（2015）徐民终字第1794号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-08-06
案件名称
徐州市冠彭物业管理有限公司与张学付物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张学付,徐州市冠彭物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第1794号上诉人（原审被告）张学付，个体户。被上诉人（原审原告）徐州市冠彭物业管理有限公司，住所地徐州市民主南路175号梅园公寓6号01、09室。法定代表人赵海英，经理。委托代理人王来洋，该公司副经理。上诉人张学付因与被上诉人徐州市冠彭物业管理有限公司（以下简称冠彭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4631号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张学付，被上诉人冠彭物业公司的委托代理人王来洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，位于徐州市泉山区的丽景美厦系徐州亚美房地产开发有限责任公司（以下简称亚美房地产公司）所开发的商住楼。被告张学付系丽景美厦14-08室的业主。2008年8月18日，亚美房地产公司（甲方）与原告冠彭物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，内容包括：双方约定甲方选聘乙方对丽景美厦商住楼提供前期物业服务。……负责向业主和物业使用人收取下列费用（代收代缴的各项费用按当年市有关部门文件规定的收费标准执行、调整）：1、物业公共服务费收费：住宅1.30元／平方米·月；商业2.30元／平方米·月；地下车库1.30元／平方米·月。2、生活垃圾处置费：12元／户·年。3、装潢垃圾清运费：住宅、商业1.00元／平方米（代收代缴）。4、露天车位使用费：60元／车·月（只限于业主和物业使用人）；5、公共能耗费：住宅每户20元／月，上房时预收一年的费用，年终结算多退少补；商业每户30元／月，上房时预收一年的费用，按用户建筑面积分摊收取，年终结算多退少补。房屋保修与维护：房屋及房屋设备、附属配套设施保修期间之内的维修更换义务由开发建设单位承担，费用由开发建设单位支付；保修期之后的维修维护义务由乙方承担，费用从房屋维修资金中支付。服务管理期限：自正式上房之日2008年10月1日服务，至业主召开业主大会成立业主委员会，签订新的物业服务合同止。物业管理服务质量按照徐州市普通住宅物业公共服务等级二级标准。该合同还约定了双方的权利义务及违约责任等事项。2009年10月10日，被告张学付（聘用方、甲方）与原告冠彭物业公司（受聘方、乙方）签订《前期物业服务协议》一份，内容包括：在甲、乙双方平等、协商一致的基础上，就甲方所购置房屋所在丽景美厦商住楼的前期物业服务达成以下协议：前期物业服务协议指甲方在上房之日起至大厦业主委员会成立前与乙方签订的物业服务协议。物业服务内容：1、房屋共用部位的日常维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆的停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料的管理。物业公共服务费用：1、甲方从开发企业通知上房之日起，向乙方缴纳一年的物业服务费用；2、物业服务的收费标准（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.30元／㎡／月；（2）商业：2.30元／㎡／月；（3）地下车库：1.30元／㎡／月。3、空置房按徐州市政府有关部门的规定收取；4、甲方应积极主动物业服务费，逾期应承担每日0.5%的滞纳金；5、甲方不能因为第三方责任拒交物业服务费；6、甲方出租物业的，对物业服务费的缴纳负有连带责任；7、乙方在收取物业服务费时，提前7天通知甲方；8、对拒不缴纳物业服务费的，乙方依法享有诉讼权利；9、甲方对已本期费用金额如有异议，可在缴费后一周内到物业服务单位查询。其他费用：上房时，甲方一次性向乙方：1、生活垃圾处理费：一年一户12元（徐州市政府2004年62号文件规定），此费用属于代收代缴；2、装潢垃圾清运处理费：1.00元／㎡（徐州市政府2004年62号文件规定），装潢垃圾由乙方集中清运；装修期间电梯使用费1.00元／㎡；3、甲方在上房时应向乙方共用能耗费用，住宅4～7层每户15元／月、8～11层每户20元／月、12～15层每户25元／月，预收一年，商业每户一年预收360元（按每户建筑面积分摊），其费用主要用于公共照明、电梯用地、监控设备用电、公共用水用电等其他共用能耗费用。共用能耗单独计量，单独核算，每年出示电、水消耗发票，并公布收支情况；若有结余转入下期，不够再续筹。双方“在因下列原因造成乙方不承担责任”所约定的原因包括：涉及业主私有财务失窃、损坏的（包括机动车、非机动车）。双方还在该《前期物业服务业协议》中就“执行过程中发生争议的处理”等事项作出约定。被告张学付所有的丽景美厦14-08室住宅建筑面积为136.78平方米。2013年1月26日，被告张学付已向原告冠彭物业公司缴纳自2013年2月1日至2013年8月1日期间的地上车位停车费360元。2013年4月3日，被告张学付已向原告冠彭物业公司缴纳自2012年11月1日至2013年5月1日共半年的物业服务费1223元及2013年4月1日至2013年7月1日的地下车位停车费用450元。2013年6月28日，被告张学付已向原告冠彭物业公司缴纳2013年7月1日至2013年10月1日期间的地下车位停车费用450元。此后，被告张学付未再原告冠彭物业公司缴纳费用。在原告冠彭物业公司为丽景美厦商住楼提供物业服务期间，被告张学付称其存放在丽景美厦商住楼院内的物业保洁工具杂品存放室的一批餐具被盗，报警处理后未有结果。2014年8月1日，原告冠彭物业公司曾向被告张学付发出《催告付款函》一份，内容为：丽景美厦14-08室张学富（注：原文书写即如此）先生：根据《丽景美厦前期物业服务合同》，你户至今已拖欠物业公共服务费2667元人民币（2013年5月1日至2014年7月31日）、公共能耗费375元人民币、生活垃圾清运费15元人民币、地上停车服务费720元人民币（2013年8月1日至2014年7月31日）、地下停车服务费1500元人民币（2013年10月1日至2014年7月31日），费用合计：5277元人民币。经多次催交未果，现限你户收到本函后七日内将上述款项缴至本公司（或物业管理处）。逾期，本公司将依法通过诉讼途径解决。特此函告。2014年10月31日，原告冠彭物业公司又向被告张学付发出《催告付款函》一份，内容为：丽景美厦14-08室张学富（注：原文书写即如此）先生：根据《丽景美厦前期物业服务合同》，你户至今已拖欠物业服务费3201元人民币、公共能耗费450元人民币、生活垃圾清运费18元人民币（2013年5月1日至2014年10月31日）；地上停车服务费：900元人民币（2013年8月1日至2014年10月31日）、地下停车服务费：1950元人民币（2013年10月1日至2014年10月31日）；费用合计6519元人民币。经多次催交未果，现限你户收到本函后七日内将上述款项缴至本公司；逾期，本公司将依法通过诉讼途径解决。特此函告。期间，2014年10月，被告张学付所居住的丽景美厦小区已成立业主委员会。原告冠彭物业公司已于2014年10月31日撤出该小区，被告张学付仍未向原告冠彭物业公司缴纳所拖欠的各项费用。2014年11月，原告冠彭物业公司即以诉称理由起诉来院，要求被告支付丽景美厦14-08室物业管理服务费3021元、公共（共用）能耗费450元、垃圾清运费18元、滞纳金225元、地上停车服务费900元、地下停车服务费1950元，共计6744元。被告张学付则以辩称理由予以反驳。经调解无效。在本案审理期间，被告张学付对原告彭冠物业公司主张的相应物业服务费、公共能耗费、垃圾清运费、地下停车服务、地上停车服务费相应的欠费时间及收费标准均无异议，但就其未缴纳上述费用的原因，被告张学付做如下说明：一、被告张学付多次给原告冠彭物业公司协调消防设施问题，原告冠彭物业公司一直没有答复。二、小区卫生极差，反映无人采纳。三、被告张学付地下停车位对应的污水管网向下漏污水，气味相当难闻，被告张学付多次和原告冠彭物业公司沟通，原告冠彭物业公司多次承诺，但至今都没有结果。四、原告冠彭物业公司把被告张学付的地上停车位牌子摘掉，这就意味着原告冠彭物业公司单方面撕毁合同或协议，没有给被告张学付通知，没有和被告张学付商量。五、原告冠彭物业公司为自己经济着想，把小区安全通道划为车位租给业主。六、小区15楼上面是生活水池，是极大的安全场所。原告冠彭物业公司擅自将15楼房间租给他人住，对业主的人身××和安全造成了极大的隐患。七、原告冠彭物业公司说地下停车位中的110元是开发商的，40元是自己的，这个问题从没向我们业主表明，这是原告冠彭物业公司单方面说法，不能作为案件依据，和本案无关。原告冠彭物业公司为此辩称：一、该小区从上房至原告冠彭物业公司退出前大概一个月，开发公司消防设施及管网问题一直未交于原告冠彭物业公司。期间，消防管理部门就消防整改问题多次找到原告冠彭物业公司，原告冠彭物业公司也向消防部门予以说明是因为消防设施开发公司没有整改到位，也没有移交给原告冠彭物业公司。相关的证明在小区业主委员会手上有。二、关于地下停车位上面的污水管网滴漏、发臭的问题，地下车库系开发公司产权，因开发公司拖欠原告冠彭物业公司物业空管费，为补偿原告冠彭物业公司，开发公司将地下车位交由原告冠彭物业公司租赁。地下管网出现问题，原告冠彭物业公司也多次向开发公司反映，开发公司也组织了人员维修，但并没有得到解决，原告冠彭物业公司期间也组织了几次维修。三、摘掉被告张学付地上车位牌的原因是：在被告张学付未交费用大约半年以后摘掉的，原告冠彭物业公司原打算把该车位交给别的业主停车，但遭到被告张学付抵触，被告张学付一直在停车位上停车，原告冠彭物业公司不得以只能以诉讼方式催交费用。四、关于地上消防通道划成车位出租的问题，由于小区面积较小，业主车辆较多，情况比较混乱，经部分业主要求，原告冠彭物业公司在不影响小区消防安全的情况下划定车位，使小区车辆停放有序。期间消防部门也多次来小区检查，均未对原告冠彭物业公司车位划线位置提出异议。五、关于原告冠彭物业公司将15楼的物业用房出租给他人居住的问题，经其事后了解，是开发公司许诺的出租给他人，不是原告冠彭物业公司出租的，原告冠彭物业公司也没有收到费用。原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告冠彭物业公司在丽景美厦商住楼提供物业服务，丽景美厦商住楼业主即应依照约定履行相应的缴费义务。本案中，原告冠彭物业公司与亚美房地产公司签订的《前期物业服务合同》，以及其后被告张学付签订的《前期物业服务协议》的约定，原告冠彭物业公司对该小区提供物业服务的同时，有权向被告张学付收取物业管理费、公共能耗费、垃圾清运费、地上停车服务费及地下停车服务费等相关费用。原告冠彭物业公司要求被告张学付支付2013年5月1日至2014年10月31日的物业管理服务费3021元，低于双方的约定，且在诉讼中未变更相应诉请，故本院予以支持。原告冠彭物业公司要求被告张学付支付2013年5月1日至2014年10月31日的公共能耗费450元、2013年5月1日至2014年10月31日的垃圾清运费18元，符合双方约定，本院予以支持。原告冠彭物业公司要求被告张学付支付2013年5月1日至2014年10月31日的滞纳金225元，虽有合同约定及相关法律规定，但结合本案被告张学付抗辩理由及本院实地查看结果，考虑到原告冠彭物业公司提供的物业服务确有一定瑕疵，故本院酌定不予支持。原告冠彭物业公司要求被告张学付支付2013年8月1日至2014年10月31日的地上停车服务费900元。对原告冠彭物业公司摘掉被告张学付的地上车位牌双方均不持异议，但起因是被告张学付拖欠物业管理服务费、停车服务费等。考虑到原告冠彭物业公司摘掉业主地上车位牌的行为方式并不符合双方约定，且直接导致被告张学付停车困难，再结合原告冠彭物业公司自认的摘掉地上车位牌的时间，本院酌定支持其地上停车服务费450元。原告冠彭物业公司要求被告张学付支付2013年10月1日至2014年10月31日的地下停车服务费1950元，被告张学付虽辩称其停车位上方污水管网一直存在漏污水、发臭等问题，考虑到上述问题主要为商住楼管网安装质量问题，且原告冠彭物业公司已曾对漏水管网进行过一定维修，故对原告冠彭物业公司关于地下停车服务费1950元的诉请，本院酌定支持。考虑到丽景美厦商住楼约120户业主仅有被告张学付拖欠2013年至2014年10月31日前的上述相关费用，而被告张学付所辩称的消防设施安装、小区卫生极差、把安全通道划为车位租给业主及将15楼物管房租赁给他人等问题，均涉及全体业主利益，应由全体业主或业主委员会另行向原告冠彭物业公司主张权利为妥。关于被告张学付所称其存放餐具被盗问题，因已报警，可由公安机关继续处理，被告张学付如直接主张原告冠彭物业公司因此承担赔偿责任，可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条、第二十一条、第三十六条、第四十二条、第四十五条、第五十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告张学付向原告徐州市冠彭物业管理有限公司支付物业管理服务费3021元、公共能耗费450元、垃圾清运费18元、地上停车服务费450元、地下停车服务费1950元。二、驳回原告徐州市冠彭物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张学付负担。上诉人张学付对原审判决不服提起上诉称：上诉人对被上诉人的服务非常不满意。存放的东西造成重大损失，拒不赔偿，小区车位管理混乱，经常堵塞、消防安全通道、地下车库积水无人管理，被上诉人根本没有尽到管理义务，请求二审法院依法改判支持上诉人的原审请求或发回重审。被上诉人冠彭物业公司答辩称：原审法院在开庭、判决前曾到小区详细了解情况，上诉人也全程进行了引导说明，原审法院也对本案涉及的相关人员及物业服务人员进行了问询。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本案二审争议焦点：上诉人是否应缴纳涉案费用。二审期间，上诉人张学付提交照片二十五张及物业保安人员的证明二张，其中1-17张照片反映物业管理混乱，脏乱差；18-25张照片及物业保安人员的证明，证实被上诉人给上诉人造成10000余元的损失。被上诉人冠彭物业公司质证认为：1-17张照片没有具体拍照时间，且被上诉人已依法退出小区近一年，无法确认这组照片是否是当时所拍。且在被上诉人管理期间，物业服务费仅有上诉人未交，被上诉人在撤出时退还小区多收的物业服务费达20000元，这说明被上诉人的物业服务已得到广大业主的认可。18-25张照片，原审判决上已详细说明被上诉人的人员并未允许其放在小区保洁工具室，且其放置多少、期间拿走多少、还剩多少、拿了多少次，物业人员无人知晓，物业公司也对业主个人资产无保管义务。物业保安人员的证明，不能证明是冠彭物业公司让其存放的。本案二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，物业管理服务因受众群体广、管理事项多。物业单位提供的服务与各业主衡量的标准可能无法吻合，各业主对权利义务注重点与物业单位提供的服务基准点亦可存在出入。上诉人张学付认为，其小区存在消防设施、小区卫生、污水管网向下漏水等问题，冠彭物业公司不予解决；另冠彭物业公司将小区安全通道划为车位租给业主；将15楼房间租赁给他人居住等问题，应通过合理、合法途径向其主张并督促积极改进，且上诉人提供的1-17张照片，没有拍摄时间，并不能当然证明冠彭物业公司在其主张的欠交物业费期间存在上述违约行为，上诉人张学付以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足。对于上诉人所存放的餐具被盗事件，作为上诉人张学付，已经进行报警处理，其损失原审法院也已经告知上诉人可另行诉讼解决。因此，上诉人所提供18-25张照片及物业保安人员的证明，本院不予确认。综上原审法院根据案件实际情况判决上诉人支付物业服务费等费用并鉴于上诉人未交纳物业费用系事出有因，未支持被上诉人所主张的滞纳金，并无不当。综上，上诉人张学付的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张学付负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈慧娟代理审判员 厉 玲代理审判员 曹 健二〇一五年七月十四日书 记 员 王嫣然 关注公众号“”