（2015）珠中法民三终字第258号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-12-23
案件名称
黄某坚与珠海创意假日酒店有限公司、周某鑫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海创意假日酒店有限公司,黄某坚,周某鑫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第258号上诉人（原审被告）：珠海创意假日酒店有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：陈某英，总经理。委托代理人：徐德延，广东非凡律师事务所律师。委托代理人：郭树明，广东××律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄某坚，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××0316。委托代理人：黄友，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××0311。原审被告：周某鑫，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××5117。委托代理人：黄义涛，广东广和（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海创意假日酒店有限公司（以下简称创意酒店）与被上诉人黄某坚、原审被告周某鑫房屋租赁合同纠纷一案，上诉人创意酒店不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第884号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：1997年6月9日，珠海市新华电子图片社与香洲干休所签订《楼房租赁合同》，约定香洲干休所将座落于珠海市光明街161号干休所院内178号大楼面积2260平方米租给珠海市新华图片社使用，合同期限从1997年7月1日至2017年7月1日，黄某坚作为该社负责人在租赁合同上签章签名。1996年10月29日，珠海市新华图片社产权转让改制，转让给黄某坚经营，该图片社一切债权债务由黄某坚承担。2011年4月21日，香洲干休所与黄某坚签订《补充协议书》，就黄某坚交租及偿还欠租事宜达成协议。2013年1月14日，干休所出具证明，该所于1997年6月9日签定的关于珠海市人民东路216号《楼房租赁合同》与2011年4月21日签定《补充协议》为真实合同，该房产产权为干休所所有，为军产房，黄某坚为承租合法主体。2013年9月6日，香洲干休所出具证明，该所于1997年6月9日与珠海市新华图片社、黄某坚签订的《楼房租赁合同》，同意酒店由新华图片社转让给黄某坚个人租赁经营，合同期继续有效。黄某坚成立珠海市花果山庄酒店有限公司对外经营。2009年7月1日，黄某坚将原珠海市花果山酒店大厅（含一楼总台大厅、后面办公室一间）、客房五、六、七、八楼作为旅业客房使用承包给陈小河、粟洋、王文娟。2010年9月16日，陈小河以珠海市香洲区人民东路216号为住所地注册成立金海洋酒店。2011年3月2日，陈小河与周某鑫签订《珠海市香洲区人民东路金海洋酒店转让协议》，约定陈小河将其经营的金海洋酒店一楼大堂和五、六、七、八楼客房及装修、全部设施、酒楼热水热水设备、其他设备及仓库，以及其与业主代表签订的租赁合法、合法自主经营权转让给周某鑫，法定代表人变更到周某鑫指定的陈某英名下。随后，金海洋酒店办理了工商登记手续，消防负责人也更名过户至陈某英名下。2011年10月10日，周某鑫出具委托书，委托在其外出办事期间，与陈小河及黄某坚关于金海洋酒店的一切事宜全权委托陈某英负责，其间陈玉英所签署的一切相关法律文件，其均予认可，并承担法律责任。2013年1月10日，金海洋酒店注销。同年2月6日，创意酒店注册成立，住所地为珠海市香洲区人民东路216号。创意酒店主张创意酒店是由金海洋酒店升级变更，其与香洲干休所存在租赁关系，并提交了2011年12月10日香洲干休所与金海洋酒店签订的《军队房地产租赁合同》、香洲干休所2013年2月1日说明、2013年4月2日说明、2013年3月27日证明以及《军队房地产租赁许可证》予以证明。干休所与金海洋酒店于2011年12月10日签订《军队房地产租赁合同》约定，干休所将位于珠海市香洲区人民东路216号综合楼八层珠海警备区香洲干休所招待所房的房屋建筑物出租给金海洋酒店；租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；租金总额为450000元，年租金为150000元。黄某坚作为金海洋公司的代表在该份合同上签字。香洲干休所于2013年2月1日向珠海市工商行政管理局出具的说明载明，金海洋酒店是一家个体工商户，由于扩大经营升级为设立有限公司，名称为珠海创意假日酒店有限公司，升级后公司地址不变，负责人及投资人仍旧是陈某英，需办好营业执照后才能办理军队房地产租赁许可证的承租人更换手续。周某鑫与创意酒店据此认为金海洋酒店变更为创意酒店。香洲干休所2013年3月27日出具的证明载明，珠海市香洲区人民东路216号珠海创意假日酒店，权属香洲干休所，物业租赁项目符合国家及军队相关政策规定，属军产房，未办理房地产权证。香洲干休所2013年4月2日出具的证明载明，地址为香洲人民东路216号（共八层）的房产权属为军地房产，未能取得房产证，现租给珠海创意假日酒店有限公司作酒店用途。2013年9月6日，香洲干休所出具证明，其于2013年4月2日及2013年3月27日出具的证明只作为酒店变更消防责任人之用，该所未与创意酒店陈某英女士签订过任何房屋租赁合同。黄某坚与周某鑫分别于2010年3月18日、2011年4月27日、2012年8月31日签订三份《租赁合同》。2010年3月18日《租赁合同》约定，由黄某坚将香洲区人民东路216号二楼550平方、一楼280平方米租给周某鑫使用，作为餐厅、茶艺用途，一楼餐厅租金8000元／月及二楼租金18000元／月，合计26000元／月，从第三年起每年递增一次，每次均在上年度的基础上递增3%，租金每月结算一次，周某鑫应于每月5日前将当月租金支付到黄某坚指定银行帐号；周某鑫逾期未交纳租金和水电费，自逾期之日起按日支付逾期款的0.2%作为滞纳金，如逾期超过30天，视为周某鑫单方面违约，黄某坚除追缴周某鑫所欠款项及滞纳金外，没收押金并收回租赁场地。2011年4月27日《租赁合同》约定，甲方将人民东路216号四楼，面积280平方米并本着四楼平台租给乙方作为酒店会议、休闲用途，每月租金10000元，从第三年起每年递增一次，每月均在上年度的基础上递增3%；周某鑫逾期未交纳租金和水电费，自逾期之日起按日支付逾期款的0.5%作为滞纳金，如逾期超过30天，视为周某鑫单方面违约，黄某坚除追缴周某鑫所欠款项及滞纳金外，没收押金并收回租赁场地。2012年8月31日《租赁合同》约定，黄某坚将人民东路216号（一楼大堂、五楼、六楼、七楼、八楼）客房租赁为周某鑫作为酒店客房用途，每月租金25000元，从第二年起每年递增3%；周某鑫逾期未交纳租金和水电费，自逾期之日起按日支付逾期款的0.5%作为滞纳金，如逾期超过30天，视为周某鑫单方面违约，原告除追缴被告所欠款项及滞纳金外，没收押金并收回租赁场地。2011年12月14日，香洲干休所向黄某坚发出《关于请求暂缓计算2011年下半年部分租金的批复及规范2012年度租金缴纳》，要求黄某坚于2011年12月31日交清拖欠租金380000元及2012年3月31日前交付2011年下半年欠租75128元，2012年5月30日前交清历史欠租239068元。同意2012年租金缴纳方式由金海洋酒店承包人陈某英代为缴纳，每月5日前将当月部分租金40000元直接转入干休所帐户。自2012年4月起，陈某英每月向香洲干休所缴纳租金40000元。自2013年2月起，创意酒店每月向香洲干休所交纳租金40000元。香洲干休所均开具收据，注明为陈某英、创意酒店代黄某坚缴纳租金。2013年7月22日，香洲干休所出具证明，证明黄某坚每月应向其交租金4万元，自2012年7月至2013年6月的租金均由金海洋酒店陈某英本人代付完毕。2014年1月20日，香洲干休所向黄某坚发出《催交租金通知》，通知黄某坚缴纳至2013年12月31日止的欠缴租金110797元，并且告知陈某英于2013年10月起已经停止代黄某坚向其交付租金。2011年8月5日，黄某坚与周某鑫共同签署《周某鑫租赁合同应缴租金明细结算单》，就周某鑫欠缴租金事宜进行了约定。自2012年6月，周某鑫没有每月向黄某坚交付租金21000元，2012年7月18日，黄某坚向周某鑫发出《租赁合同违约通知书》，向周某鑫催缴租金。2012年8月10日，周某鑫出具承诺书，承诺于本月20日左右将6、7、8月余下款63000元支付。后周某鑫仍未按约支付拖欠租金，2013年7月，黄某坚向香洲区人民法院提起诉讼，要求判令周某鑫支付拖欠黄某坚的截至2013年7月租金228000元及滞纳金，陈某英及创意酒店对上述债务承担连带清偿责任。2013年11月10日，香洲区人民法院作出（2013）珠香法民三初字第204号民事判决书，判决周某鑫向黄某坚支付租金228000元及违约金，驳回黄某坚的其他诉讼请求。周某鑫不服判决，向珠海市中级人民法院提起上诉，2014年3月21日，珠海市中级人民法院作出（2014）珠中法民三终字第90号民事判决书，驳回周某鑫的上诉。判决生效后，周某鑫未主动履行判决，黄某坚向香洲区人民法院申请强制执行。自2013年8月起，周某鑫未交每月应向黄某坚支付的租金，自2013年10月起周某鑫及创意酒店未向香洲干休所支付40000元租金，截至2014年5月17日，周某鑫共拖欠租金509852元。创意酒店抗辩补交了2014年5月的租金，并提交了香洲干休所出具的发票5张，显示创意酒店于5月13日、5月28日、6月9日向香洲干休所分别支付租金40000元。2014年5月17日，黄某坚在珠海特区报刊登《收回场地通知》，通知周某鑫及创意酒店自2014年5月17日起，收回租赁给周某鑫的216号楼房产地，并要求周某鑫及创意酒店于2014年5月20日之前向黄某坚腾退上述租赁场所。黄某坚于2014年5月20日将《收回场地通知书》留置送达珠海市人民东路216号楼房场地。原审法院认为：根据已查明的事实和有关的证据，结合黄某坚的诉讼请求及周某鑫和创意酒店的抗辩，对本案争议的焦点分析认定如下：一、创意酒店与香洲干休所是否存在租赁关系。周某鑫及创意酒店均主张创意酒店与香洲干休所存在租赁关系。原审法院认为，首先，香洲干休所与2013年9月6日出具证明，证明从未与创意酒店签订租赁合同；其次，创意酒店办理的《军队产权租赁许可证》及香洲干休所2013年4月2日及2014年3月27日的证明，只能证明创意酒店是案涉房产的实际使用人，不能证明香洲干休所与创意酒店存在租赁关系，且香洲干休所于2013年9月6日出具证明，证明上述两份证明只作为酒店变更消防责任人之用。再次，从工商登记信息可以看，金海洋酒店于2013年1月10日注销，创意酒店于2013年2月6日注册成立，金海洋酒店与创意酒店是两个独立的民事主体，并非法律意义上的变更，创意酒店不能享有和承担金海洋酒店的权利和义务。故对创意酒店主张其是由金海洋酒店变更，享有与承担2011年12月10日金海洋酒店与香洲干休所签订的《军队房地产租赁合同》的权利义务，依据不足，原审法院不予采信。最后，香洲干休所2013年7月22日出具的证明、2014年1月20日向黄某坚发出的《催交租金通知》及其出具的显示创意酒店及陈某英代黄某坚支付租金的发票都可以说明，香洲干休所认可的承租人是黄某坚，而非创意酒店。综上，周某鑫及创意酒店主张创意酒店与香洲干休所存在租赁关系的主张，缺乏相应的事实依据，原审法院不予采信，对周某鑫以此为由认为自2011年3月起其与黄某坚签订的三份合同无法履行，而不需要向黄某坚支付租金的抗辩，原审法院不予采纳。二、黄某坚于2014年5月17日发出的《收回场地通知书》是否发生解除合同效力。原审法院认为，黄某坚与周某鑫签订的三份合同中均约定，如周某鑫逾期交纳租金超过30天，黄某坚有权收回租赁场地。周某鑫自2012年6月至2013年7月，未按时向黄某坚交纳的21000元租金，在2013年7月黄某坚向法院起诉并经两级法院判决后，周某鑫仍未向黄某坚支付拖欠的租金。并自2013年8月起拖欠每月应向黄某坚缴纳的租金，自2013年10月起拖欠每月应向业主香洲干休所支付的租金40000元，构成违约。黄某坚有权依照双方签订的三份合同的约定收回场地，故2014年5月17日黄某坚向其发出《收回场地通知书》的行为发生合同解除的效力。双方合同解除，周某鑫及创意酒店应依照双方签订的租金标准支付场地占用费，但黄某坚主张依照合同约定自2014年6月2日起按双倍日租金支付场地占用费不合理，原审法院不予支持。综上，香洲干休所与创意酒店不存在租赁关系，黄某坚与香洲干休所之间存在合法有效的房屋租赁合同关系。黄某坚分别于2010年3月18日、2011年4月27日、2012年8月31日与周某鑫签订三份《租赁合同》，将案涉租赁房屋租赁给周某鑫。周某鑫取得上述租赁物后，以对外承包酒店经营及与陈某英合作经营酒店等方式使用至今。对于黄某坚转租行为，香洲干休所表示同意，并通过出具相关证明材料及收取相关代交租金的方式予以认可。按黄某坚与周某鑫签订的三份合同约定，周某鑫2013年8月应向黄某坚支付租金62080元、2013年9月后应向黄某坚支付租金62830元。周某鑫自2013年8月起拖欠应向黄某坚支付的租金，自2013年10月起也未支付每月向香洲干休所支付的租金40000元，已构成违约，应承担相应的民事责任。周某鑫自2013年8月至2014年5月17日拖欠租金数额为509852元，创意酒店于2014年5月13日、5月28日、6月9日分别向香洲干休所支付了租金40000元，上述款项应从拖欠的租金中扣除，故周某鑫应向黄某坚支付的拖欠租金为497852元。周某鑫除应支付拖欠上述租金本金外，还应按照三份合同约定的违约责任条款承担相关违约责任。黄某坚主张依照中国人民银行同期贷款利率4倍计算滞纳金，从拖欠租金之日计算至2014年5月17日。原审法院认为，黄某坚主张的违约金计算标准偏高，应予调整，违约金计算应按人民银行同期同类贷款利率计算为宜。创意酒店与黄某坚无租赁合同的法律关系，黄某坚要求创意酒店对周某鑫拖欠的租金及滞纳金承担连带责任，无法律依据，应予以驳回。黄某坚与周某鑫的合同已经解除，周某鑫及创意酒店无权继续占有案涉租赁房产，黄某坚要求周某鑫及创意酒店腾退房屋的请求，符合法律规定，应予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，作出如下判决：一、周某鑫于判决生效之日起十日内支付黄某坚房屋租赁租金497852元；二、周某鑫于判决生效之日起十日内支付黄某坚违约金（按人民银行同期同类贷款利率，从2013年8月起按拖欠租金金额逐月计算至2014年5月17日）；三、周某鑫及创意酒店于判决发生法律效力之日起十日内支付黄某坚场地占用费（按合同约定的租金标准，从2014年5月18日起计算至腾退场地之日止）；四、周某鑫及创意酒店于判决发生法律效力之日起十日内腾退珠海市香洲区人民东路216号房屋；五、驳回黄某坚对创意酒店的其他诉讼请求。案件受理费人民币9600元，由周某鑫及创意酒店负担。创意酒店不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第三、四项判项，改判驳回黄某坚的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由黄某坚承担。其事实和理由如下：一、创意酒店与香洲干休所之间的存在合法有效的租赁关系。2011年12月10日，金海洋酒店与香洲干休所签订《军队房地产租赁合同》，约定香洲干休所将其所有的位于珠海市香洲区人民东路216号八层综合楼租赁给金海洋酒店用于经营旅业服务，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日止，双方在合同上盖章确认。合同签订后，香洲干休所把合同约定的综合楼交付给金海洋酒店经营使用。2012年1月6日，香洲干休所出具《证明》，内容为：“兹有珠海市香洲人民东路216号（共八层）物业属军队物业，归属中国人民解放军珠海警备区香洲干休所所有。现珠海市香洲人民东路金海洋酒店将物业向外出租。经申请香洲干休所给予同意”。2012年3月22日，中国人民解放军房地产管理局颁发《军队房地产租赁许可证》，出租人为香洲干休所，承租人为金海洋酒店，房地产位置为广东省珠海市香洲区人民东路216号综合楼八层珠海警备区香洲干休所招待所。2012年8月13日，金海洋酒店向香洲干休所出具《报告》，内容为：“为了完善酒店管理配合市场及提高服务需要，现将酒店以个体经营方式升级为有限公司，希给予批准是盼”。2013年1月10日，金海洋酒店向珠海市工商行政管理局香洲分局依法办理了注销手续。2013年2月1日，香洲干休所向珠海市工商行政管理局出具《说明》，确认金海洋酒店变更为创意酒店一事，并阐明：“因为珠海创意假日酒店有限公司工商名称核准不能作为主体有效文件与我部门签订军队房地产租赁许可证，须贵局给办好新的营业执照后方可与我部门办理军队房地产租赁许可证的承租人更换手续”。2013年2月6日，创意酒店经珠海市工商行政管理局香洲分局核准依法取得企业法人营业执照，住所为珠海市香洲区人民东路216号，法定代表人姓名陈某英，公司类型为有限责任公司。2013年2月起至今，创意酒店以珠海创意假日酒店有限公司的名义向香洲干休所交纳租金。2013年3月27日，香洲干休所出具《证明》，内容为：“兹有珠海市人民东路216号珠海创意假日酒店，权属中国人民解放军珠海警备区香洲干休所。该物业租赁项目符合国家及军队相关政策规定，属军产房，未办理房地产权证”。2013年4月2日，香洲干休所出具《说明》，内容为：“兹有我所持《建设工程规划许可证﹤编号92规字296﹥》文件中的建设位置为香洲光明街，建筑项目名称为活动中心，现地址为香洲人民东路216号（共八层），因该房产权属军地房产原因未能取得房产证，现租给《珠海创意假日酒店有限公司》作酒店用途”。2013年11月，创意酒店与吕淼旺签订《租赁合同》约定创意酒店将位于珠海市香洲区香洲人民东路216号创意假日酒店二楼租赁给吕淼旺作为棋牌、中餐用途。2014年1月17日，吕淼旺依法取得由珠海市工商行政管理局香洲分局颁发的个体工商户营业执照，名称为珠海市香洲徽创棋牌室，经营场所为珠海市香洲人民东路216号（创意假日酒店二楼）。根据以上事实可得出以下结论：（1）金海洋酒店与香洲干休所签订的《军队房地产租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护；（2）金海洋酒店与香洲干休所签订了《军队房地产租赁合同》并取得《军队房地产租赁许可证》，租金缴纳也采用军队收费票据进行记账，严格遵守了有关军队房地产租赁制度的规定，其租赁关系是合法有效的；（3）金海洋酒店是个体工商户，因经营需要拟升级为有限责任公司，但由于个体工商户不能直接变更为有限责任公司，于是金海洋酒店以先注销再重新注册的方式设立珠海创意假日酒店有限公司。金海洋酒店变更为创意酒店的行为经过出租方香洲干休所的同意并协助完成，也依法取得了企业法人营业执照，创意酒店依法应享有和承担《军队房地产租赁合同》中所约定的权利义务；（4）根据香洲干休所2013年3月27日的证明以及2013年4月2日的说明，香洲干休所明确了其把香洲人民东路216号租赁给创意酒店这一事实，同时创意酒店也按《军队房地产租赁合同》的约定每月向香洲干休所支付租金，该合同至今一直处于履行当中，创意酒店与香洲干休所之间存在合法有效的租赁关系；（5）本案中，创意酒店依法取得了企业法人营业执照，承租创意酒店二楼的吕淼旺也取得了营业执照，以上营业执照均由珠海市工商行政管理局香洲分局依法颁发，是具有公信力和证明力的，同时也进一步证明了创意酒店提供的公司住所合法有效、创意酒店与香洲干休所之间的租赁关系合法有效。二、原审法院判决创意酒店腾退场所和向黄某坚支付场地占用费的判决与事实不符，缺乏证据证明。（1）原审法院认定创意酒店与香洲干休所不存在关系，缺乏足够的证据证明。关于香洲干休所于2013年9月6日出具的证明，内容为：“2013年4月2日及2013年3月27日我所出具的证明只作为酒店变更消防责任人之用，我所未与珠海创意假日酒店陈某英女士签订过任何房屋租赁合同”。首先，2013年4月2日及2013年3月27日两份证明上均没有任何字句显示以上证明只作为酒店变更消防责任人之用，反而明确表明了创意酒店与香洲干休所之间为租赁关系，结合《军队产权租赁许可证》上的表述：“出租人为香洲干休所，承租人为金海洋酒店”，也进一步证明了创意酒店与香洲干休所之间的租赁关系，而非原审法院所认定的创意酒店只是案涉房产的实际使用人。其次，两份证明上均盖有香洲干休所的公章，是该所的真实意思表示，单纯以2013年9月6日的证明，不足以否定以上两份证明的效力。再次，2013年9月6日的证明上，香洲干休所只是陈述了其未与陈某英签订过任何房屋租赁合同，但并不能说明其与创意酒店之间没有签订过房屋租赁合同。关于工商登记信息，金海洋酒店的性质是个体工商户，因经营需要拟变更为珠海创意假日有限公司，但根据工商行政管理的相关规定，个体工商户不能直接变更为有限责任公司，于是金海洋酒店以先注销再重新注册的方式设立珠海创意假日酒店有限公司，该变更行为经过出租方香洲干休所的同意并由香洲干休所出具说明协助办理完成，香洲干休所也收取了创意酒店交纳的租金。因此，金海洋酒店变更为创意酒店，且经过合同相对方香洲干休所的同意及确认，创意酒店依法应享有和承担2011年12月10日金海洋酒店与香洲干休所签订的《军队房地产租赁合同》的权利义务。（2）原审法院判决创意酒店须向黄某坚腾退场所及支付场地占用费，该判决缺乏证据证明。首先，金海洋酒店与香洲干休所签订了合法有效的《军队房地产租赁合同》，合同签订后，金海洋酒店以及后来因变更而设立的创意酒店均一直在合同所涉的珠海市香洲区人民东路216号综合楼经营酒店业务，对案涉场地合法占有使用至今并按合同约定向出租方香洲干休所支付租金，合同至今仍在履行当中，不存在须腾退场地的情形，更谈不上支付场地占用费。其次，根据珠海市香洲区人民法院作出的（2013）珠香民三初字第204号判决书第10页第19行至21行“被告陈某英、创意酒店与原告无租赁合同的法律关系……”，创意酒店与黄某坚之间不存在租赁合同关系，黄某坚无权要求创意酒店向其腾退场地和支付场地占用费。退一步说，假如创意酒店在使用案涉场地过程中，确实存在须腾退场地和支付场地占用费的情形，也应该由案涉场地的所有人、租赁合同的出租人香洲干休所来主张。（3）创意酒店是案涉场地的唯一合法使用人，无需向黄某坚腾退场地和支付场地占用费。香洲干休所于1997年6月9日与珠海市新华图片社签订《楼房租赁合同》约定把涉案场地租赁给珠海市新华图片社（经营者为黄某坚），租赁期限自1997年7月1日至2017年10月1日。2011年12月10日，香洲干休所又与创意酒店的前身金海洋酒店签订《军队房地产租赁合同》，约定把涉案场地租赁给金海洋酒店，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日止。香洲干休所把同一租赁物在同一期限内分别租赁给创意酒店与黄某坚，也均订立了租赁合同，属于“一房多租”的行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”创意酒店一直合法使用租赁房屋并按租赁合同的约定向出租人履行支付租金的义务，应确定创意酒店为履行合同的承租人。因此，创意酒店为涉案场地的唯一合法使用人，享有对涉案场地的排他使用权，创意酒店无需向黄某坚腾退场地和支付场地占用费。黄某坚答辩称：一、创意酒店认为其与香洲干休所之间存在租赁关系没有任何事实依据。根据已经生效的珠海市中级人民法院（2014）珠中法民三终字第90号民事判决书中第9页第3至第14行中认定的事实：“本院认为，首先，从查明事实及现有证据来看，香洲干休所与珠海市新华图片社于1997年6月9日签订的《楼房租赁合同》，因珠海市新华图片社改制已改由黄某坚承租，香洲干休所作为案涉房屋的所有权人通过出具相关证明材料及收取相关代交租金的方式对黄某坚的承租主体身份及转租行为均予以认可。故黄某坚已取得案涉房屋的合法租赁权，其与周某鑫签订的三份租赁合同均合法有效。周某鑫上诉主张黄某坚不是适合的合同主体，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，本案中，香洲干休所从未与创意酒店签订过任何房屋租赁合同，香洲干休所对此已出具《证明》予以证明。周某鑫上诉称2013年3月香洲干休所已将酒店整体出租给了创意酒店，缺乏相关事实依据，本院不予采纳。”本案一审判决书第14页第13行至第15页第13行中认定的事实，同样与珠海市中级人民法院（2014）珠中法民三终字第90号民事判决书中所认定的事实一致。法院的两份判决书均已经查明，创意酒店与干休所根本不存在任何租赁合同关系，因此，创意酒店的该上诉意见根本不成立。二、创意酒店和周某鑫应向黄某坚支付场地占用费和腾退珠海市香洲区人民东路216号房屋。原审判决书第15页倒数第1段至第16页第3行中认为：“原告黄某坚与被告周某鑫签订的三份合同中均约定，如被告逾期交纳租金超过30天，原告有权收回租赁场地。被告周某鑫自2012年6月至2013年7月，未按时向原告交纳的21000元租金，在2013年7月原告黄某坚向法院起诉并经两级法院判决后，被告周某鑫仍未向原告黄某坚支付拖欠的租金，并自2013年8月起拖欠每月应向原告缴纳的租金，自2013年10月起拖欠每月应向业主香洲干休所支付的租金40000元，构成违约。原告有权依照双方签订的三份合同的约定收回场地，故2014年5月17日原告黄某坚向其发出《收回场地通知书》的行为发生解除合同的效力。双方合同解除，两被告应依照双方签订的租金标准支付场地占用费”。原审法院查明该事实清楚充分，对周某鑫和创意酒店的违约行为已查明并做出了公正的一审判决。创意酒店的上诉意见没有任何事实依据，其上诉行为是在故意拖延法院判决生效时间与继续想非法占有场地为目的。创意酒店和周某鑫应依法向黄某坚腾退珠海市香洲区人民东路216号房屋。周某鑫答辩称：原审判决事实认定不清，理由如下：一、案涉商铺的业主出具了三份证据且内容相矛盾，既认定出示给酒店是用来办证，租赁合同又载明合同还没有到期，这几份合同都是相互矛盾的，为了查明本案事实应当追加香洲干休所为本案的第三人。二、1997年香洲干休所签订的《楼房租赁合同》，在工商局备案的合同与一审时黄某坚提供的合同不同，备案的合同没有香洲干休所的签章，但是本案一审时黄某坚提供的合同却是有公章的合同。我方对该合同形成的时间是有异议的，是黄某坚在诉讼前补盖的公章。新华图片社在2005年11月2日吊销失去了民事权利，按法律规定这属于伪造的公章，应当将该案件移送公安机关。且创意酒店也提起了公章鉴定的申请，我方认为程序上存在瑕疵，一审认定事实错误，请求二审法院驳回黄某坚的诉讼请求。二审期间，创意酒店提交证据如下：1.粤工商企字（2011）4号通知。证明军队单位出租房地产，必须申领《军队房地产租赁许可证》。创意酒店前身金海洋酒店向香洲干休所租赁涉案房产并依法申领了《军队房地产租赁许可证》，创意酒店与香洲干休所的租赁行为合法、有效、应受到保护。2.楼房租赁合同。证明该合同与黄某坚一审时提交的《楼房租赁合同》不一致，黄某坚移交的合同上所盖的“珠海市新华图片社”的公章是虚假的，《楼房租赁合同》的真实性存疑，不能作为一审认定事实的依据。3.珠国资（1996）40号关于产权转让的批复。4.产权转让协议。5.企业机读档案登记资料。以上三证据证明黄某坚于1996年从珠海市电子集团公司处受让了珠海市新华图片社的产权。该社系有限公司，法定代表人为黄友。本案中黄某坚所主张涉案房产的承租主体是珠海市新华图片社，而该社作为一家有限公司，在法律上是独立的个体。黄某坚以个人名义作为原告提起本案诉讼，属于主体不适格，依法应驳回其起诉。6.珠海市工商局香洲分局的回复。7.领导、党政部门回复。以上二证据证明创意酒店是经过工商部门依法核准并取得经营资格的，其在涉案房产的租赁关系合法、有效，法院也应以行政管理部门的认定作为本案认定事实的依据。同时该组证据也证明了黄某坚存在隐瞒事实、取得商事登记的嫌疑，其提交的相关证据材料的真实性不确定，不能作为认定本案事实的依据。8.收费票据（发票联）。9.银行电子回单。10.签单消费记录及对账单。以上三证据证明创意酒店于2012年12月至今向香洲干休所通过现金缴纳、银行转账或者签单消费抵扣的方式交纳租金的情况。创意酒店与香洲干休所之间的租赁合同一直在履行，租赁关系持续有效。11.2013年2月24日香洲干休所出具的证明。12.2013年4月9日香洲干休所出具的委托书。13.2013年4月11日东风派出所出具的证明。以上三证据证明：香洲干休所承认创意酒店与金海洋酒店之间的变更关系，同时也承认香洲干休所与创意酒店之间的租赁关系，从而证明了创意酒店与香洲干休所之间的租赁关系合法、有效。14.关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知。15.军队从严规范空余房地产租赁管理。16.ＸＸＸ批准专项整治解放军房地产管理纠纷6类问题。以上三证据证明金海洋酒店向香洲干休所之间承租涉案楼房并依法申领了《军队房地产租赁许可证》，其租赁关系是合法有效的。同时证明了黄某坚与香洲干休所签订的租赁合同，不但没有依法办理《军队房地产租赁许可证》，而且是属于违规租赁的情况，其租赁关系是不合法的。17.商事登记薄。证明珠海市新华图片社有限公司的商事主体类型为有限责任公司，企业状态为吊销企业。18.改制变更登记档案。19.法人变更登记档案。以上二证据证明黄某坚于1997年1月9日向工商部门提出申请将珠海市新华图片变更为珠海市新华图片社有限公司。公司的股东是黄某坚（出资40万元）和程寄宇（出资20万元），黄某坚为法定代表人。后于1999年4月26日申请把法定代表人变更为黄友。工商部门颁发给珠海市新华图片社有限公司的企业法人营业执照上，营业期限为自1997年4月29日至2007年4月28日，即说明珠海市新华图片社自1997年4月29日起已经变更成为珠海市新华图片社有限公司，原来珠海市新华图片社的法人资格已经被注销。进一步证明黄某坚所提交的其于1997年6月9日与香洲干休所签订的《楼房租赁合同》中，承租方（乙方）珠海市新华图片社没有签订合同、享有合同权利和履行合同义务的主体资格，该合同存在主体错误是无效的合同。合同上“珠海市新华图片社”的印章是虚假的。黄某坚只是珠海市新华图片有限公司的其中一个股东，也不是公司法定代表人，不能以个人的名义代表公司行使诉讼的权利。20.受案回执。21.报警回执。以上二证据证明创意酒店曾多次被黄某坚骚扰，创意酒店多次向派出所报案求助，但至今仍无法处理。黄某坚提交一份《关于人民东路216号物业租赁情况说明》，证明2010年至2013年黄某坚与香洲干休所租金结算情况。黄某坚认为创意酒店提交的证据超过举证期限，不予质证。创意酒店对黄某坚提交证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。本院经审查认为，创意酒店提供的、开具日期分别为2014年6月25日、2014年7月10日、2014年8月4日、2014年9月15日、2014年9月23日、2014年10月30日、2014年11月25日、2014年12月23日、2015年1月5日和2015年2月5日的租金发票，属于法律规定的新证据，本院予以采纳。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。另查明，香洲干休所于2014年6月25日向创意酒店开具25176元租金发票、于2014年7月10日向创意酒店开具40000元租金发票、于2014年8月4日向创意酒店开具40000元租金发票、于2014年9月15日向创意酒店开具40000元租金发票、于2014年9月23日向创意酒店开具20000元租金发票、于2014年10月30日向创意酒店开具40000元租金发票、于2014年11月25日向创意酒店开具40000元租金发票、于2014年12月23日向创意酒店开具40000元租金发票、于2015年1月5日向创意酒店开具40000元租金发票、于2015年2月5日向创意酒店开具40000元租金发票，合共365176元。本院对创意酒店已交纳的该部分租金予以确认。结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、创意酒店与香洲干休所是否存在租赁关系；二、原审法院判令创意酒店腾退场地并支付场地占用费是否有依据。一、创意酒店与香洲干休所是否存在租赁关系。创意酒店诉称，2011年12月10日香洲干休所与其前身金海洋酒店签订的《军队房地产租赁合同》，其享有和承担《军队房地产租赁合同》中所约定的权利义务。本院认为，从当事人的意思表示上看，合同应是各方当事人真实意思表示达成一致的民事法律行为。本案中，香洲干休所出具证明确认，人民东路216号房屋由黄某坚租赁经营，该所未与珠海创意假日酒店陈某英女士签订过任何房屋租赁合同。说明香洲干休所与创意酒店并未达成租赁房屋的合意。从合同的履行上看，2011年12月10日《军队房地产租赁合同》第四条约定，年租金为人民币150000元，即月租金为人民币12500元；而从本案各方当事人陈述及提交的租金发票可以确认，创意酒店就其使用涉案房产支付给香洲干休所的实际租金为每月40000元。2011年12月10日《军队房地产租赁合同》与实际履行情况不符，创意酒店主张其与珠海干休所存在租赁关系，却无法提供能印证其履约行为的合同。从合同的主体来看，2011年12月10日《军队房地产租赁合同》之乙方“金海洋酒店”与创意酒店是两个独立的民事主体，金海洋酒店于2013年1月10日注销后，其法律上的权利义务并不能让渡给创意酒店，创意酒店主张其享受2011年12月10日《军队房地产租赁合同》的权利义务，没有法律依据，亦未得到出租方香洲干休所的认可。综上，原审法院关于创意酒店与香洲干休所不存在租赁关系的认定并无不妥，本院予以确认。二、原审法院判令创意酒店腾退场地并支付场地占用费是否有依据。1997年6月9日香洲干休所与珠海市新华图片社（黄某坚）签订关于人民东路216号房屋《楼房租赁合同》，租赁期从1997年7月1日至2017年10月1日。1996年10月29日珠海市新华图片社产权转让改制，转让给黄某坚经营，1997年6月9日《楼房租赁合同》继续有效，出租方香洲干休所对此予以认可。《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》、《军队从严规范空余房地产租赁管理》是军队内部管理性强制规定，黄某坚与干休所签订的租赁合同，未办理“军队房地产租赁许可证”，但并不影响合同的效力。黄某坚拥有案涉房屋的合法租赁权，其分别于2010年3月18日、2011年4月27日、2012年8月31日与周某鑫签订三份《租赁合同》，将案涉房屋租赁给周某鑫。周某鑫取得上述租赁物后，以对外承包酒店经营及与陈某英合作经营酒店等方式使用至今。上述事实在已生效的（2014）珠中法民三终字第90号民事判决中已经确认。黄某坚与周某鑫签订的三份《租赁合同》均约定，如乙方逾期未交纳租金超过三十天，甲方有权收回租赁场地。周某鑫自2012年6月起未向黄某坚交纳每月21000元租金，自2013年10月起拖欠黄某坚向香洲干休所交纳每月40000元租金，该行为已构成违约，黄某坚有权收回场地。2014年5月17日黄某坚向周某鑫、创意酒店、陈某英发出《收回场地通知书》，即发生解除合同的效力，周某鑫和创意酒店应腾退房屋，并从合同解除日的次日起直到房屋腾退为止依照合同约定的租金标准向黄某坚支付场地占用费。原审法院判令创意酒店腾退场地并支付场地占用费正确，但对于创意酒店已交纳的租金365176元应予以扣除。综上，上诉人珠海创意假日酒店有限公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第884号民事判决第一、二、四、五项及案件受理费负担部分。二、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第884号民事判决第三项为：周某鑫和珠海创意假日酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付黄某坚场地占用费（按每月人民币62830元的标准，从2014年5月18日起支付至腾退场地之日止，扣除创意酒店已交纳的租金人民币365176元）二审案件受理费人民币9600元，由珠海创意假日酒店有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 庹 佳代理审判员 黄莎莎二〇一五年七月十四日书 记 员 程 敏 来源：