，被告（反诉原告）邹德修到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）黄国文诉称：2006年1月13日，黄国文与邹德修签订《拆迁还房协议》，邹德修将自有的私房交给黄国文承建，拆一还一。住房超出原有面积，则由邹德修补差价每平方米600元给黄国文，邹德修原有住房面积为320平方米。2007年4月30日，双方又签订《交接房协议》，约定返还房屋的实际面积以今后发还的新产权证面积为准。现邹德修领证的面积为331.08平方米。邹德修应当支付原告差价款。在黄国文为邹德修办理并领取房屋产权证后，邹德修拒绝支付房屋差价款，并以产权证被火烧了为由向房管局补发了新证，违反了合同的约定，构成违约。故黄国文要求：1、判令邹德修按照协议的约定补黄国文房屋差价款6648元；2、给付黄国文代为邹德修安装天然气开压费1600元；3、邹德修支付黄国文违约金5000元及办证工本费320元。被告（反诉原告）邹德修辩称：房屋超面积11.08平方米属实，应补差价款6648元。但在2007年4月30日交房时已缴纳了3816元，现只应补2832元，同意补交。没补交的原因是由于黄国文要求多交天然气的升压费，邹德修不同意支付，故双方未协商一致。邹德修到房管局补办产权证属实。天然气升压费其走访了气管站，并没有这个收费项目，故不同意支付。办证工本费由于邹德修原产权证上有邹正、邹德全、邹德昭、邹德育等共有人，而黄国文将产权证只办理给了邹德修一个，属于办证错误，故不同意支付办证工本费。办证上邹德修无违约行为，不同意支付违约金。被告（反诉原告）邹德修反诉称：双方《拆建房还房协议》中约定黄国文必须在破土之日起8-10个月内交房，房屋开工时间是2006年3月，实际交房时间为2007年4月30日，黄国文未按约定时间交房，延期4个月，构成违约。协议中约定6个月内新国土证、房管证必须交给甲方。黄国文至今没有通知邹德修领证，也构成违约，要求黄国文支付违约金5000元。原告（反诉被告）黄国文辩称：邹德修的房屋是危房，是统景镇政府的排危工程，曾被统景政府责令停工，故没有按时交房。办证是在统景政府的统一安排下办理的，是政府行为，不能办理不是黄国文的主观原因。故黄国文无违约行为，不应支付违约金。经审理查明：2005年10月1日，邹德修等人向统景镇人民政府提出《危房集资拆建申请》，提出xx镇xx路xx号片区危房，请求统景镇政府批准，统一规划、统一设计，统一拆建并免除规划、设计、村建、国土、房管、水、电、气等的各种税、费。重庆市渝北区统景镇街道社区居民委员会、重庆市渝北区统景地区房管所，重庆市渝北区统景镇人民政府在申请上加盖印章。2006年4月10日，重庆市渝北区统景镇人民政府作出《重庆市渝北区统景镇人民政府关于xx路xx号危房急需拆建的函》。邹德修是原房屋坐落于江北县xx镇xx街的房屋所有权人，该房屋的共有权人有邹正、邹德全、邹德昭、邹德育。2006年1月13日，邹德修作为重庆市xx镇xx路业主（甲方），黄国文、王敬作为乙方签订《拆建房还房协议》，约定：甲方将位于xx镇xx路房屋委托乙方拆建。乙方拆建房屋竣工后，必须经质检验收合格。乙方按拆一还一归还甲方。甲方有国土证、房管证的，面积与证不符的，按甲乙双方实际丈量为准进行计算。乙方修建好景江家园后对甲方住房和门市均拆一还一，不补差价，每户只能享受一次拆一还一，就地安置。乙方必须在破土之日起8-10个月内交房，如有特殊情况，双方另行协商。甲方住房总合计320平方米。面积差价：某某小区建好后，门市、住房若超出原有面积，住房超出部分面积，则由甲方补差价600元／给乙方（包括乙方办好房管证、国土证、税、费等由乙方负责。水、电、气等各种手续由乙方负责办理，立户费、工本费由甲方自行负责）。甲方在接乙方通知后10天内必须搬出所有物品并交出钥匙给乙方进行拆建。办理国土证、房管证时，甲方交给乙方国土证和房管证。6个月内新国土证、房管证必须交与甲方。本协议双方签字后，若一方违约则支付伍仟元整给未违约方。2006年1月28日，王敬与黄国文签订《关于黄国文继续承建xx镇xx街xx号危房片区王敬自愿退出承建的协议》。王敬退出承建xx镇xx街xx号危房片区。2006年2月25日，黄国文（乙方）与xx镇xx路xx号片区业主（甲方）签订《xx镇xx路xx号危旧房拆建协议》，约定：房管证、国土证由乙方办理。水、电、气由乙方安装，立户费由甲方自给。交房时间；从甲方交所有钥匙之日起，顺延十一个月乙方必须交新房给甲方，延期交房乙方将以每月壹万元延期费交付甲方。乙方若无正当理由，拖延交房三个月后甲方有权收回产权。2007年4月30日，邹德修作为甲方（原xx镇xx街即xx路xx号后房业主代表人）（接房方），黄国文作为乙方（交房方）签订《交接房协议》，内容为：根据2006年2月25日双方签订的危旧房拆建还房协议，经过前段时间的运作，现房屋已修建完工。接乙方通知，将新建的危房改建楼“某某小区”三单元后xx#、xx#、xx#、xx#四套住房按拆一还一的协定返还给甲方（注：以上按返房标号为施工交钥匙的临时标号，今后统一标号，按新房产证办证时为准），乙方承诺以上四套住宅未作任何出售、转让、抵押。甲、乙双方依照原协议，现清算如下：以上四套住房根据施工平面图计算，景江花园共计面积336。36平方米，甲方原产权证房屋面积为320平方米，乙方我返还面积16.36平方米，依照住房按每平方米600元互补差价的协议，甲方应补差价9816元。经协商，返还房的实际面积以今后发还的新产权证面积为准，再最后计算，多退少补。现甲方每套暂留壹仟伍佰元作为乙方办证的抵押保证金，待乙方办完国土、房产两证交证时，双方最后予以清算，多退少补。签订本协议时甲方实际被差价叁仟捌佰壹拾陆元整（3816元）（收款人：春光房地产开发公司张顺伦，账号：信合40223008004373xxxx）。后续其他事宜，仍按原协议执行。今后甲方如将其四套住房转让，乙方可协助办理过户办证手续。2007年5月7日，黄国文向邹德修出具收据1份，现黄国文举示的为原件，载明：交款单位邹德修，交钥匙补现金，人民币3816元，邹德修本实付1264元，扣出石泉2550元。邹德修举示的为复印件，无“邹德修本实付1264元，扣出石泉2550元”。黄国文称邹德修与石泉是郎舅关系，二人在交款时要求将邹德修付的3816元中的2550元作为石泉的应付费用。邹德修称收据原件丢失，其与石泉是郎舅关系属实，但未同意将付的3816元中的2550元作为石泉的费用。2012年7月20日，统景镇人民政府作出《镇街土地房屋权属登记历史遗留问题联合审查表》，载明：房屋坐落重庆市渝北区xx镇xx路，建房时间2006年3月，竣工时间2006年12月。镇街及建设、国土、房管部门均同意办证。2012年5月9日，重庆市渝北区公安消防支队作出《消防监督检查记录》。认为渝北区xx镇xx街xx号房屋消防设施、设置符合国家技术标准。2012年9月18日，重庆市渝北区国土资源管理分局对渝北区统景镇景正路作出《渝北区国有土地使用权项目竣工验收表》。2014年10月21日，黄国文代邹德修向重庆市渝北区土地房屋权属登记中心就位于渝北区xx镇xx街房屋提出办证申请，将房屋产权人登记为邹德修。2014年10月20日，邹德修作出了渝北区xx镇xx路x号x幢x房屋的产权证，载明建筑面积为：84.85M2、80.69M2。黄国文支付了办证工本费每套80元。对于天然气升压费，黄国文举示了重庆市渝北区统景天然气维修管理站的证明2份，2015年2月6日证据载明：兹有重庆市渝北区xx镇xx路xx号黄国文修建的房屋，天然气升压能够长期供气。2015年5月25日证明载明：兹有统景镇景正路8号黄国文旧房改造时，安装89户天然气材料费合计人民币18260元（表后至用户室内部分）。邹德修对证据质后认为气管站收费应当出具收据，而不是证明，且证明中收费的项目不是天然气升压费。黄国文认为气管站收据丢失，其一共交纳了27800元。对于将产权证办理在邹德修一人名下的问题，黄国文意见为：该房屋一直是邹德修出面处理，未告知房屋有共有人的事实。邹德修是在2014年10月才将老产权证交给黄国文，黄国文出具有收条，邹德修应当举示收条作为证据。现黄国文诉至本院，要求判如所请，邹德修亦反诉来院，要求支持其反诉请求。上述事实，有双方当事人陈述，《危房集资拆建申请》，《重庆市渝北区统景镇人民政府关于xx路xx号危房急需拆建的函》，邹德修老的房屋产权证，《拆建房还房协议》，《关于黄国文继续承建xx镇xx街xx号危房片区王敬自愿退出承建的协议》，《交接房协议》，收据，《镇街土地房屋权属登记历史遗留问题联合审查表》，《消防监督检查记录》，《渝北区国有土地使用权项目竣工验收表》，业务受理通知书，房屋产权证，气管站证明，庭审笔录等在卷佐证。本院认为：黄国文、王敬与邹德修所签订的《拆建房还房协议》，由于房屋现已办理了房屋产权证，得到了规划、建设、国土、房管、消防等政府相关职能部门的认可，应当是合法有效的协议。王敬在签订后协议后退出了该协议的履行，不再是本案的当事人。按双方的协议，超出面积应当按600元／M2补差价，邹德修所取得的四套房屋现产权面积为84.85M2×2＋80.69M2×2=331.08M2，扣除其原产权证面积320M2，应补差价为331.08M2-320M2=11.08M2×600元／M2=6648元。对于2007年5月7日黄国文向邹德修出具的收据，双方均认可当天邹德修交纳了3816元的事实，只是此款中是否应当扣除石泉的2550元的问题。本院认为，由于收据为黄国文出具，邹德修现不认可代石泉交纳2550元，故不能认定邹德修在交款时有代石泉交纳的意思表示，3816元应当认定为是邹德修自行交纳。故邹德修应补交的房款为6648元-3816元=2832元。对于天然气升压费，双方在《拆建房还房协议》中约定“包括乙方办好房管证、国土证、税、费等由乙方负责。水、电、气等各种手续由乙方负责办理，立户费、工本费由甲方自行负责”，黄国文现举示的证据不能显示其交纳了升压费，故对其要求的升压费本院不予支持。对于产权证的工本费320元，由于黄国文实际支出了，也办理了邹德修的产权证，双方在合同中也未约定办理新产权证的产权人，应当支持。对于黄国文要求的违约金，由于双方在合同中并未约定邹德修挂失办证的行为是违约行为，故对其违约金请求不予支持。对于邹德修逾期交房和办证的违约问题，虽双方在合同中约定了交房时间为“破土之日起8-10个月内交房”，但在2006年2月25日的协议中约定：“从甲方交所有钥匙之日起，顺延十一个月乙方必须交新房给甲方。”说明双方对交房时间进行了重新约定，应以2006年2月25日的协议作为双方履行的依据。现邹德修未举示出其交所有钥匙的时间，不能证明黄国文在交房上有违约行为。对于逾期办证，双方协议中约定为“办理国土证、房管证时，甲方交给乙方国土证和房管证。6个月内新国土证、房管证必须交与甲方。”邹德修现未举证证明其交出旧产权证的时间，也不能确定黄国文在办证上有违约行为。故对其要求的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邹德修在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）黄国文房屋差价款2832元；二、被告（反诉原告）邹德修在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）黄国文办理房屋产权证的工本费320元；三、驳回原告（反诉被告）黄国文的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）邹德修的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费139元，反诉案件受理费25元，合计164元，由原告（反诉被告）黄国文负担90元，被告（反诉原告）邹德修负担74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 胡可萍代理审判员 张红艳人民陪审员 袁宗平二〇一五年七月十四日书 记 员 吴朋爱 百度搜索“”