（2015）东一法碣民一初字第310号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-20
案件名称
陈友元与东莞市恒荣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈友元,东莞市恒荣房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法碣民一初字第310号原告陈友元，男，XXX出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。委托代理人郑俊谦，系广东南天星律师事务所律师。被告东莞市恒荣房地产开发有限公司，住所地：东莞市莞城区汇峰路1号汇峰中心D区5层03单元。法定代表人黎建荣。委托代理人陈伟燕，系该公司员工。委托代理人袁玉玲，系该公司员工。原告陈友元诉被告东莞市恒荣房地产开发有限公司（以下简称恒荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由代理审判员徐苗苗适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈友元的委托代理人郑俊谦、被告的委托代理人陈伟燕、袁玉玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2010年10月25日签订两份《商品房买卖合同》（即购买东莞市石碣镇刘屋村新风西路373号誉轩3栋501与502），双方在两份合同中均明确约定原告所购买商品房的基本情况，其中501号房的合同约定建筑面积为60.26平方米，套内建筑面积为49.68平方米，502号房的合同约定建筑面积为55.07平方米，套内建筑面积为45.4平方米。两套房屋均明确约定按照套内建筑面积计算房屋价格，单价分别为每平方米4973.15元、4973.28元，总金额分别为247066元、225787元，第五条明确面积确认及面积差异处理。合同签订后，原告严格按照双方的约定履行其相应的义务，被告亦依法依约按时与原告办理交房及办理房产证的手续。但根据东莞市房产管理局的测量，被告所提供的房屋套内面积缩水，两套房屋的套内面积分别为46.62平方米、44.26平方米，套内面积分别明显减少3.06平方米、1.14平方米，面积差异百分比分别达6.2%、2.5%。根据相关法律规定，原告与被告是在平等、自愿的情况下签订的合同，合法有效，彼此应当依约履行相应的义务。被告应当依约退还原告因套内面积减少而多支付的房款，另外被告应当向原告支付相应的利息。经原告多次与被告负责人商议该问题，双方均未达成一致意见。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告退还原告购房款20886元（15217元+5669元）。2、被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，一、被告与原告约定案涉商品房按建筑面积计价，原告要求被告按套内面积补偿差价纯属无理。从《誉轩商住小区认购协议书》可见，被告出售商品房时告知原告的计价面积仅为建筑面积，原告已予以认可。且被告销售时宣传及计算告知原告的单价均为以建筑面积计算的单价，由购房发票记载及计算依据亦可证明该商品房计价面积为建筑面积，而非套内建筑面积。《商品房买卖合同》中之所以有套内建筑面积的计价，是因为该合同为房管部门要求的模板，没有按建筑面积计价的选项，而是系统自行选择套内建筑面积计算，并由系统自动生成了按套内面积计算的单价，被告不能进行修改，该条约定不是买卖双方的真实意思表示，并不能证明合同双方选择的合同计价面积为套内建筑面积。双方签订的合同约定涉案房屋的建筑面积为60.26平方米，而原告办理房地产权证时登记的实测面积为59.71平方米，面积差异仅为0.55平方米，差价应为2255元。二、公摊面积亦是与案涉商品房使用息息相关的部分，属于原告实际使用的面积。原告仅看到套内面积的减小，视同样实际使用的分摊面积增加于不顾，不合情理。三、即使须按套内面积计算差价，合同中仅约定原告选择退房时方计算利息，并未约定面积存在差异多退少补时需支付利息。综上，按套内面积计价并非原告与被告的真实意思表示，即便存在面积差异需要补偿，也应根据建筑面积差异及按建筑面积计算的单价计算补偿金额。请求法院查明事实，驳回原告的不合理诉求。经审理查明，2010年10月25日，原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》，分别约定原告向被告购买位于东莞市石碣镇刘屋村新风西路373号誉轩商住小区3栋501号房、502号房。两份合同分别约定，501号房的建筑面积为60.26平方米、套内建筑面积49.68平方米；502号房的建筑面积为55.07平方米，套内建筑面积为45.4平方米。另约定，涉案的商品房属预售，按［套］出售，按［套内］建筑面积计算，501号房单价为（人民币）每平方米4973.15元，总金额247066元；502号房单价为（人民币）每平方米4973.28元，总金额225787元。两份合同第五条关于面积确认及面积差异的处理均约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。两份合同另就付款方式等其他事项进行了约定。两份合同签订后，原告按照合同约定向被告支付全部购房款，被告已将涉案的两套房屋交付原告。根据东莞市房产管理局颁发的房地产权证显示，501号房的建筑面积为59.71平方米、套内建筑面积为46.62平方米，502号房的建筑面积为56.69平方米、套内建筑面积为44.26平方米。被告于2012年10月25日向原告开具两张售房发票，分别载明501号房屋建筑面积为60.26平方米，单价为4100元/平方米，金额为247066元；502号房屋建筑面积为55.07平方米，单价为4100元/平方米，金额为225787元。原告以两套房屋面积存在误差为由提起诉讼，要求被告按照套内面积差异退回购房款。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》2份、房地产权证2份、发票2张，有被告提交的发票，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。双方对两套商品房实际套内建筑面积与合同约定套内建筑面积之间存在误差的事实均无异议，本院予以确认。根据双方两份合同第四条约定，涉案的两套商品房均按套内建筑面积计算，其中501号房单价为每平方米4973.15元，502号房单价为每平方米4973.28元即双方是以涉案两套商品房的套内建筑面积作为计价面积。两张发票系被告单方开具，载明的面积及单价均为被告单方设定，不能证明双方约定按照建筑面积计算房屋单价，且被告未能举证否认《商品房买卖合同》计价条款的有效性，故本院对被告关于涉案两套商品房按建筑面积计价的主张，不予采信。501号房的房地产权证登记的套内建筑面积46.62平方米与合同约定的套内建筑面积49.68平方米之间存在的面积差异值为－6.2%=（46.62-49.68）/49.68×100%,502号房的房地产权证登记的套内建筑面积44.26平方米与合同约定的套内建筑面积45.4平方米之间存在的面积差异值为－2.5%=（44.26-45.4）/45.4×100%。故被告应按照合同约定承担相应的违约责任，退回两套房屋的房价误差款20887元=（49.68平方米-46.62平方米）×4973.15元/平方米+（45.4平方米-44.26平方米）×4973.28元/平方米给原告。原告仅诉求两套商品房差价款20886元，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告东莞市恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈友元退回商品房差价款20886元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为161元，原告已预交，由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 徐苗苗二〇一五年七月十四日书 记 员 胡凤英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第1页共9页 来源：百度“”