（2015）苏民再提字第00040号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-28
案件名称
陈广会、周海玲等与陈广会、周海玲等商品房销售合同纠纷再审民事判决书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
陈广会,周海玲,严炳祥
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第六十九条，第九十四条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏民再提字第00040号再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：陈广会。委托代理人：陈广柏。再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：周海玲。委托代理人：陈广柏。被申请人(一审原告、二审上诉人)：严炳祥。委托代理人：刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。再审申请人陈广会、周海玲因与被申请人严炳祥商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院(2014)淮中民终字第0581号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年3月19日作出(2014)苏审三民申字第01149号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭审理了本案。再审申请人陈广会及其与周海玲共同的委托代理人陈广柏，被申请人严炳祥的委托代理人刘伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年7月22日，一审原告严炳祥起诉至淮安市清河区人民法院称：2013年7月严炳祥与陈广会、周海玲签订房屋买卖合同一份，约定陈广会、周海玲将坐落于淮安市引河路(市土管局大院北侧)A幢105室出售给严炳祥，并于2013年7月18日前办理相关手续，合同签订当日严炳祥即付了购房定金2万元。当严炳祥催促办理过户手续时，陈广会、周海玲不但明确拒绝履行房屋买卖合同，随后就避而不见。严炳祥为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判令：陈广会、周海玲双倍返还定金4万元，并负担本案诉讼费用。陈广会、周海玲一审辩称：(一)严炳祥起诉的理由不能成立。按照合同，严炳祥只有在款清的前提下才能要求与陈广会、周海玲办理公证手续，而严炳祥在7月18日前没付清余款，是严炳祥违约在先，陈广会、周海玲不存在拒绝履行合同的主观行为。(二)严炳祥与中介串通，想通过欺骗的手段损害陈广会、周海玲的权益，在未果的情况下，就不支付房款。因为是严炳祥先违约，故请求驳回其诉讼请求。淮安市清河区人民法院一审查明：通过淮安市清河区恒丰房地产中介公司的李某，陈广会、周海玲(甲方)与严炳祥(乙方)于2013年6月17日签订房屋买卖合同一份，约定：“一、甲方愿意将坐落于引河路(市土管局大院)A幢105室的房屋出售给乙方，房屋产权证面积为87.54平方米，产权证号200913725、200913724。二、经双方约定此房屋成交价为50万元/套，乙方预付购房定金2万元，2013年7月18日之前付清48万元，办理公证手续。……四、违约责任：甲方违约赔偿乙方购房定金2倍的违约金，乙方违约购房定金不退，信息服务费由违约方承担，甲方签字代表夫妻双方及家人行为。……六、交房时间2013年7月18日之前款清交户，甲方将该房水、电、煤气等费用结清交付乙方使用，交房时甲方保证房屋完整无损，房屋附属设施有：太阳能、热水器、油烟机、灶具管道气。七、甲乙双方签订此合同之日起，如甲方要求乙方办理上述房屋产权过户手续，产权过户所产生的一切费用均由甲方承担，与乙方无关。甲方保证此房屋有清中学位，如没有学位，给乙方造成的所有损失，均由甲方承担。……。”同日，陈广会出具收条一份，载明：“现收到严炳祥购房定金2万元，房屋坐落：引河路(市土管局大院北侧)A幢105室。见证人李某。”严炳祥通过中国农业银行淮安淮海广场支行向陈广会的账户汇入2万元定金。在2013年7月18日之前，严炳祥没有向陈广会、周海玲支付房款，陈广会、周海玲亦没有交付房屋并协助办理公证手续。2013年7月22日，严炳祥向一审法院提起诉讼。在一审中，陈广会、周海玲同意返还严炳祥定金2万元。严炳祥为证明其要向陈广会、周海玲付款并催促陈广会、周海玲办理相关手续，提供下列证据：1.2013年7月17日，严炳祥邮寄给陈广会、周海玲的EMS快递被退回给严炳祥，原因是拒收。快递内有通知一份，载明：“卖方：陈广会、周海玲，你好!我是买方严炳祥，你方于2013年6月17日通过淮安市清河区恒丰房产中介与我方签署的买卖合同将要到期，现我方再次通知你方按照合同约定于2013年7月18日前办理房屋产权变更及房屋交接等所有手续，若因你方原因延迟给我方造成的一切损失均由你方承担。特此通知!买方：严炳祥。日期：2013年7月16日。”2.证人李某当庭陈述：我在2013年7月16日发短信给买卖双方，陈广会、周海玲没有回复；第二天我打电话给陈广会、周海玲叫其来办手续，陈广会、周海玲说生病了办不了手续；我去陈广会、周海玲家但没有人，我在陈广会、周海玲家报警的；陈广会、周海玲没有说要给宽限期，在此之前也没有催交购房款；严炳祥有要求交付房款的；陈广会、周海玲房屋的产权证和土地证在我手中。3.证人梁某当庭陈述：我是另外一家中介的，卖房是两家中介共同办理。我和李某一起到陈广会、周海玲家谈价格的，并把合同签了，交了2万元定金，后来手续没办成，至7月19日陈广会、周海玲打电话给李某说不卖房子了；我去陈广会、周海玲家三次，报警时我也参与的；严炳祥的钱已经准备好了，但陈广会、周海玲没有出面。陈广会、周海玲质证称：快件没有收到，也没有见过；证人李某说的不是事实，我准备再买一套房屋，其承诺作为一套房交税的；7月18日我方打电话给李某要卖房，但李某让我们自己交涉；证人梁某陈述不实，只是在签合同时见过一次，她是以买房人身份去的。陈广会、周海玲为证明严炳祥未打款，影响其再购房，以及生病的事实提供下列证据：1.证人金某、陈某的证言，金某当庭陈述：我和陈广会、周海玲是朋友，天天去他们家，他们一直想卖房，听他们说严炳祥一直未打款，影响其再买房。陈某陈述：我是陈广会的姐姐，严炳祥和李某一起欺骗陈广会、周海玲的。2.门诊病历一份，旨在证明2013年7月16日，因陈广会生病，陈广会、周海玲均不在家。严炳祥质证称：两个证人的证言不真实，且与本案无关；对病历真实性有异议，没有相关票据佐证，且与本案没有关联性，看眼睛不影响合同的履行。淮安市清河区人民法院一审认为：双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同为有效合同，双方均应当按照合同约定履行自行的权利义务。合同约定2013年7月18日前严炳祥付清剩余房款48万元、双方办理公证手续。由于严炳祥未付房款，双方亦未办理公证手续。现严炳祥提起诉讼要求返还定金，表明其已不愿意再购买涉案房屋，陈广会、周海玲亦表示不再向严炳祥出卖自己的房屋，故双方之间签订的房屋买卖合同应予解除。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，严炳祥交付定金时，是通过银行卡将款汇入陈广会的银行账户，如其积极履行合同则可将剩余房款汇入陈广会的账户，但是严炳祥并未实际履行其交款义务。严炳祥所提供的邮寄快递、证人证言均不能否定应当由严炳祥先付房款才办理公证手续的事实。现严炳祥主张陈广会、周海玲违约，要求双倍返还定金的请求，依据不足，不予支持。根据严炳祥向陈广会、周海玲邮寄快递，EMS的快递单上，明确载明严炳祥的姓名、住址、电话，陈广会、周海玲的姓名、住址、电话，2013年7月17日退还给严炳祥的原因是拒收，表明陈广会、周海玲也未积极履行合同。陈广会、周海玲主张严炳祥和中介存在欺骗行为，举证不足，不予采信。庭审中，陈广会、周海玲同意返还定金2万元，一审法院不表异议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：陈广会、周海玲于判决生效后七日内一次性返还严炳祥定金2万元。案件受理费800元，保全费420元，合计1220元，由严炳祥负担610元，陈广会、周海玲负担610元。严炳祥不服一审判决，向江苏省淮安市中级人民法院提起上诉称：一审认定严炳祥不积极履行合同，导致无法按期办理公证手续的事实是错误的。事实是陈广会、周海玲不想出售涉案房屋，致严炳祥无法履行给付房屋尾款，应该是陈广会、周海玲违约。请求二审撤销一审判决，改判陈广会、周海玲向严炳祥双倍返还定金4万元，并负担全部诉讼费用。陈广会、周海玲二审辩称：严炳祥可以通过提存公证、邮局汇款、银行卡汇款方式支付购房余款，但严炳祥未按合同约定在2013年7月18日前支付购房余款，已构成违约，无权要求陈广会、周海玲返还定金。严炳祥在一审所提供的证人证言以及快递等证据不能成为未付余款的理由，也不能否定先付余款再办理公证手续的事实。请求驳回上诉，维持原判。二审中，严炳祥提供其与刘某的结婚证及刘某的定期存折账户明细一份，以证明2013年7月18日前刘某存折上存有48万元。经质证，陈广会、周海玲对证明的真实性没有异议，但主张该款项没有汇至陈广会、周海玲的账户上。二审法院调查了房屋中介人即证人梁某，询问涉案房屋买卖合同第二条“2013年7月18日之前付清48万元整，办理公证手续”如何解释。梁某陈述：现在房屋交易习惯是，先到公证处办理公证，因公证时卖方需要提供买卖房屋的房产档案，另外也是怕卖方有诈，所以在公证处办理完公证后，买方到公证处附近的银行打款，也就是基本同时办理。公证处对此予以证实。江苏省淮安市中级人民法院二审认为：严炳祥与陈广会、周海玲签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的权利义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无法要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案严炳祥依据双方合同约定通过银行卡将2万元定金汇入陈广会、周海玲的银行账户。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，严炳祥与陈广会、周海玲签订的房屋买卖合同约定，严炳祥于2013年7月18日前付清剩余房款48万元、双方办理公证手续。2013年7月17日，严炳祥邮寄给陈广会、周海玲的EMS快递被退回，原因是拒收。快递内有通知一份，载明严炳祥要求陈广会、周海玲按照合同约定于2013年7月18日前办理房屋产权变更及房屋交接等所有手续。证人李某庭审陈述，其在2013年7月16日发短信给买卖双方，陈广会、周海玲没有回复；第二天打电话给陈广会、周海玲叫其来办手续，陈广会、周海称生病了办不了手续；证人去陈广会、周海玲家没有人，证人在陈广会、周海玲家还报了警；陈广会、周海玲对其生病并没有说要给宽限期，在此之前也没有催交购房款；但严炳祥提出要交付房款。证人梁某对证人李某的证言给予证实，且陈述：2013年7月19日陈广会、周海玲打电话给李某说不卖房子了。依上述证据表明，严炳祥作为应当先履行义务的当事人，有确切证据证明陈广会、周海玲对履行合同不积极，丧失商业信誉，其行为构成违约。现严炳祥主张陈广会、周海玲违约，要求双倍返还定金的请求，应予以支持。综上，严炳祥的上诉请求有事实和法律依据，二审法院予以支持。一审判决适用法律错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，二审法院判决：一、撤销淮安市清河区人民法院(2013)河民初字第3515号民事判决；二、陈广会、周海玲于判决生效后七日内一次性双倍返还给严炳祥定金4万元。一审案件受理费800元，保全费420元，上诉案件受理费300元。合计1520元，由陈广会、周海玲负担。陈广会、周海玲不服二审判决，向本院申请再审称：(一)房屋买卖合同约定严炳祥于2013年7月18日前付清房款，而严炳祥并未支付房款，已构成违约，一审判决认定正确，二审判决认定错误。(二)陈广会、周海玲并不存在违约行为，其拒收快递、因生病不能办理相关手续，不能作为丧失商业信誉的理由。因此，陈广会、周海玲依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。被申请人严炳祥辩称：陈广会、周海玲在房屋买卖合同约定的期限前，采取避而不见以及刻意拖延的方式，拒绝履行合同约定的义务。陈广会、周海玲的该行为足以使严炳祥确信陈广会、周海玲不能诚实履行合同义务，已构成违约。在此情况下，严炳祥已经不能按约定履行支付房款义务，其停止向陈广会、周海玲支付房款，并不构成违约。因此，请求驳回陈广会、周海玲的再审申请。本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致，本院再审予以确认。本院另查明：2013年6月17日，李某出具收条，载明：“今收到陈广会、周海玲房产证一本，土地证一本。”本案再审争议焦点是：严炳祥要求陈广会、周海玲承担违约责任，有无事实和法律依据。本院再审认为：《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情节之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”上述法律规定分别确立了不安抗辩权制度和预期违约制度，其设立目的在于保护双务合同的履行方或欲履行方在合同成立至履行期届满前的利益，使之免受不履行方或不能履行方因不履行或可能不履行或不能履行而造成的损失。就本案而言，首先，根据房屋买卖合同第三条的约定，严炳祥于2013年7月18日之前付清48万元房款，双方办理公证手续。但是，严炳祥在未履行付款义务的情况下，其于2013年7月16日发出通知，要求陈广会、周海玲在2013年7月18日前办理房屋产权变更及房屋交接等所有手续，显然与双方的约定不符。其次，在签订房屋买卖合同的当天，陈广会、周海玲已将涉案房屋的产权证及土地使用权证交给了李某。虽然陈广会、周海玲在合同履行过程中，存在拒绝回复李某的短信、拒收严炳祥的EMS快递等行为，但该行为仅作为严炳祥行使不安抗辩权的理由，而不足以认定陈广会、周海玲不履行合同主要义务而构成根本违约，导致严炳祥的合同目的不能实现。因此，严炳祥负有先履行义务，在未实际履行支付房款的义务下，其要求陈广会、周海玲承担违约责任，双倍返还定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，严炳祥该诉讼请求显然不能成立。综上所述，二审判决认定陈广会、周海玲构成违约，并判决陈广会、周海玲双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，应予纠正。陈广会、周海玲的再审请求成立，本院予以支持。鉴于双方均不再履行房屋买卖合同，且陈广会、周海玲同意返还定金，一审判决认定双方签订的房屋买卖合同解除，陈广会、周海玲返还严炳祥定金2万元，有充分的事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省淮安市中级人民法院(2014)淮中民终字第0581号民事判决；二、维持淮安市清河区人民法院(2013)河民初字第3515号民事判决：陈广会、周海玲于本判决生效后七日内一次性返还严炳祥定金2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，财产保全费420元，合计1220元，由严炳祥负担610元，由陈广会、周海玲负担610元。二审案件受理费300元，由严炳祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 杭 涛代理审判员 张丽华代理审判员 陈良俊二〇一五年七月十四日书 记 员 张璠倩 关注微信公众号“”