（2015）沪一中民二（民）终字第1270号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-08-03
案件名称
梁成慧诉沈照等共有纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁成慧,沈照,王俊岭
案由
共有纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1270号上诉人（原审被告）梁成慧。被上诉人（原审原告）沈照。原审第三人王俊岭。上诉人梁成慧因共有纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第30045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月7日受理后，依法组成合议庭于2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人梁成慧及其委托代理人樊夏君，被上诉人沈照及其委托代理人胡珺到庭参加诉讼。原审第三人王俊岭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，梁成慧与沈照原系男女朋友关系。2012年12月21日，案外人潘某某出具委托书，委托案外人张某某办理出售本市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室房屋（以下简称系争房屋）的事宜。2013年1月26日，梁成慧与案外人潘某某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由梁成慧购买系争房屋，转让价款为（人民币，下同）250万元。同年4月5日，梁成慧出具情况说明一份，内容为梁成慧于2012年9月18日购置的系争房屋中121.50万元为沈照出资，其承诺待两人结婚后将沈照名字加入产证以保证沈照权益。同年5月26日，沈照作为乙方、梁成慧作为甲方签订协议一份，内容为：“甲方于2012年9月18日购置的某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室产权房，其中121.50万元为沈照出资，100万为甲方出资，100万为银行贷款。经双方协定乙方占此套产权房75%份额权益，甲方占25%权益，双方分割此房产实现权益时，按照甲方25%乙方75%分割，其中乙方75%中25%权益为甲方自愿赠予……”。2014年3月23日，梁成慧与王俊岭签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定由王俊岭购买系争房屋，转让价款为325万元。原审审理中，因沈照认为梁成慧与王俊岭之间签订的《上海市房地产买卖合同》中的房屋转让价并非实际交易价格，故申请法院调取了梁成慧某某银行账户内的交易明细。通过该明细清单显示王俊岭共通过银行向梁成慧转账520万元，其中127万元由梁成慧于2014年3月23日收款当日转账至案外人叶某某账户内，并由叶某某于当日转账至王俊岭账户内。原审另查明，系争房屋实际银行贷款为本金110万元，梁成慧个人支付了系争房屋每个月6，469元的银行贷款本息，计十二个月，共计77，628元。2014年4月10日，梁成慧在出售房屋时一次性归还系争房屋的银行贷款本息共计1，086，535元。沈照诉称，其和梁成慧原系男女朋友关系，于2012年9月双方恋爱期间共同出资购买了系争房屋，但因为其在其父母所有的房屋上有产权登记，所以在与梁成慧共同购买的系争房屋上只登记了梁成慧一人的名字。双方曾订有协议确认共同出资购买系争房屋的事实以及将来分割的事宜。2014年春天，其和梁成慧双方的感情出现了一些问题，有段时间互相不联络。同年8月，其突然发现系争房屋已经有他人入住，原来是梁成慧在未告知其的情况下，已经擅自将系争房屋出售给王俊岭并完全侵占了所有房款。其发现后，与梁成慧协商该笔房款的分割时，梁成慧却找各种理由不愿按约履行，至今尚未给付其任何房款。其亦为系争房屋的合法所有人之一，也对房屋进行了实际出资，理应对该房屋享有权利。梁成慧在未与其商议的情况下，擅自出售系争房屋并独占房款的行为侵犯了其的合法权益，现其诉至法院，要求判令梁成慧返还其系争房屋出售款260万元。梁成慧辩称，其和沈照原系男女朋友关系，2012年9月购买的系争房屋只登记了其的名字，因为当时约定婚前只登记其名字，婚后再加沈照的名字。其购买系争房屋时，购入价格系425.50万元，其中贷款110万元，沈照出资115万，其出资200.50万元。系争房屋由其出售时，出售价格为325万元，其中贷款1，086，535元，其实际到手2，163，465元。系争房屋在买入和卖出期间，其还贷6，469元×12个月为77，628元，根据出资沈照应承担贷款115万元∕425.50万元×77，628元＝20，980元。故目前其应该给付沈照2，163，465元∕315.50万元×115万元-20，980元＝767，604元。现在其同意给付沈照767，604元。王俊岭未到庭亦未作答辩。原审认为，根据查明事实，系争房屋虽原登记在梁成慧一人名下，但该房屋系沈照和梁成慧双方共同购买，应属双方共有。现系争房屋已由梁成慧出售给王俊岭，故梁成慧应将该房屋出售款中属于沈照的份额给付沈照所有。本案中，欲确定沈照在系争房屋中应得的份额，即梁成慧应给付沈照的房屋出售款，需要明确：1、系争房屋的购买价及沈照的实际出资。根据沈照和梁成慧于2013年5月26日签订的协议书，可以明确系争房屋购买价为321.50万元，其中121.50万元为沈照出资，100万元为梁成慧出资，剩余100万元为银行贷款，之后梁成慧归还了银行贷款77，628元。虽梁成慧在原审庭审中坚持沈照仅出资了115万元，但并未提供实际有效的证据来推翻协议书，且梁成慧于2013年4月5日出具的情况说明中确认的沈照的出资金额为121.50万元，故对梁成慧的该意见，不予采信。对梁成慧认为系争房屋的购买价为425.50万元，仅凭梁成慧提供的现有证据，无法确认，且双方于2013年5月26日的协议书中对系争房屋的出资情况已经予以明确，故原审确认系争房屋的购买价为321.50万元，其中沈照出资121.50万元。需要说明的是，经原审庭审查明，系争房屋实际的银行贷款金额为110万元，与协议书中约定的金额有出入，故可以认定的是梁成慧出资金额及银行贷款共为200万元。2、系争房屋的出售价格。梁成慧与王俊岭签订的《上海市房地产买卖合同》中虽约定房屋转让价为325万元，但根据梁成慧与王俊岭之间的转账记录来看，王俊岭共转账给梁成慧520万元，但其中127万元在转账当天即通过案外人叶某某转回给王俊岭，故可以认定的王俊岭实际交付金额为393万元。原审庭审中，梁成慧认为王俊岭转账中的60万元系王俊岭委托其购买理财产品的金额，并非购房款，但未提供相应证据予以证实，虽然在本案起诉之后的2014年9月23日，梁成慧有转账给王俊岭68万元的转账记录，但该笔转账记录并不能证明王俊岭向梁成慧购买房屋期间转入的60万元与该笔钱款之间存在必然联系，且该68万元的转账行为发生于沈照和梁成慧诉讼期间，距离系争房屋出售时间也较长，另梁成慧与王俊岭之间在并无委托购买理财产品的相应手续的前提下，王俊岭即将该笔委托购买理财产品的金额混同在交付其他购房款的期间直接通过转账方式交付给梁成慧，而该理财产品也以梁成慧的名义购入，实在有悖常理，故对梁成慧的该意见，不予采信。系争房屋的实际成交价即梁成慧的出售价应为393万元。3、沈照在系争房屋中应得的份额。沈照和梁成慧签订的协议书中双方约定，沈照占75%的产权份额，梁成慧占25%的产权份额，沈照75%的产权份额中的25%系梁成慧自愿赠与。但本案中，双方在签订上述协议时，系男女朋友关系，双方购买系争房屋是为了将来结婚，用于共同生活所需，且该协议书中也多次提及了婚后对该房屋的处理方式，根据上述情况，可以判断梁成慧的该赠与行为应为有条件赠与，而并非无条件的赠与。现双方在没有建立婚姻关系之前已经分手，故对系争房屋的分割按照双方的实际出资来判定，较为合情合理。综上所述，依法酌定梁成慧应给付沈照的房屋出售款为160万元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一五年三月二十三日作出判决：梁成慧于判决生效之日起十日内给付沈照160万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27，600元，减半收取13，800元，由沈照负担4，200元，梁成慧负担9，600元。判决后，梁慧成不服，向本院提起上诉称，系争房屋的购入价为425.5万元，原房东出具的315.5万元房款收据加上110万元的银行贷款合同可以予以证明。上诉人当时为了尽快迎娶被上诉人，才与被上诉人签订了显失公平的协议，约定内容是不客观的，系争房屋的购入价格不能以该约定为准。而系争房屋的出售价，大多与原审第三人有关，上诉人多次要求一审法院对第三人进行调查，但一审法院置之不理。上诉人与第三人之间的委托理财事实，只需征询第三人的意见便可予以确认。被上诉人只提供了115万元的出资凭证，无法证明其出资为121.5万元，该举证责任不应由上诉人承担。原审在认定系争房屋购入价时，以双方婚前约定为准，而在认定贷款时，却以实际贷款情况为准，对同一份证据适用不统一。综上，请求二审撤销原判，改判上诉人向被上诉人支付767，604元。被上诉人沈照辩称，案外人张某某系上诉人的朋友，购买系争房屋时由于上家潘某某要求全额付款后过户，故上诉人向张某某借款用以支付房款，同时让潘某某出具授权张某某办理出售房屋事宜的委托书，由上诉人申请贷款后用贷款偿还张某某的借款，潘某某出具的房款收条均在贷款之前，故系争房屋的购入价并非上诉人所主张的425.5万元。对于系争房屋的出售价，被上诉人认为不应只有393万元，但被上诉人尊重原审法院的认定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人王俊岭未陈述意见。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，案外人潘某某分别于2012年9月18日、10月12日、10月19日、11月14日、12月21日出具房款收据，共计收到上诉人支付的房款315.5万元，在2012年12月21日出具的收据中载明为购房尾款。本院认为，本案二审的争议焦点是系争房屋的购入价及出售价的金额以及上诉人应支付被上诉人多少房屋出售款。首先，就系争房屋的购入价而言，上诉人主张购入价为425.5万元，由案外人潘某某出具的收款收据金额及贷款金额相加而成。对此本院认为，从上诉人在2013年4月5日出具的情况说明及其与被上诉人在5月26日签订的协议书中，可以明确系争房屋的购入价为321.5万元，其中被上诉人的出资为121.5万元，纵使上述协议载明房款金额与案外人潘某某出具的收据金额略有差异，但该情况说明及协议对上诉人与被上诉人各自出资比例的确认是有效的。上诉人主张该协议并非其真实意思表示，但未能提供证据，本院不予采信。并且，潘某某在其出具的最后一张房款收据中言明该笔款项为系争房屋的购房尾款，且上述收据出具的时间均早于系争房屋买卖合同的签订时间，其所示金额也与上诉人与被上诉人在买卖合同签订之后签订的协议书中载明房价相差无几，故本院认为上诉人主张的房屋购入价尚缺乏充足的证据予以证明，本院不予采信。关于系争房屋的出售价，原审通过对上诉人银行账户内与原审第三人转账记录的审查，确认系争房屋的出售价为393万元，并无不妥，本院同样予以支持。上诉人主张其与原审第三人之间还有委托理财的法律关系，转账中的部分款项系原审第三人委托其购买理财产权的金额，而非购房款。对此本院认为，当事人对自己的主张应提供证据予以证明，否则将承担举证不利的法律后果，而上诉人未能就该主张提供证据，其主张亦存在不合理之处，原审就此已有详细阐述，本院不再赘述。故上诉人关于系争房屋出售价的相关主张，本院亦不予采信。在确定了系争房屋购入价及出售价后，原审结合上诉人与被上诉人婚恋关系及购买系争房屋的目的，对系争房屋按照双方实际出资比例进行分割，合情合理，本院予以支持。原审据此酌情判令上诉人应支付被上诉人房屋出售款160万元，并无不妥，本院予以维持。上诉人梁成慧的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19，200元，由上诉人梁成慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 郑卫青代理审判员 杨斯空二〇一五年七月十四日书 记 员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……