（2014）穗天法民四初字第1259号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-12-25
案件名称
港联物业（广州）有限公司与陈敬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
港联物业（广州）有限公司,陈敬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1259号原告：港联物业（广州）有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：卢江滨，董事长。委托代理人：王莉华，广东沁森律师事务所律师。被告：陈敬，住广东省广州市天河区。原告港联物业（广州）有限公司（以下���称港联公司）诉被告陈敬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告港联公司的委托代理人王莉华，被告陈敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告港联公司诉称：原告与利雅湾小区开发商广州利雅房地产开发有限公司于2004年11月18日签订《物业管理委托合同》。合同约定原告向利某湾业主提供物业管理服务，业主按时向原告支付物业管理费用，逾期支付有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之一支付滞纳金。被告系利某湾A栋20楼2008单元的业主。合同签订后，原告即依合同约定履行义务，但被告却拒不履行合同义务，自2011年8月起至2013年12月拖欠原告物业管理费10986.4元，滞纳金4622.8元，共计欠费15609.2元，虽经原告多次催交，被告均置之不理。被告此行为已严重违反了双方签署的协议约定，严重侵害了原��的合法权益。据此，原告起诉至法院，请求判令被告：1、支付物业管理费10986.4元及滞纳金4622.8元，共计15609.2元；2、承担本案诉讼费。被告陈敬辩称：一、原告的陈述与实际不符。被告从未与原告签订《物业管理服务协议》，原告所提供的《承诺书》签名一栏系原告假冒被告签名。二、被告自2012年1月起至2013年12月已支付原告物业管理费7211.41元，不存在拖欠原告管理费的问题，更不会产生滞纳金问题。三、被告每3个月支付一次管理费，管理费是根据2005年入住时的穗价（2004）198号《关于印发﹤2004~2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度﹥的通知》中的最高标准1.96元每平方米支付。四、原告管理混乱，被告质疑其管理资质。会所变成餐厅没有经过被告同意，港联公司的财务没有公开，被告作为业主应享有知情权。经审理查明：位于广州市天河区珠江新城的利雅湾是案外人广州利雅房地产开发有限公司（下简称利某公司）所开发建设的商住小区。港联公司提交的《房地产登记簿查册表》显示：广州市天河区兴民路160号2008房（以下简称案涉房屋）是登记在被告名下的房产，该房产建筑面积153.3006平方米。2004年11月18日，广州华联建设物业管理有限公司【于2005年11月9日经工商部门核准更名为港联物业（广州）有限公司，即本案原告，乙方】与利某公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将利某湾委托乙方实行物业管理；委托管理期限为60个月，自2004年12月31日起至2008年12月31日止；管理服务事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿���、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共环境卫生；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维护公共秩序；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；10、组织开展社区文化娱乐活动；11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴费用的千分之一交付滞纳金。合同中并未对物业管理费的交纳时间作出约定。港联公司提交其于2013年9月24日出具的《催款通知书》、《催款函》，欲证明其曾向被告催收2011年8月至2013年10月的物业管理费10219.8元及2013年6月的管理费滞纳金2859.2元，共计13079元；港联公司出具的《发票联》，欲证明被告曾某联公司交纳2011年3月部分住宅管理费10.7元、2011年4月至2011年7月的住宅管理费1533.2元、2011年8月部分的住宅管理费129.31元。被告对上述催款函的真实性均予以确认；确认上述发票联是港联公司向其出具的，但认为与其交纳的金额不符。港联公司、被告均确认利某湾小区没有成立业主委员会。港联公司明确滞纳金的计算方式为以每两个月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，分别自第3个月的1日起计至2014年2月28日止。另查明：本院受理的（2014）穗天法民四初字第1258号港联公司诉被告物业服务合同纠纷一案中，港联公司要求被告支付广州市天河区兴民路160号2007房（建筑面积131.2557平方米）2012年1月至2013年12月期间的物业管理费7812.4元及滞纳金2907.4元，共计10719.83元。被告主张其按1.96元／平方米／月的标准向被告交纳了案涉房屋及上述广州市天河区兴民路160号2007房屋（建筑面积131.2557平方米）2011年8月至2013年12月期间的物业管理费。为证明上述主张，被告向本院提交了中国光大银行广州珠江新城支行出具的《中国光大银行进账单（回单）》十张，载明被告分别于2011年8月25日、11月3日、2012年1月18日、4月28日、7月3日、9月12日、2013年1月14日、4月15日、7月15日、10月9日向原告转账汇款，金额均为1673.21元，进账单备注处分别标注为利某湾A栋2007-2008房、2011年7-9月、10-12月、2012年1-3月、4-6月、7-9月、10-12月、2013年1-3月、4-6月、7-9月、10-12月管理费。港联公司对上述证据的真实性予以确认，确认收到上述款项，但称因被告一直以来交纳的物业管理费都是不足额的，因此港联公司收到款项后即用来抵扣被告拖欠的物业管理费；抵扣后，被告交纳了广州市天河区���民路160号2007房2012年1月的部分管理费64.4元，尚欠263.8元，2012年2月至2013年12月未交纳管理费；被告交纳了案涉房屋2011年8月的部分物业管理费129.3元，尚欠254元，2011年9月至2013年12月未交纳管理费；至于收到每笔款项后具体抵扣数额无法明确，但港联公司的诉讼请求中主张的物业管理费不包括被告已交纳的上述款项。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。作为建设单位的利某公司在“利某湾小区”业主、业主大会选聘物业服务企业之前，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，可选聘物业管理企业对物业进行前期管理。原告作为建设单位委托的物业管理公司，依据其与建设单位签订的《物业管理委托合同》的约定履行了对“利某湾小区”物业服务的职责。被告作为“利某湾小区”的业主，接受了原告的管理和服务，双方形成了事实上的物业服务合���关系，故应受《物业管理委托合同》的约束。虽《物业管理委托合同》期限已经届满，但期限届满后原告仍在利某湾小区提供物业服务。被告在接受服务后应向港联公司支付物业管理费。《物业管理委托合同》已明确约定住宅房屋物业管理费为2.5元／平方米／月，应以此作为案涉房屋及广州市天河区兴民路160号2007房的物业管理费的交费标准。政府指导价仅作为收费的参考依据，并非强制性规定。被告抗辩称应以政府指导价作为交费标准缺乏依据，本院不予采纳。案涉房屋每月的物业管理费应为383.25元（2.5元／月／平方米×153.3006平方米）。被告已提交了《中国光大银行进账单（回单）》，证明其在2011年8月至2013年12月期间每三个月向港联公司转账1673.21元，作为案涉房屋及广州市天河区兴民路160号2007房屋三个月的物业管理费，即每月向港联公司转账557.74元（1673.21元��3），其中广州市天河区兴民路160号2007房屋物业管理费257.26元（1.96元／月／平方米×131.2557平方米）、案涉房屋的物业管理费300.48元（557.74元-257.26元）。港联公司称其收到款项后已在拖欠的物业管理费中扣除，但未能明确每次收款后扣除的具体数额，相反被告在每次转账的进账单中均备注了转账金额对应的物业管理费的月份，因此本院对港联公司所称其已将被告交纳的款项全部抵扣拖欠的物业管理费的主张不予采信。综上，被告在2011年8月至2013年12月期间每月拖欠的物业管理费为82.77元（383.25元-300.48元），上述期间拖欠的物业管理费共计2400.33元（82.77元／月×29个月）。被告抗辩称会所变成餐厅也没有经过被告同意，港联公司的财务没有公开，被告有权不足额交纳物业管理费，理据不足，本院对被告的抗辩不予采纳。被告拖欠上述物业管理费的行为确实给��联公司造成了一定的损失，但本案中港联公司要求按照每日千分之一的标准计算滞纳金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。本院酌情判令被告向港联公司支付拖欠物业管理费的利息。2011年8月至2013年11月期间的物业管理费的利息以每两个月拖欠的物业管理费165.54元（82.77元／月×2个月）为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别自第三个月1日起计至2014年2月28日止；2013年12月的物业管理费的利息以当月拖欠的物业管理费82.77元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年2月1日起计至2014年2月28日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈敬于本判决发生法律效力之日��10日内向原告港联物业（广州）有限公司支付广州市天河区兴民路160号2008房2011年8月至2013年12月期间的物业管理费2400.33元。二、被告陈敬于本判决发生法律效力之日起10日内向原告港联物业（广州）有限公司支付拖欠上述物业管理费的利息（2011年8月至2013年11月期间的物业管理费的利息以每两个月拖欠的物业管理费165.54元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别自第三个月1日起计至2014年2月28日止；2013年12月的物业管理费的利息以当月拖欠的物业管理费82.77元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年2月1日起计至2014年2月28日止）。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费190元，由原告港联物业（广州）有限公司负担140元，被告陈敬负担50元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈楚珠人民陪审员 王 青人民陪审员 关东英二〇一五年七月十四日书 记 员 何靖文林碧锋 关注公众号“”