（2015）姑苏民五初字第00118号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-11-11
案件名称
陆新宇与苏州苏宁云商销售有限公司、苏州越洋流行商厦有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆新宇,苏州苏宁云商销售有限公司,苏州越洋流行商厦有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三百九十六条，第四百零三条第一款
全文
苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2015）姑苏民五初字第00118号原告陆新宇。委托代理人陈旭东，男，1975年2月17日生，汉族。被告苏州苏宁云商销售有限公司，住所地苏州市人民路1351号。法定代表人蒋勇，总经理。委托代理人王小青，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被告苏州越洋流行商厦有限公司，住所地苏州金门路142号。法定代表人陈伍益，总经理。委托代理人周梅萍。原告陆新宇诉被告苏州苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁云商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后，依法由代理审判员罗天明独任审理，并于2015年3月17日公开开庭进行了审理。审理中本院依法追加苏州越洋流行商厦有限公司（以下简称越洋公司）为本案被告参加诉讼，后依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告陆新宇的委托代理人陈旭东、被告苏宁云商公司的委托代理人王小青、被告越洋公司的委托代理人周梅萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆新宇诉称：原告系苏州市金门路协和大厦2019室业主，曾于2006年4月委托越洋公司出租，委托期限为5年。之后，越洋公司口头告知原告将房屋出租给了苏州苏宁电器有限公司（以下简称苏宁公司），但原告未被告知租赁合同内容。现委托出租期限已经届满，苏宁公司未与原告联系继续租赁事宜，却仍然占用原告的房屋进行商业经营。鉴于原告的房屋没有分割，为产权式商铺，无法单独要求返还房屋，因而原告只能要求苏宁公司赔偿占用房屋的使用费损失。故原告特向法院起诉，请求判令：一、被告赔偿占用协和大厦2019室自2015年1月1日至2015年1月31日期间的使用费损失3423元；二、诉讼费由被告承担。被告苏宁云商公司辩称：我公司与越洋公司签订租赁合同，承租期限为2006年10月8日至2016年10月10日，总计10年。越洋公司有权出租涉诉房屋，我公司使用涉诉房屋并无不当，我公司在承租期限内按约支付房租，并不存在原告所说的违法占用情况，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告越洋公司辩称：2006年4月份，涉诉房屋的业主代表与我方谈租赁问题，当时苏宁公司要求签订十年的租期，大部分业主都同意，所以我方就与苏宁公司签订了为期十年的租赁合同。签约之前，我方与业主们都打电话沟通好了，大部分业主及业主代表均签字了，只有5%的业主（包括原告）没有签字。经审理查明：本市金门路88号协和大厦2019室房屋（面积为26.74平方米）的所有权人系原告陆新宇。2006年4月27日，原告陆新宇（甲方）与越洋公司签订《委托出租协议书》一份，约定原告将涉诉房屋委托给越洋公司代为出租，委托期限为5年，越洋公司每年向原告陆新宇支付租金25670元。2006年7月1日，协和大厦的业主何俊等召开业主代表大会，决议将协和大厦第一至三层整体出租给苏宁公司，租赁期限为10年，但原告陆新宇未在该决议上签字确认。2006年7月17日，越洋公司（甲方）与苏宁公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定越洋公司将本市金门路158号协和大厦（包含2019室）出租给苏宁公司使用，租赁期限为2006年10月12日至2016年10月10日，2006年7月18日至2006年10月11日为装修期，第一年至第五年的年租金为800万元；第六年至第十年的租金按苏宁公司全年销售额的3%计算，但年租金不低于800万元。合同签订后，苏宁公司向越洋公司支付了截至2015年2月17日止的租金。上述《委托出租协议书》期限届满后，原告陆新宇与越洋公司未续签委托出租协议。原告陆新宇于2011年5月4日向被告苏宁公司邮寄《函》一份，认为原告与越洋公司的《委托出租协议书》期限届满，不再委托越洋公司继续出租涉诉房屋，要求苏宁公司将房屋租金直接支付给原告。苏宁公司收函后未同意原告的要求，双方发生纠纷，原告诉至法院。另查明，2013年4月16日，苏州苏宁电器有限公司经工商部门核准准予名称变更为苏宁云商销售有限公司。以上事实，有原告提交的房屋所有权证、国有土地使用权证、《委托出租协议书》、《函》、邮寄凭证；被告苏宁云商公司提交的《租赁合同》、业主代表决议、《律师函》及当事人陈述等予以证实。本院认为，原告与越洋公司签订的《委托出租协议书》系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。根据苏宁云商公司提交的业主代表决议，可以认定苏宁公司在与越洋公司签订《租赁合同》时，有理由相信越洋公司取得了包括原告在的全体业主的授权，苏宁公司与越洋公司之间的租赁关系合法有效，租赁期限应为十年。陆新宇作为协和大厦2019室房屋产权人，与协和大厦一至三层全体商铺业主共同委托越洋公司代为对外整体招租，全体业主的利益趋向是一致的，故个别业主的利益趋向只有与绝大多数业主利益趋向保持一致，才能最大限度地发挥整体物业的商业作用，实现商业价值；如极个别业主与绝大多数在租金、租期等租赁条件上意见相左，从维护交易安全、最大限度实现物业价值取向出发，亦应认定由个别业主服从绝大多数业主意见为宜，以便实现各业主的利益共赢。故越洋公司在经征得绝大多数物业份额的业主和业主代表同意后，与苏宁公司签订十年期租赁合同，合同有效，对委托越洋公司出租的对陆新宇亦产生拘束力。现苏宁云商公司已向越洋公司支付了截至2015年2月17日的租金，其已经履行了支付租金的义务，故原告再要求苏宁云商公司向其支付2015年1月1日至2015年1月31日期间房屋使用费3423元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，原告可向越洋公司主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零三条第一款的规定，判决如下：驳回原告陆新宇的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告陆新宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行营业部，账号：10×××99（代码207401021）。审 判 长 毛萍萍代理审判员 罗天明人民陪审员 蒋志健二〇一五年七月十四日书 记 员 陶 敏 来源：