（2015）一中民终字第04640号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-31
案件名称
北京喁喁餐饮管理有限公司与北京华联综合超市股份有限公司莲花桥分公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京喁喁餐饮管理有限公司,北京华联综合超市股份有限公司,北京华联综合超市股份有限公司莲花桥分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第04640号上诉人（原审原告）北京喁喁餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路26号院2号楼10层1112室。法定代表人刘荣强，总经理。委托代理人王立新，北京市六合金证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京华联综合超市股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。法定代表人彭小海，董事长。被上诉人（原审被告）北京华联综合超市股份有限公司莲花桥分公司，住北京市海淀区吴家场1号院甲1号楼地下2层-0201。负责人王成，经理。二被告委托代理人习卫红，北京市中瑞律师事务所律师。二被告委托代理人严权，北京市中瑞律师事务所律师。上诉人北京喁喁餐饮管理有限公司（以下简称喁喁餐饮公司）因房屋租赁合同纠纷一案不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第28541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。喁喁餐饮公司在原审法院起诉称：北京华联综合超市股份有限公司莲花桥分公司（以下简称莲花桥分公司）为北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市公司）所属的分支机构。2011年1月20日，沈×与莲花桥分公司签订《场地租赁合同》，约定由沈×承租莲花桥分公司位于北京市海淀区吴家场路1号院甲1号楼北京华联商厦莲花桥店地下一层B1-03、04、05.06.07区域的房屋用于餐饮经营，月租金为42522元，租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日。2012年2月28日，沈×又与莲花桥分公司签订《﹤租赁合同﹥补充协议》，约定将双方的租赁期限调整为2012年3月15日至2015年3月14日，其他合同条款不变。2012年3月27日，喁喁餐饮公司、沈×及莲花桥分公司签订《三方协议》，约定沈×将其在前述《场地租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》中的权利和义务全部转让给喁喁餐饮公司，喁喁餐饮公司与莲花桥分公司之间的权利和义务按照《场地租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》约定内容不变。前述合同签订后，喁喁餐饮公司依约定履行了义务，向莲花桥分公司支付厂租赁保证金等款项，并进行装修等投资，招录员工积极筹备、经营。但2012年12月28日，华联超市公司、莲花桥分公司发出公告，称因升级改造超市，将于2012年12月31日营业结束后正式闭店停止经营。2012年12月31日，华联超市公司、莲花桥分公司关闭超市并强行要求喁喁餐饮公司腾退场地，至今仍未将场地交还喁喁餐饮公司。华联超市公司、莲花桥分公司的行为严重违背了合同约定和法律规定，业已构成严重的违约，且己给喁喁餐饮公司造成了重大损失。但虽经喁喁餐饮公司多方要求，华联超市公司、莲花桥分公司至今未对喁喁餐饮公司方支付赔偿等款项。现起诉请求：1、依法判令原告喁喁餐饮公司和莲花桥分公司于2012年3月27日签订的场地租赁合同自判决生效之日解除；2、依法判令华联超市公司、莲花桥分公司共同向喁喁餐饮公司返还承租保证金127567.5元并从2013年1月1日起按照银行同期贷款利率向喁喁餐饮公司支付利息至实际支付之日止；3、依法判令华联超市公司、莲花桥分公司共同赔偿喁喁餐饮公司装修、设备等投资损失760815.6元；4、依法判令华联超市公司、莲花桥分公司共同赔偿喁喁餐饮公司拆除及搬迁损失146800元；5、依法判令华联超市公司、莲花桥分公司共同赔偿喁喁餐饮公司工资及解除劳动关系经济补偿金110469元；6、依法判令华联超市公司、莲花桥分公司共同赔偿喁喁餐饮公司预期经营利益损失100万元，以上各项共计2157154.75元。7、华联超市公司、莲花桥分公司按照一个月租金为标准支付我方违约金42522元。8、华联超市公司与莲花桥分公司承担本案诉讼费。华联超市公司与莲花桥分公司在原审法院答辩称：我们不同意喁喁餐饮公司诉讼请求，请求法院全部驳回。首先，2013年1月喁喁餐饮公司将场地交还我方时合同已经解除。第二，根据双方专用条款约定，承租保证金应当是无息退还，而且抵扣需要结算费用。第三，喁喁餐饮公司主张赔偿装修、设备损失及拆除搬迁损失、工人工资没有法律依据，因为喁喁餐饮公司没有取得营业执照，从2012年9月开始就停业了，2012年12月31日我们才决定停止营业，喁喁餐饮公司停业在前，整个超市停业在后，故喁喁餐饮公司主张没有依据。第四，喁喁餐饮公司没有正式营业，也没有利润，其主张逾期利润损失没有依据。第五，双方在合同中关于解除合同有约定，即使承担损失也应当以合同条款为依据。第六，我们没有违约，根据合同20.6款双方应该共担商业风险。综上，我们请求法院依法全部驳回。原审法院经审理查明的事实：莲花桥分公司为华联超市公司所属的分支机构。2011年1月20日，沈×与莲花桥分公司签订《北京华联场地租赁合同》，约定由沈×承租莲花桥分公司位于北京市海淀区吴家场路1号院甲1号楼北京华联商厦莲花桥店地下一层B1-03、04、05、06、07区域的房屋（以下简称租赁房屋）用于餐饮经营，经营品牌为夯锅铜盘烤肉，月租金为28348元，与该租金应同时支付的每月运营管理费为14174元，两项共计42522元，以先交租金后使用为基本原则，租金每月支付一次，租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日，免租筹备期为60天，自2011年1月1日起至2011年3月1日止，起租日为2011年3月2日。其中，该合同第15.5条约定，除本合同另有约定外，甲方不得在租赁期间内擅自解除本合同，否则视为违约，甲方应在乙方清场和撤场后退还保证金并向乙方支付相当于一个月租金的违约金。第20.6条约定，租赁期间，双方应本着诚信和共担商业风险的原则履行合同，若甲方因合理的商业原因而需整体（非针对包括乙方在内的任何租户）停止商场运营，则甲方可以提前解除本合同，而无需向乙方承担任何责任，但应按本合同有关约定向乙方退还承租保证金。第二部分专用条款、乙方在签订本合同时向甲方一次性缴纳的承租保证金127568.00元（承租保证金相当于乙方向甲方支付3个月的租金3个月的运营管理费之和）。承租保证金在乙方全部履行本合同项下义务后，乙方于租赁期满5日后持保证金收据办理相关退款手续，甲方在乙方办理退款手续费的3个月后将承租保证金无息退还。2012年3月5日，沈×又与莲花桥分公司签订了《﹤租赁合同﹥补充协议》，约定将双方的租赁期限调整为2012年3月15日至2015年3月14日，将免租筹备期调整为61天，自2012年3月15日至2015年5月14日，起租日为2012年5月15日，原合同的其余部分继续有效。2012年3月15日，喁喁餐饮公司向莲花桥分公司发出《公司更名说明》表示：“原租赁合同由北京客来美餐饮有限公司更换为北京喁喁餐饮管理有限公司，原合同内容和条款由北京喁喁餐饮管理有限公司承担。（包括保证金）。”2012年3月27日，莲花桥分公司、沈×及喁喁餐饮公司签订《三方协议》，约定沈×将其在前述《场地租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》中的权利和义务全部转让给喁喁餐饮公司，喁喁餐饮公司与莲花桥分公司之间的权利和义务按照《场地租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》约定内容不变。2012年4月11日，喁喁餐饮公司向莲花池分公司出具《承诺函》，该函件中表示“北京喁喁餐饮管理有限公司与北京华联综合超市股份有限公司莲花桥分公司签订场外租赁合同，由于我方（北京喁喁餐饮管理有限公司投资的北京喁喁餐饮管理有限公司莲花桥分公司）现营业执照办理中，2012年4月13日试营业，营业期间遇到各政府部门检查所带来的罚款、（包括上述原因给超市带来的罚款）全权由我司自行承担。”2012年5月15日喁喁餐饮公司试营业。喁喁餐饮公司向莲花桥分公司支付了租赁保证金共计127567.5元，支付了自2012年5月15日至2012年8月31日的租金150884.5元。2012年9月28日，喁喁餐饮公司停止经营。2012年12月28日，莲花桥分公司发出公告，称因升级改造超市将于2012年12月31日营业结束后正式闭店停止经营。后喁喁餐饮公司自行拆除相应设施设备后撤场。2012年12月31日，华联超市公司关闭超市。2013年3月29日，喁喁餐饮公司向莲花桥公司发出《关于解决北京喁喁餐饮有限公司与北京华联综合超市股份有限公司莲花桥分公司场地租赁一事的函》，该函件表示该公司于2012年5月15日试营业期，因莲花桥分公司未提供人防备案文件导致该公司一直未办理工商营业执照，于2012年9月28日被工商执法部门责令停业，2012年12月29日接到莲花桥公司的通知要求于2013年1月15日前腾退场地并解除租赁合同，该公司要求莲花桥分公司赔偿相关损失。另查，2013年1月21日，北京盛荣房地产开发有限公司与华联超市公司签订《合同终止协议书》，该协议书约定：1、甲乙双方于2009年8月28日签署《房屋租赁合同》，乙方承租甲方开发建设的位于北京市西三环中路吴家场路l号约7930平方米的商业用房用于商业经营。2、根据《房屋租赁合同》第十七条第五款的约定，乙方于2012年11月30日书面通知甲方解除《房屋租赁合同》。经双方协商一致，就《房屋租赁合同》解除的相关事宜达成如下协议：一、双方确认，双方于2009年8月28日签署的《房屋租赁合同》自2013年1月21日起终止，自终止日起双方在《房屋租赁合同》中的权利义务均己履行完毕。二、根据《房屋租赁合同》第十五条第三款的约定，乙方商业项目开业后前两年发生的经营亏损应在应付甲方次年度的租金中等额扣除，故乙方在终止日前不存在欠缴租金的情形。”庭审中，喁喁餐饮公司主张华联超市公司及莲花桥分公司应共同赔偿其装修、设备等投资损失760815.6元、拆除及搬迁损失146800元、工资及解除劳动关系经济补偿金110469元，就此向法院提交了《建设工程施工合同》及发票、《北京市建设工程施工合同》及发票、《平面设计合同》及发票，《中央空调销售安装合同》及发票，《家具采购合同》及发票、《网站建设合同书》及发票、《厨房设备销售合同》及发票，员工工资表，《房屋承租合同》及发票、拆除及搬运费收条等证据予以佐证，华联超市公司、莲花桥分公司对此均不予认可。华联超市公司、莲花桥分公司表示因喁喁餐饮公司支付的租金仅到2012年8月，其实际经营至9月28日，故还应扣除1个月租金及水电费才能退还租赁保证金，但华联超市公司、莲花桥分公司未向法院提交喁喁餐饮公司所欠水电费的相应凭证予以佐证。原审法院认定上述事实，有当事人陈述、《北京华联场地租赁合同》、《﹤租赁合同﹥补充协议》、《公司更名说明》、《三方协议》、《承诺函》、《合同终止协议书》、《关于解决北京喁喁餐饮有限公司与北京华联综合超市股份有限公司莲花桥分公司场地租赁一事的函》、公告、《合同终止协议书》等证据在案佐证。原审法院判决认为：莲花桥分公司、沈×及喁喁餐饮公司签订《三方协议》系三方当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。按照约定，沈×将其在前述《场地租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》中的权利和义务全部转让给喁喁餐饮公司，喁喁餐饮公司与莲花桥分公司之间的权利和义务按照《场地租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》约定内容不变，故喁喁餐饮公司依据该三方协议概括取得沈×在《场地租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》中对莲花桥分公司的权利义务，喁喁餐饮公司与莲花桥分公司均应受《场地租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》的拘束。本案中，喁喁餐饮公司早于2012年9月28日就已停业，2012年12月29日喁喁餐饮公司于接到莲花桥公司的通知要求于2013年1月15日前腾退场地并解除双方租赁合同，并于2012年底自行拆除相关设施设备后撤场，现喁喁餐饮公司亦提出解除双方签订的《场地租赁合同》，故应视为双方均同意解除该合同，法院对此不持异议。合同解除后，莲花桥分公司应当返还其收取的租赁保证金，因喁喁餐饮公司支付租金至2012年8月31日，而实际使用至2012年年底，现莲花桥分公司、华联超市公司同意扣除一个月租金及水电费后返还，但莲花桥分公司未向法院提交欠付水电费的相应凭证，鉴于莲花桥分公司系华联超市公司的分支机构，故华联超市公司应负责于返还扣除一个月租金后的剩余租赁保证金。喁喁餐饮公司要求在退还租赁保证金的同时按照中国人民银行同期贷款利率加算从2013年1月1日起至实际支付之日止利息的诉讼请求缺乏相应依据，法院对此不予支持。因喁喁餐饮公司承租租赁房屋系用于餐饮经营，而其自身因未能办理营业执照的原因导致无法继续营业，其不具有继续履行租赁合同的基本条件，且其交纳租金只到2012年8月，之后再未交纳租金，其行为已经构成违约，2012年底其自行拆除相应设施设备撤场，现已无租赁房屋的现场，故喁喁餐饮公司要求莲花桥分公司及华联超市公司赔偿装修设备等投资损失、拆除及搬迁损失、工资及解除劳动关系经济补偿金、预期经营利益均无相应的法律依据，故对其前述四项诉讼请求均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十三条、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认解除北京喁喁餐饮管理有限公司与北京华联综合超市股份有限公司莲花桥分公司之间的《场地租赁合同》。二、北京华联综合超市股份有限公司于本判决生效后七日内返还租赁保证金八万五千零四十四元。三、驳回北京喁喁餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。判决后，喁喁餐饮公司不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判第三项，依法改判支持本公司的诉讼请求。主要上诉理由为：原审法院开庭过程中一直没有涉及本公司违约的问题，对方也没有提出本公司违约，一审法院判决直接认定本公司违约不当。本案中双方合同无法正常履行以及本公司无法正常开业经营主要是因为对方所出租的场地不符合工商部门的要求，无法办理营业执照。而且在合同履行过程中本公司多次要求对方提供必要的房产材料，但是对方直至没有提供，因此导致本公司无法办理正常的经营手续进行经营。华联超市公司、莲花桥分公司同意原判，不同意上诉人喁喁餐饮公司的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案作证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。莲花桥分公司、沈×及喁喁餐饮公司签订《三方协议》系三方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。原审法院认定沈×将其在《场地租赁合同及《﹤租赁合同﹥补充协议》中的权利义务全部转让给喁喁餐饮公司后，喁喁餐饮公司依据该三方协议概括取得沈×在《场地租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》中对莲花桥分公司的权利义务，喁喁餐饮公司与莲花桥分公司均应受《场地租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》的拘束并无不当。因双方均向相对方提出解除合同，原审法院确认双方合同已经解除并无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人喁喁餐饮公司主张，导致合同无法正常履行的原因是华联超市公司及莲花桥分公司未能提供符合工商部门要求的场地证明一节，在喁喁餐饮公司致莲花桥分公司《关于解决北京喁喁餐饮管理有限公司与北京华联综合超市股份有限公司莲花桥分公司场地租赁一事》的函中，明确了喁喁餐饮公司被工商部门责令停业的原因系喁喁餐饮公司在未办理工商执照的情况下试营业。双方在履行租赁合同过程中，华联超市公司、莲花桥分公司确应为喁喁餐饮公司提供场地证明等相关文件以解决喁喁餐饮公司依法经营的问题，若华联超市公司、莲花桥分公司未能提供相关证明文件，喁喁餐饮公司应当催促莲花桥分公司及时提供，若莲花桥分公司提供的相关证明文件不符合有关主管部门的规定，喁喁餐饮公司应当将此情况告知华联超市公司、莲花桥分公司并催促华联超市公司、莲花桥分公司尽快提供，不应在未办理营业执照的情况下，采取试营业的方式进行经营。现无证据表明，喁喁餐饮公司未能办理营业执照的原因系华联超市公司或莲花桥分公司拒绝提供的相关证明文件或在提供的证明文件不符合工商部门的要求，喁喁餐饮公司告知或催告后仍拒绝提供相关证明文件的事实，因此不能得出喁喁餐饮公司被工商部门责令停业的原因系华联超市公司或莲花桥分公司履行合同中存在过错所致。原审法院根据双方合同约定，结合双方签订合同的目的系喁喁餐饮公司用于餐饮经营以及喁喁餐饮公司在被工商部门责令停业后于2012年底自行拆除设施撤场等实际情况，判决认定喁喁餐饮公司存在违约，并判决驳回喁喁餐饮公司要求华联超市公司及莲花桥分公司共同赔偿装修、设施等投资损失、赔偿喁喁餐饮公司拆除及搬迁损失以及驳回喁喁餐饮公司要求华联超市公司及莲花桥分公司共同赔偿喁喁餐饮公司预期经营利益损失并无不当。综上所述，上诉人喁喁餐饮公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一万二千零二十九元，由北京喁喁餐饮管理有限公司负担一万一千五百五十五元，由北京华联综合超市股份有限公司负担四百七十四元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万四千三百四十五元，由北京喁喁餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘国俊代理审判员 刘 磊二〇一五年七月十四日书 记 员 赵 彤 更多数据：