（2014）历商初字第2332号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2016-11-11
案件名称
山东美嘉园物业服务有限公司与张鑫等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东美嘉园物业服务有限公司,张鑫,陈泽霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历商初字第2332号原告山东美嘉园物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人吴立胜，董事长。委托代理人李文深，山东彰理律师事务所律师。委托代理人廖伏雨，山东彰理律师事务所实习律师。被告张鑫，男，汉族，住济南市。被告陈泽霞，女，汉族，系被告张鑫之妻，住济南市。原告山东美嘉园物业服务有限公司（以下简称美嘉园物业公司）与被告张鑫、被告陈泽霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年12月24日公开开庭进行了审理。原告美嘉园物业公司的委托代理人李文深、廖伏雨，被告张鑫、被告陈泽霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美嘉园物业公司诉称，原告系专业提供物业管理服务的物业公司，与山东三庆置业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，为中建苑小区业主提供物业管理服务。合同约定物业服务费标准为多层住宅按房屋的建筑面积每月每平方米0.5元收取，同时约定业主、使用人逾期交纳物业管理费的，原告有权追缴并按日加收应缴余额0.1%的滞纳金。被告系该小区2号楼2单元000室的业主，一直享受着原告提供的物业管理服务，却一直无理由拒不交纳物业管理费、水电费、车位费。原告一直为该小区业主提供良好的管理和服务，积极履行职责，被告拒交物业费毫无道理。为了督促被告履行交费义务，原告多次向其催要，但被告置之不理，至今拖欠水费1253.7元，电费1794.38元，截至2014年12月31日拖欠物业费1143.36元，车位费3630元。综上所述，被告的上述违约行为不但侵害了原告的合法权益，同时也扰乱了整个中建苑小区的正常管理秩序，侵害了该小区其他业主的利益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告立即支付拖欠的物业管理费1143.36元，车位费3630元（均截至2014年12月31日），水费1253.7元，电费1794.38元，并支付滞纳金（自起诉之日起，以1143.36元为基数，按日千分之一计算至判决生效之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告美嘉园物业公司为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据1、物业服务企业资质证书1份，证明原告主体合法，有管理中建苑小区的资质；证据2、公司登记基本情况1份，证明原告于2014年1月22日由济南美嘉园物业管理有限公司变更为山东美嘉园物业服务有限公司；证据3、中建苑小区前期物业管理委托合同1份，证明山东三庆置业有限公司与原告签订前期物业合同的事实，该合同在济南市历下区住房保障与房产管理局备案，合法有效，约定的物业服务费为每月每平方米0.5元；证据4、协议书1份，证明原告与中建苑小区业主委员会协商约定，车位费收取标准自2013年7月1日起由每月50元提高至85元；证据5、物业服务收费标准公示牌照片1张，证明原告将物业费、车位费、水电费收费标准在小区内公示；证据6、房屋权属状况信息1份，证明涉案房屋建筑面积为95.28平方米，为被告陈泽霞所有；证据7、照片2张，证明被告将其所有的车牌号为鲁A1Z6**号车辆停放涉案小区内；证据8、收费记录本1份，证明被告的交费情况；证据9、律师函及邮寄证明各1份，证明原告委托律师于2014年10月9日向被告邮寄律师函催收物业费。被告张鑫、被告陈泽霞辩称，原告出尔反尔，所诉事项不符合事实；原告之前从未向我方安排停车位更无从谈起车位费的问题；事情的起因与结果全部都是原告一手造成的，我方没有任何过错与责任。事实如下：1、2005年8月答辩人丢失摩托车一辆。2、同年，答辩人要求原告澄清工业南路拓宽政府补偿款分配一事。3、2006年夏天，因原告与案外人中建八局之间有纠纷，造成小区两侧道路不能通行，致使答辩人开车出大门时发生碰撞事故。以上三个事实，原告均未给答辩人解决与合理解释。事发一年后，原告与答辩人达成默契，答辩人停止交纳物业、水电费作为相关事项的赔偿抵扣。4、关于车位费。原告从未向答辩人指定安排停车位。答辩人的办公地址与小区一墙之隔，公司有停放车辆的条件。临时停放车辆属于占用公共道路和他人车位。综上请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。被告张鑫、被告陈泽霞为证明其主张向本院提交证据如下：证据1、2012年9月22日被告张鑫与原告代表齐菲菲签订的协议书（复印件）1份，证明自2006年6月至2012年12月物业费3715.9元相抵，2006年9月至2012年8月电费5343元相抵，合计9149.9元，扣除5000元摩托车费，剩余4149.9元我方已交清；证据2、2012年9月1日、2011年5月17日原告给被告的催款单各1份，证明催款单只催缴电费及物业费，没有涉及车位费，车位也没有给被告安排过，没有固定车位，随便停。经审理查明，被告张鑫、被告陈泽霞系中建苑小区2号楼2-201室业主，该房屋建筑面积为95.28㎡。2006年5月1日，山东三庆置业有限公司（甲方）与原告美嘉园物业公司（乙方、原济南美嘉园物业管理有限公司）签订《前期物业管理委托合同》一份，该合同约定甲方委托乙方对中建苑小区实行前期物业管理，委托管理期限为2006年5月1日至2016年5月1日，物业服务费用收费标准为多层住宅0.5元／月.平方米，并约定业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交余额的0.1%按日交纳滞纳金。该合同还对委托管理事项、双方的权利义务、服务标准、违约责任等作出了约定。2013年7月5日，原告美嘉园物业公司与济南市中建苑小区业主委员会签订《协议书》一份，该协议约定：1.物业费暂时不变，为每月0.5元／平方米；2.车位费由50元／月提高至85元／月；3.协议自2013年7月1日执行。原告美嘉园物业公司与业主并未签订物业服务合同。原告美嘉园物业公司主张2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费1143.36元，按建筑面积95.28平方米，每月每平方米0.5元计算；车位费3630元，自2010年1月1日至2013年6月30日按每月50元计算，2013年7月1日至2014年12月31日按每月85元计算；2011年1月1日至2014年11月3日的水费为1235.7元；2012年12月1日至2014年11月3日的电费为1794.38元。被告认可2013年1月1日起的物业费、水电费、车位费未交纳，但其未缴纳的原因系其与物业公司达成口头默契，以物业费用抵扣其丢失摩托车的赔偿费用。被告提交2012年9月22日被告张鑫（甲方）与物业齐菲菲（乙方）签订的协议书复印件一份，协议载明：“关于中建苑2-2-201室业主于2005年丢失机动摩托车一事，经双方协商达成如下协议，乙方免除甲方费用伍仟圆（费用明细见附件，即2006年9月至2012年8月的电费5434元，2006年6月至2012年12月的物业费3715.9元）。甲方于2012年10月20日前将剩余费用4149.90元汇入乙方指定银行账户。协议签订后，此事就此彻底解决，双方互不追究责任。”该协议乙方处只有齐菲菲的签名捺印，并无原告美嘉园物业公司的公章。被告亦没有支付剩余4149.9元的相关证据。但该证据并不能证明原告向其主张2013年1月1日起至2014年12月31日止物业费无事实及法律依据.2014年10月9日，原告美嘉园物业公司委托山东彰理律师事务所律师向被告发出律师函，催促被告交纳物业费、车位费、水电费及滞纳金。另查明，2014年1月22日，原告美嘉园物业公司的名称由济南美嘉园物业管理有限公司变更而来。本院认为，原告美嘉园物业公司与被告张鑫、被告陈泽霞虽未签订书面的物业服务合同，但原告与山东三庆置业有限公司签订《前期物业管理委托合同》并与济南市中建苑小区业主委员会签订《协议书》，并在该协议的约定下，为包括二被告在内的业主提供物业服务，由此原告与被告之间存有物业服务合同法律关系。原告美嘉园物业公司履行了物业服务的义务，被告张鑫、被告陈泽霞也接受了原告美嘉园物业公司的提供的物业服务，因此应当依法支付原告物业管理费。原告主张的物业管理费1143.36元，计算方式符合约定，本院予以支持。鉴于原告美嘉园物业公司与二被告并未签订物业服务合同，原告主张的滞纳金按每日千分之一计算标准过高，本院依法酌情调整为自起诉之日即2014年11月3日起按照银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止。对于原告主张的水费1253.7元，电费1794.38元，本院认为二被告对于原告代缴水电费不持异议，只是主张费用依据相关协议予以折抵，但未提交相应证据予以证实，故对于二被告的抗辩理由，本院不予采信，原告主张二被告支付水费1253.7元，电费1794.38元于法有据，本院予以支持。对于原告主张的车位费3630元，本院认为原告并未提交证据证明二被告何时使用了车位，被告仅认可其车辆停放在小区内并无固定车位，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待证据充分后，另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张鑫、被告陈泽霞于本判决生效之日起十日内支付原告山东美嘉园物业服务有限公司2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业费1143.36元及滞纳金（以1143.36元为基数，自2014年11月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止）；二、被告张鑫、被告陈泽霞于本判决生效之日起十日内支付原告山东美嘉园物业服务有限公司水费1253.7元；三、被告张鑫、被告陈泽霞于本判决生效之日起十日内支付原告山东美嘉园物业服务有限公司电费1794.38元；四、驳回原告山东美嘉园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张鑫、被告陈泽霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 钟红梅人民陪审员 顾建金人民陪审员 刘 丽二〇一五年七月十四日书 记 员 娄本燕 来自