（2015）沪二中民二（民）终字第242号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-27
案件名称
夏秀红与刘朝军、黄文健房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏秀红,刘朝军,黄文健
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第242号上诉人（原审被告）夏秀红。委托代理人龚耀春，江苏兢慎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘朝军。委托代理人郑天生，上海永盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄文健。上诉人夏秀红因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第2625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，黄文健系上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权人。黄文健与夏秀红原系夫妻，两人于2013年4月18日经江苏省南京市中级人民法院判决离婚。2012年5月31日，刘朝军与黄文健签订《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，黄文健将登记在其一人名下的系争房屋出售给刘朝军，约定房价款为人民币255万元（以下币种均为人民币）。2012年6月10日，双方办理了房屋交接手续。同年6月30日，刘朝军与上海润雅装潢��司签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，对系争房屋进行了装修，装修方式为包工包料，合同约定总价款为278，000元。装修后，刘朝军购置了油烟机、燃气灶、热水器、空调、沙发、餐桌等家电家具。2012年9月5日，刘朝军与黄文健签订《上海市房地产买卖合同》，约定房价款为232万元，装修补偿款为23万元，双方确认在2012年10月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，刘朝军先后向黄文健支付房款224万元。2012年9月17日及10月10日，刘朝军为办理产权过户支付各项交易税费共计173，782.26元。2012年10月10日，刘朝军向上海中原物业顾问有限公司支付佣金15，000元。2012年10月15日，夏秀红向江苏省南京市六合区人民法院起诉，要求和黄文健离婚并分割包括系争房屋在内的共同财产。2012年10月16日，该院对系争房屋进行司法查封。2012年11月30���，江苏省南京市六合区人民法院一审判决夏秀红和黄文健离婚，并将系争房屋判归夏秀红所有，由夏秀红支付黄文健包含系争房屋在内的补偿款1，442，500元。黄文健不服该判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。2012年10月24日，上海市杨浦区房地产登记处作出《不予登记告知书》，告知刘朝军因系争房屋被江苏省南京市六合区人民法院司法查封无法办理过户手续。2013年1月18日，刘朝军诉至原审法院，要求黄文健履行房屋买卖合同、将系争房屋过户给刘朝军。原审法院审理后认为，刘朝军与黄文健签订的《上海市房地产买卖合同》系黄文健真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，黄文健应当按照约定全面履行合同义务。现系争房屋因黄文健涉案被司法查封，系争房屋产权被限制转让过户，故刘朝军要求黄文健将系争房屋的产权过户给刘朝军，客观上无��履行，于2013年3月6日作出判决，对刘朝军诉请不予支持。江苏省南京市中级人民法院对黄文健、夏秀红离婚案件审理后认为，原审法院认定该房屋属于夫妻共同财产正确；因黄文健已将房屋出售给刘朝军，买卖合同也经过网签，当事人也缴纳了相应的契税，亦向房产登记部门申请办理过户手续，（2013）杨民四（民）初字第220号民事判决书认定黄文健应当全面履行合同义务，从减少当事人讼累、保护正常市场交易、兼顾案外人利益的原则出发，该房屋应判归黄文健所有，黄文健应按夏秀红主张的房屋价值272万元，给付夏秀红房屋价值的一半补偿款136万元。2013年4月18日，江苏省南京市中级人民法院作出二审判决，对财产分割予以改判，判决系争房屋及越野车归黄文健所有，江苏紫金银行职工股份150399股归夏秀红所有，黄文健给付夏秀红补偿款104万元。2014年8月28日，刘朝军又诉至原审法院，请求判令：1、解除刘朝军与黄文健于2012年9月5日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、黄文健、夏秀红共同返还刘朝军购房款224万元；3、黄文健、夏秀红共同承担刘朝军的过户税费及佣金损失188，782.26元；4、黄文健、夏秀红共同承担刘朝军装修损失合计305，150元；5、黄文健、夏秀红共同承担违约金46.4万元。诉状副本于2014年9月20日送达黄文健、夏秀红。原审法院审理中，刘朝军申请对系争房屋装修残值进行司法审价。经上海市高级人民法院委托，上海第一测量师事务所有限公司就系争房屋装饰装修项目进行司法审价鉴定，并于2014年11月7日作出《上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室的装饰装修项目工程造价司法审价鉴定意见书》及《残值计算说明》。结论为：装修工程原值为354，590元，平均每月折旧5，318.85元、折旧期限24个月，装修残值为226，937.60元。司法审价费10，638元已由刘朝军预付。刘朝军认为审价报告依据上海市建筑与装饰工程运算定额结合现场的装修实际情况确定工程量，再根据上海市建筑材料市场公布的市场信息价得出装修费用，并非根据刘朝军提供的发票作出结论，审价报告客观公正，对审价结论无异议，但认为争议费用中的油烟机、燃气灶、热水器及延保费等费用应列入装修残值，沙发和餐桌可以剔除。黄文健对审价报告无异议。夏秀红认为，审价报告结论超出了刘朝军的诉请，不合法、不实际，且对于刘朝军没有提供发票的项目，审价人也做了认定。原审法院审理中，刘朝军变更诉请4为要求黄文健、夏秀红赔偿装修损失354，590元，并提出因刘朝军支付的契税69，600元可以申请税务机关退还，故对该笔契税不在本次诉讼中主张。原审法院认为，《房屋买卖居间协议》、《房屋���卖合同》及《上海市房地产买卖合同》系缔约双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约履行付款、交房及过户的合同义务。由于系争房屋被司法查封无法办理过户手续，刘朝军要求解除合同，与法不悖，予以支持。合同解除日期以诉状副本送达之日为准。导致合同无法履行完毕的责任在黄文健、夏秀红，故对刘朝军要求黄文健、夏秀红返还房款、赔偿佣金及交易契税损失、支付违约金之诉请，可予支持。上海第一测量师事务所有限公司鉴定人具备相关鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定结论依据客观事实作出，对该公司作出的《上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室的装饰装修项目工程造价司法审价鉴定意见书》的合法性，法院予以确认。该意见书明确载明审价是按照《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000）版和“上海市建筑建材业市场管理总站”发布的市场价格信息及类似的装修工程经验综合考虑计算，夏秀红认为鉴定结论是根据刘朝军提供的发票作出，显系误读。考虑到油烟机、燃气灶、热水器均依厨房实地尺寸购买，保留有利于居住人的生活便利，故列入装修费用。刘朝军主张沙发、餐桌不列入装修费用，予以采纳。虽然鉴定结论金额高于刘朝军诉请，但装修损失的赔偿依据应为刘朝军实际支出，刘朝军装修后入住2年，故对装修损失的金额，参考居住时间、折旧率等因素，酌情予以确定。夏秀红认为刘朝军与黄文健间存有恶意串通，但未有充分证据加以证明，对此难以采信。夏秀红亦认为，购房款系黄文健一人收取，且用于归还黄文健个人债务，故返还房款等违约责任应由黄文健一人承担。对此，原审法院认为，生效判决将系争房屋作为夫妻共同财产进行了分割，房屋归黄文健所有，夏秀红取得房屋折价款���买卖合同签订于黄文健、夏秀红夫妻关系存续期间，所得房款部分用于偿还房屋抵押贷款，夏秀红取得房屋利益却拒绝承担相应的责任，于理不合。故对刘朝军要求黄文健、夏秀红共同承担违约责任之主张，可予支持。综上，原审法院判决：一、刘朝军与黄文健于2012年9月5日就上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年9月20日解除；二、黄文健、夏秀红于判决生效之日起十日内共同返还刘朝军房款2，240，000元；三、黄文健、夏秀红于判决生效之日起十日内共同赔偿刘朝军佣金损失15，000元；四、黄文健、夏秀红于判决生效之日起十日内共同赔偿刘朝军交易税费损失104，182.26元；五、黄文健、夏秀红于判决生效之日起十日内共同赔偿刘朝军装修费损失184，000元；六、黄文健、夏秀红于判决生效之日起十日内共同支付刘朝军违约金464，000元。原审法院判决后，上诉人夏秀红不服，向本院提起上诉称：1、刘朝军与黄文健签订的《上海市房地产买卖合同》依法不发生效力，属无效合同；2、刘朝军与黄文健有恶意串通的行为，不是善意第三人；3、黄文健收到的钱款均用于偿还个人债务，故夏秀红不应承担共同责任；4、原审法院依据不实际的鉴定书酌情确定的损失也是不准确的，应当重新审价。请求本院撤销原判，确认刘朝军与黄文健签订的《上海市房地产买卖合同》无效。被上诉人刘朝军辩称：《上海市房地产买卖合同》是有效的，刘朝军是善意第三人，没有恶意串通的理由。请求本院驳回上诉，维持原判。被上诉人黄文健辩称：刘朝军与黄文健签订的《上海市房地产买卖合同》是合法有效的。请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，生效判决确认刘朝军与黄文健于2012年9月5日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效。夏秀红上诉称该合同无效，与生效判决相悖，本院不予采信。夏秀红上诉称刘朝军与黄文健有恶意串通的行为，不是善意第三人，但未提供确凿的证据予以证明，本院无法采信。根据合同相对性原则，《上海市房地产买卖合同》对刘朝军、黄文健具有约束力，而夏秀红并非《上海市房地产买卖合同》相对方，不受该合同约束，不应承担合同之债。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第2625号民事判决第一项；二、撤销上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第2625号民事判决第二、三、四、五、六项；三、黄文健于本判决生效之日起十日内返还刘朝军房款人民币2，240，000元；四、黄文健于本判决生效之日起十日内赔偿刘朝军佣金损失人民币15，000元；五、黄文健于本判决生效之日起十日内赔偿刘朝军交易税费损失人民币104，182.26元；六、黄文健于本判决生效之日起十日内赔偿刘朝军装修费损失人民币184，000元；七、黄文健于本判决生效之日起十日内支付刘朝军违约金人民币464，000元；八、对刘朝军的其余诉讼请求，不予支持。一审案件受理费32，383元，二审案件受理费32，383元，共计64，766元，由刘朝军负担1，938元，由黄文健负担62，828元；司法审计费10，638元，由刘朝军负担4，255.20元，由黄文健负担6，382.80元。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 陈 俊代理审判员 马忆蔺二〇一五年七月十四日书 记 员 彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 百度搜索“”