（2015）沈中民二终字第1750号

裁判日期: 2015-07-14

公开日期: 2015-11-30

案件名称

上诉人王庆林、王亚坤与被上诉人沈阳城花物业管理服务有限公司因物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王庆林,王亚坤,沈阳城花物业管理服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第1750号上诉人（原审被告、反诉原告）：王庆林，男，1963年3月28日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王亚坤，女，1964年9月29日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。二上诉人委托代理人：刘光武，系辽宁省军区法律顾问处律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳城花物业管理服务有限公司，住所地沈阳市沈河区小西路85-2号231室。法定代表人：张惠敏，系该公司董事长。委托代理人：巫珊，女，1981年6月19日出生，汉族，系该公司员工。委托代理人：李源，系辽宁普达律师事务所律师。上诉人王庆林、王亚坤与被上诉人沈阳城花物业管理服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第2245号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员那卓担任审判长，与审判员周海鹏、代理审判员史舒畅组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告沈阳城花物业管理服务有限公司诉称：请求法院判令被告给付原告其所拖欠的物业服务费131565元（2011年1月4日至2014年7月3日）并承担本案全部诉讼费用。原审被告王庆林、王亚坤辩称：原、被告间无任何物业服务合同，原告不具有诉讼主体资格，其起诉不符合法律规定。原告收费许可证已过期，且无物业管理收费标准，亦无政府批复文件，原告收取物业费没有法律依据。原告多次、长期违反前期物业服务合同，服务质量差，严重损害了被告及广大业主的合法权益。原告擅自改变物业用房，出租一楼大厅、电梯间广告及楼顶设置基站，将取得的收益据为已有，原告行为侵害了业主的共同共有权利，构成不当得利。原审反诉原告王庆林、王亚坤诉称，因反诉被告管理不善、使用劣质油，造��空调锅炉机组损坏、2013年冬季未提供制热，从而导致反诉原告的房屋承租人提前解除租赁合同，房屋断租4个月、损失租金65000元（月租金16250元）。又因房屋太冷，女员工辞职重新招人，反诉原告花费招聘费500元；整个冬季用电暖气取暖，反诉原告购置电暖气2个共1212元并支付电费6000元。前述经济损失共计72712元。2013年，省林职院送给反诉原告两箱书籍（24本，书名为《辽宁古树名木》，单价280元），由反诉被告代收保管，因其保管不负责使书丢失，故要求反诉被告赔偿损失6720元。《前期物业服务委托合同》明确规定了物业办公用房、保安用房、保洁维修用房的区域和面积。反诉被告将原规划物业办公用房出租谋利，同时非法占用大厦一楼业主共有部分，部分用于物业办公，部分出租给航空售票和办证照相两家单位使用。反诉被告出租电梯间广告位，楼顶设立联��、移动、电信基站，并将前述所有收入全部据为己有，其行为构成不当得利，严重侵害反诉原告及全体业主合法权益。反诉原告要求按所占大厦面积比例，由反诉被告返还09年至今取得的不当得利46814元（反诉原告自有房屋面积423.31平方米，大厦面积共16276.31平方米，反诉原告应当占共有部分总收益的2.6%，反诉被告年收益为30万元，2009年至2014年6年间，反诉被告总收益为180万元，故要求返还不当得利46814元）。2007年至2010年，物业在每周六、周日不提供制冷制热，要求返还已交纳的相关费用23705元（每年11月至翌年3月为制热期，7、8月为制冷期，该7个月中周末共61天）。2012年，大厦南侧梅源城动迁，占用并毁损大厦广场部分路灯和地面，动迁单位给了反诉被告补偿款。反诉被告将此款据为已有，毁损的路灯和路面至今未修复。因此，原告诉至法院，要求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告各种经济损失72712元；2、反诉被告赔偿反诉原告因其管理不当造成书籍丢失的损失6720元；3、反诉被告返还反诉原告不当得利46814元；4、反诉被告返还反诉原告其多收取的制冷制热费23705元；5、反诉被告返还用补偿款修复大厦广场路灯和损坏路面的费用。6、本案诉讼费由被反诉人承担。原审反诉被告沈阳城花物业管理服务有限公司辩称，关于反诉原告主张的2013年未供暖导致的经济损失问题。首先，反诉原告所诉的“2013年冬季未提供制热”与事实不符。当时锅炉出现损坏，虽我方对锅炉进行了维修和调试，锅炉也一直在烧，但水温一直上不去，所以导致2012——2013年冬季供暖不是很好。对此，我方对于大厦的业主也是深表歉意，并在当年的物业费收取过程中，主动为按期交费的业主减免了一些物业费，对业主作了积极的弥补。但是，供��不好和反诉原告所称“没有供暖”是存在本质差别的。如果冬季没有供暖，那么大厦的整个基础设施（如水管等）都将出现严重问题。但事实上，当年大厦没有出现水管冻裂、设备冻坏等现象，业主们也都平安渡过了这个冬季，这说明当时的供暖情况并非反诉原告所称的那么严重。因此，反诉原告该项请求没有法律与事实依据。关于反诉原告主张的书籍损失赔偿问题。首先，我方并不了解被告所称的书籍丢失的具体情况，书籍是否丢失及丢失的数量，这些情况目前无法查证。其次，根据我国物业法律法规的相关规定及物业委托服务合同的相关内容可知，物业公司不提供保管服务，不就保管服务收取物业费用。假设反诉原告真的将书籍交由保安保管，由于其并没有取得物业公司管理人员的许可和同意，故应属于保安的个人行为，与物业公司无关。关于反诉原告主张��返还不当得利的问题。反诉原告所主张的关于基站、广告、店面出租等收入属于大厦全体业主的公共利益。按照我国物业法律法规的相关规定，主张该诉请的主体应为业主委员会。如果没有业主委员会，也应通过召开业主大会授权的方式由业主代表代为起诉，故反诉原告诉讼主体不适格。而且，大厦的公共利益由业主共享，由业主大会或业主委员会统一管理和使用，而被告要求按照其自有面积与大厦总面积的比例来分取全体业主的公共收益的方式没有法律依据。此外，关于出租店面、广告等公共收益，由于大厦内个别业主不交物业费，导致物业公司目前处于亏损运营状态。因此，我方已将上述公共收益全部用于大厦的物业服务支出，以弥补物业费不足，故不存在非法占有业主利益、侵害业主合法权益的行为。关于反诉原告主张的返还制冷制热费的问题。首先，由于反诉原告主张的是2007年至2010年间的制冷制热费用，在本次诉讼之前，反诉原告从未向我方主张过权利，故该诉请已超过诉讼时效。我方周六、周日也对大厦进行供暖，否则冬季大厦内的基础设施（如水管等）无法运转和维护。但因启运商务大厦属于非居民住宅建筑，所以在法定双休日期间，我方不能因个别业主的额外需求而给大厦正常供暖。为了节约能源、避免不必要的损耗，我方周六周日供暖情况与正常工作日供暖存在一定差别，这是合理的做法，并未侵害业主利益。因此，反诉原告该项诉请没有法律与事实依据。关于反诉原告主张的补偿款问题。我方从未听说过补偿款，更未收取过补偿款。另外，从性质上看，反诉原告主张的所谓的“补偿款”也应当属于大厦全体业主的公共利益，应由业主大会或业主委员会管理和主张，故反诉原告诉讼主体不适格。关于路��和路面毁损的问题，我方并非故意不尽维护义务，而是目前由于个别业主拖欠物业费，物业公司属于亏损经营，所以目前暂时无力履行义务。如果业主能够正常交纳物业费，我方可以维修。综上所述，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。原审法院经审理查明：王庆林与王亚坤系夫妻关系，该二人系位于沈阳市皇姑区黄河南大街96-6号（启运商务大厦）1504-1512室（建筑面积共计423.31平方米）房屋的业主。沈阳城花物业公司系启运商务大厦的前期物业服务企业。2005年，沈阳城花物业公司与辽宁国泰房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》一份，约定：沈阳城花物业公司为位于沈阳市皇姑区黄河南大街96-6号的启运商务大厦（建筑面积16276.31平方米）提供物业服务，物业类型为写字楼物业。在物业管理区域内，沈阳城花物业公司负责物业共有部位的维修、养护和管理，包括物业管理区域内道路、广场、一层大厅等公共部位；负责物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理，包括共有照明设备、中央空调系统（夏季制冷期运行2个月，冬季供暖期运行5个月）等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，办公楼为16.5元／月／平方米。合同期限自2006年1月1日起至2008年1月1日止。2006年，经沈阳市物价局批准，启运商务大厦的物业管理服务收费标准为16元／月／建筑平方米，有效期为一年。实际上，沈阳城花物业公司自2006年1月1日起系按7.4元／月／建筑平方米的标准向王庆林收取1504-1512室房屋的物业费，王庆林亦是按照该标准向沈阳城花物业公司交纳物业费至2011年1月3日，物业费包括制冷、制热的费用。自2011年1月4日起，王庆林、王亚坤未向沈阳城花物业公司交纳物业费。2012年9月12日，城花��业启运大厦管理处向王庆林发送《通知》一份，内容为：启运大厦1504-1512室房屋共欠2011年1月4日至2012年9月30日期间的物业费62649元，经启运大厦项目经理多次催要，王亚坤要求沈阳城花物业公司出具合同、收费许可证、制冷标准及供暖标准，沈阳城花物业公司将相关材料出具给王亚坤后，王亚坤将该材料扔到地上。为维护物业公司的合法权利，经总公司领导研究决定，从2012年9月12日起终止对王庆林家的一切物业服务。2012年10月23日，沈阳城花物业公司与王庆林共同签署《情况说明》一份，内容为：“经双方协商决定，15楼业主王庆林2011年1月4日-2013年1月3日物业费合计伍万元整。先付肆万元，剩余壹万元在2012年12月20日付给物业公司，但需拿着物业公司的服务合同，且物业公司达到合同的服务标准，即给予支付。”此后，沈阳城花物业公司与王庆林、王亚坤虽经协商，但双方未就前述《情况说明》所提及的合同的内容达成一致意见，《情况说明》并未实际履行。因锅炉出现故障，导致启运大厦2012至2013年度冬季供暖不太好，因而沈阳城花物业公司部分免收了部分业主的物业费。庭审中，沈阳城花物业公司承认存在公共部位破损未修复的情形。2014年4月29日，沈阳市皇姑区新乐街道泰北社区委员会出具《情况说明》一份，载明：“启运商务大厦地处我泰北社区辖区内，由于各种原因该大厦的业主委员会一直没有成立，现由我社区出具此证明，启运商务大厦项目自2006年1月1日至今由沈阳城花物业管理服务有限公司提供物业服务。”沈阳城花物业公司与王庆林、王亚坤因物业费问题协商未果，故沈阳城花物业公司于2014年10月21日诉至法院。原审法院认为，关于沈阳城花物业公司与王庆林、王亚坤间是否存在物业服务合同关系的问题。沈阳城花物业公司作为物业服务企业，其与作为开发建设单位的辽宁国泰房屋开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，符合相关法律规定，故合法有效，对全体业主均具有约束力。该合同期满后，虽沈阳城花物业公司未再续签合同，但是沈阳城花物业公司继续为启运商务大厦提供了物业服务，王庆林、王亚坤作为启运商务大厦的业主事实上也接受了沈阳城花物业公司的服务并交纳了部分物业费，故沈阳城花物业公司与王庆林、王亚坤间构成事实物业服务合同关系。关于自2012年9月12日起，沈阳城花物业公司是否停止对王庆林、王亚坤提供物业服务的问题。虽2012年9月12日，沈阳城花物业启运大厦管理处向王庆林发送的《通知》，载明“从2012年9月12日起终止对王庆林家的一切物业服务”。但依据沈阳市皇姑区新乐街道泰北社区委��会出具《情况说明》可知，沈阳城花物业公司2006年1月1日至2014年4月29日期间一直为启运商务大厦提供物业服务。而沈阳城花物业公司具体服务范围，主要系针对启运商务大厦的公共区域、共有部位、共用设施等涉及全体业主共同利益方面的服务，王庆林、王亚坤作为启运商务大厦的业主，必然会享受到该项服务。且自2012年9月12日起，沈阳城花物业公司并未停止对王庆林、王亚坤提供制冷、制热服务。故法院认定沈阳城花物业公司未停止对王庆林、王亚坤提供物业服务。关于王庆林、王亚坤应交纳的物业服务费标准问题。启运商务大厦系属非住宅建筑，依据沈价发（2007）87号文件可知，非住宅建筑的物业服务，其服务收费实行市场调节价格，不再办理《收费许可证》。2011年1月3日前，王庆林、王亚坤系按7.4元／月／建筑平方米的标准向沈阳城花物业公司��纳物业服务费，现王庆林、王亚坤未提供证据证明物业服务费交纳标准发生变更，故其仍应按原标准即7.4元／月／建筑平方米交纳物业服务费。关于王庆林、王亚坤应交纳物业费的数额问题。启运商务大厦1504-1512室房屋的建筑面积共计423.31平方米，按7.4元／月／建筑平方米的标准计算，自2011年1月4日起至2014年7月3日止，物业费应为131565元。鉴于沈阳城花物业公司在提供物业服务期间存在公共部位破损未修复的情形，物业服务存在瑕疵，且2012-2013年度供暖存在问题，故法院酌定物业费为112409元（131565元×90%-6000元）。关于王庆林、王亚坤主张的因空调锅炉机组损坏，2013年未供暖从而导致的经济损失问题。王庆林、王亚坤提供的证据不足以证明2012至2013年度沈阳城花物业公司未提供供暖服务，并因此导致其遭受经济损失的事实和具体数额。故对��项诉讼请求，法院不予支持。关于王庆林、王亚坤主张的书籍丢失的损失问题。王庆林、王亚坤提供的证据不足以证明其将12本《辽宁古树名木》委托沈阳城花物业公司员工高晨保管，且因高晨的故意或重大过失导致该书籍丢失。故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于王庆林、王亚坤主张的2007年至2010年期间周末的制冷、制热费问题。该项请求是债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于两年普通诉讼时效期间的规定。王庆林、王亚坤于2014年11月20日向本院提出该项请求，已超过2年诉讼时效。故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于王庆林、王亚坤主张的共有部位出租收益及补偿款问题。该项主张涉及物业管理区域公共利益的事项，现启运商务大厦未成立业主委员会，该项主张应经过业主大会作出决议后，以选派诉讼��表人的方式提起，王庆林、王亚坤无权提起该项诉讼。故对该项诉讼请求，法院不予审理。原审法院判决如下：一、被告（反诉原告）王庆林、王亚坤于本判决生效后十日一次性向原告（反诉被告）沈阳城花物业管理服务有限公司支付自2011年1月4日起至2014年7月3日止的物业服务费112409元；二、驳回原、被告其它诉讼请求。三、驳回反诉原、被告其它诉讼请求。案件受理费1466元，由原告沈阳城花物业管理服务有限公司承担216元，被告王庆林、王亚坤共同承担1250元。反诉费1650元，由反诉原告王庆林、王亚坤共同承担。宣判后，王庆林、王亚坤不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，改判支持上诉人的反诉请求；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、错误认定双方间存在物业服务合同；二、一审法院认定��物业收费标准前后自相矛盾；三、一审法院对上诉人的反诉事实认定有避重就轻之嫌；四、一审法院对委托保管的书籍及超过诉讼时效的认定错误。被上诉人沈阳城花物业管理服务有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，没有不当。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相一致。上述事实，有双方当事人陈述及《前期物业服务委托合同》、《通知》、《情况说明》、发票等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。本院认为，关于沈阳城花物业管理服务有限公司与王庆林、王亚坤之间的物业服务关系。沈阳城花物业管理服务有限公司与涉案房屋所在启运大厦的开发商签订了前期物业合同后，一直为启运大厦提供物业服务合同，虽然合同约定的服务期限��经届满，但是启运大厦并未成立业主委员会，没有更换其他物业公司，一直是沈阳城花物业管理服务有限公司提供物业服务，故沈阳城花物业管理服务有限公司与王庆林、王亚坤形成事实的物业服务合同关系，沈阳城花物业管理服务有限公司提供了物业服务，王庆林、王亚坤应当缴纳物业费。关于物业费收费标准问题。合同中约定的物业费标准为16.50元／月＊平方米，但实际沈阳城花物业管理服务有限公司一直以7.4元／月＊平方米的标准向王庆林、王亚坤收取物业费，王庆林、王亚坤在2011年1月3日以前，也一直按照该标准缴纳物业费，故本院予以确认。关于二上诉人主张被上诉人没有收费许可证的问题，沈价发（2007）87号文件已经规定，收费标准市场调节，不再办理收费许可证，故上诉人的该主张，本院不予支持。关于王庆林、王亚坤的主张��2013年未供暖损失，上诉人主张的租金损失及雇佣工作人员等，并非供暖不善导致的直接损失，原审法院已经酌定扣除6000元用电取暖的电费，并无不当，本院予以维持。关于王庆林、王亚坤主张的书籍丢失的损失问题。二上诉人提供的证据不足以证明书籍因被上诉人的故意或重大过失导致丢失书籍的事实以及书籍的数额，故本院不予支持。关于王庆林、王亚坤主张的2007年至2010年期间周末的制冷、制热费问题。因上诉人未提供充分证据证明诉讼时效存在终止、中断的情形，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2385元，由上诉人王庆林、王亚坤负担。本判决为终审判决。审　判　长　　那　卓审　判　员　　周海鹏代理审判员　　史舒畅二〇一五年七月十四日书　记　员　　王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；来源：