（2015）岳中民一终字第237号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-14
案件名称
张素君与岳阳怡禾置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张素君,岳阳怡禾置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岳中民一终字第237号上诉人（原审原告）张素君。委托代理人王宏，湖南高天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）岳阳怡禾置业有限公司，住所地岳阳市建湘路30号。法定代表人郦毅明，该公司董事长。委托代理人田晓红，湖南惠风律师事务所律师。上诉人张素君因与被上诉人岳阳怡禾置业有限公司(以下简称怡禾公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第504号民事判决，于2015年2月2日向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长、审判员王欣辉、代理审判员胡哲参加的合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行了审理，书记员孔灿文担任记录。上诉人张素君的委托代理人王宏，被上诉人怡禾公司的委托代理人田晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年7月15日，张素君与怡禾公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定了张素君购买的房屋位置、面积、单价、付款方式及其他相关权利义务。其中《商品房买卖合同》第八条第一款约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。同时《合同补充协议》第五条第四款约定：日降雨量10mm以上的降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害导致工程延期的。如遇上述特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。因买受人原因未按时办理入住手续或未依约交清房款、办证费用的，出卖人有权顺延至买受人办妥手续和交清房款、费用及违约金时交房。合同签订后，张素君向怡禾公司一次性支付了购房款。工程竣工后，怡禾公司所建的丹桂佳苑在2012年10月至2013年4月期间通过了消防、节能、环保、防雷等多项单项验收，但未组织各参建责任主体单位进行整体竣工验收。此后怡禾公司即通知张素君收房，但张素君在交接过程中发现房屋有多处不符合质量要求，且怡禾公司不能提供交房所需的规定资料。张素君遂向岳阳市建设局进行举报，岳阳市建设工程质量监督站于2013年5月21日发出岳质监告字（2013）第40501号立即停止使用告知书，告知怡禾公司新建的丹桂佳苑工程未经竣工验收现已交付使用，严重违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，要求怡禾公司应按程序组织工程竣工验收，在未经竣工验收合格之前必须立即停止使用。2013年7月26日怡禾公司组织各参建责任主体单位对丹桂佳苑工程进行了竣工验收，各责任主体单位均认为工程验收合格，同意验收。2013年8月26日建设部门进行了该工程的验收备案登记。虽然张素君于2014年5月15日与怡禾公司办理了房屋交接手续。但张素君认为怡禾公司未按合同约定按时交付符合约定条件的房屋，该行为已构成违约，遂提起诉讼，请求法院判如所诉。另查明，根据岳阳市气象局的统计，2010年12月15日至2013年4月30日期间，岳阳市区日降水量10mm以上的天数为85天，风力六级有以上天数为160天，温度35℃及以上天数19天。原审认为，张素君与怡禾公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方约定，怡禾公司应于2013年4月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张素君使用。怡禾公司在房屋未符合交付条件时要求张素君收房，张素君以房屋不符合交付条件为由拒绝收房，该理由正当合法。但此后怡禾公司所建丹桂佳苑工程于2013年7月26日各参建单位验收合格后，房屋已符合交付使用的条件，且张素君未提交证据证实除房屋未通过验收不符合交房条件之外，怡禾公司还有其他违约行为导致延期交房的事实，故张素君以怡禾公司房屋不符合交付条件并延期交房为由主张怡禾公司承担延期交房的违约责任的意见没有事实依据，原审法院不予采纳，因此对张素君请求怡禾公司承担延期交房违约责任的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张素君的诉讼请求。案件受理费50元，由张素君负担。上诉人张素君对原审判决不服，向本院提起上诉称：一、本案一审判决与已生效的民事判决内容相矛盾，本案争议事实已由岳阳市中级人民法院在审理李浩一案中确认，该判决认定怡禾公司承建的丹桂佳苑小区在2013年7月26日才最终验收合格,与双方合同约定的2013年4月30日前验收合格不符，怡禾公司应当承担违约责任;二、怡禾置业公司提交的《气象证明报告书》不能作为足以推翻岳阳市中院生效判决的新证据。1、《气象报告》与工程合法验收没有客观联系,只是2010年到2013年间岳阳地区的气象记录，没有说明在此段时间怡禾置业公司不能施工,更不能证明怡禾公司没有施工，也没有证明因为天气原因导致了工程延期。2、《气象报告》的证明目的与本案客观真相相违背，并与怡禾公司在诉讼中提交的其他证据相矛盾。已生效判决认定本案的客观事实是，怡禾置业公司在2013年4月21日起就开始交房并未因为任何其他情况而实施了交房顺延。怡禾置业公司向法院提交了《消防验收》、《绿化验收》、《节能验收》等验收文件证明其已经按照合同约定达到了交付要求，施工过程中没有因为天气原因而延期。三、因竣工验收资料载明了本案争议工程的施工时间、施工情况。特申请二审法院依法向岳阳市城建档案馆调取该工程竣工验收资料。四、怡禾公司对李浩案向湖南省高级人民法院申请了再审，现该院已作出再审裁定认定：双方当事人在合同中关于气象条件的约定系格式条款，怡禾公司在本案（李浩案）一审、二审中均未提出该理由，且在法院审查期间也未提供其延期交房系气象灾害所致的确凿证据。因此，驳回怡禾公司的再审申请。综上，请求二审法院撤销一审判决并判决被上诉人向上诉人支付逾期86天交房的违约金7203元，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人怡禾公司答辩称：1、气象条件的约定不是在网签的合同中约定的，而是在合同补充协议中约定，不是格式条款；2、在李浩案中未提出该理由，我方仍有在其他未结案件中提出该理由和证据的正当权利，张素君案的抗辩理由和证据与李浩案截然不同，李浩案的裁判结果与该案的举证方向失误和延误有关,人民法院应依据张素君案的证据所证明的事实独立裁判，不应绝对参照另案判决。3、事实上该工程确实因为气象原因影响了施工进度,之所以在2013年4月底交房后还未通过综合验收,确是因为前期施工延误。上诉人提出我方在2013年4月21日就通知交房据此认为我方没有因为天气原因影响施工进度理由不充分。商品房建设工程验收项目众多,且各验收环节在时间上都有先后顺序,环环相扣,故施工期间应尽量提前,一旦施工产生延误就会导致后期竣工验收的时间仓促，这也是为什么双方当时在合同中约定因气象原因可以据实顺延交房期限的原因。该合同条款也并非是我公司唯一所拟定，应该是商品房预售买卖行为中较为普遍的约定，充分体现了对于房屋开发者不能预见因素产生后应有的保护原则。据此，本案延期交房确是因为气象原因所导致，一审法院判决公正合理，请求二审法院予以维持。二审期间，被上诉人怡禾公司向法庭出示了《证明》一份，证明单位为岳阳市岳阳楼区建筑工程总公司，现场项目负责人王巨轮签名，证明内容为，我单位于2013年2月27日和岳阳怡禾置业有限公司签订了《怡禾丹桂佳苑小区》项目绿化工程，合同约定于2013年4月20日前完成本项工程，考虑到工期紧张，我单位自2012年3月3日马上组织施工人员进场施工，因3、4月份天气雨水多，3月15日到3月27日期间降雨量都在10毫米左右，我单位班组无法正常施工，从而导致了本工程工期的延误。上诉人张素君发表质证意见为：1、该证明的提交已超过举证时限,之前开庭被上诉人未作提交。2、这份证明法定代表人未签名和出庭作证，证据本身不合法。3、证据本身不客观，其中说道：“因2012年3、4月份雨水较多，3月15日到3月27日降水量都是十毫米以上,所以无法施工”,但真实情况是2012年3月只有19号和22号两天的降水量在10毫米以上。被上诉人怡禾公司发表补充质证意见为：2012年是笔误，2013年双方签订合同的时间就已经是2013年2月27日，真实意思应该是指2013年3月15日至27日。同时，证明并没有说是降雨量在10毫米以上，而是左右。上诉人张素君发表补充质证意见为：即便是怡禾公司所说的，2013年3月份施工，在其提供的岳阳市气象局的报告中也只有5天下雨达到10毫米。本院认证如下：被上诉人怡禾公司提交的证据没有证明单位负责人的签名，不符合证据采信的形式要件，且该证明不能证实工程施工延误的具体情况,不能作为认定案件事实的依据。本案在审理过程中，上诉人张素君及被上诉人怡禾公司均向法庭提出调取有关该房屋建设工程（怡禾丹桂佳苑）有关竣工验收资料及施工资料的申请，本院予以准许调取相关证据后，双方发表了如下质证意见：上诉人张素君的质证意见为：1、对于竣工验收资料及施工日志的真实性、合法性、关联性都没有异议；2、对方怡禾公司认为可以延期交付房屋245天，但在人民法院依法调取的工程施工日志上却无任何工程因天气原因无法施工的记录；3、其中很多气象报告中有降雨10毫米以上的施工日，施工情况都是正常进行，施工人数未减少，而且还有搭建脚手架等外墙施工内容，可见天气原因没有影响施工。被上诉人怡禾公司的质证意见为：1、对于竣工验收资料及施工日志的真实性、合法性、关联性都没有异议；2、施工日志中明确体现因雨天停工的日期有41天，并非上诉人所说没有停工；3、施工情况应该总体来衡量，不能如上诉人所说某一天下雨从表面上看有人进行了施工就说明没有影响，事实上搭脚手架也包括室内搭设的部分，而下雨天气不适宜室外施工是依据常理可以得出的判断。同时，施工日志本身不是为诉讼而制作，故其对部分影响施工不可能有归纳和明确的内容。事实上，施工日志记录的气候甚至没有包括风六级以上的情况，而六级以上的大风显然对高空作业有极大的影响，结合该工程实际竣工验收已延期的事实，我方认为，不能以施工报告没有直接注明延误工期而否认本案因为天气原因延误施工86天以上的事实。本院认证如下：怡禾丹桂佳苑的有关竣工验收资料及施工资料真实合法，与本案处理结果具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。经审理查明,截止2013年4月30日,张素君已向怡禾公司交纳购房款417662元。在怡禾丹桂佳苑的施工日志中，符合气象报告对应的气象原因导致全面停工的天数为19天,施工人数锐减的天数酌情折算停工时间为4天,共计23天。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点为：怡禾公司是否应向张素君支付逾期交房违约金。这里主要审查两方面的内容：一、交房期限是否延误；二、怡禾公司依据合同约定条款提出的抗辩是否成立。关于第一点，是张素君享有并提出请求权的基础，属于分析纠纷产生应明确的前提，该问题已经湖南省高级人民法院对李浩案的生效裁决所确认，在本案中这一争议的内容被上诉人并无新的证据及理由提出，故对于怡禾公司所建怡禾丹桂佳苑工程至2013年7月26日才经各参建单位验收合格并符合交付条件，因此怡禾公司向张素君交付房屋的时间应按2013年7月26日计算，实际交房时间较约定交房时间2013年4月30日延期86天这一事实成立，怡禾公司构成延期86天向张素君交房的合同责任。关于第二点，首先应明确合同约定允许延期的条款本身是否有效，再就本案事实是否符合条款约定的内容进行审查。关于允许延期的条款的效力，以及条款本身是否存在违背诚实信用、公平合理的缔约精神，是否存在提供合同范本一方（怡禾公司）免除或减轻本方合同义务的情况，双方当事人均未提出异议,同时，条款本身意思表示明确，对于该条款约定含义的理解，双方当事人也未出现分歧，故对于条款的合法性、公平合理性应予认可。双方存在分歧的观点在于条款约定的情况是否与案件的事实对应。经核查，在怡禾丹桂佳苑的施工日志中，符合气象报告对应的气象原因导致全面停工的天数为19天,施工人数锐减的天数折算停工时间为4天,共计23天。对此,上诉人认为施工日志证明了该工程没有因为天气原因影响施工。被上诉人认为施工情况应该总体来衡量，下大雨和刮大风的天气不适宜室外施工是据常理可以得出的判断。施工日志记录的气候甚至没有包括风六级以上的情况，而六级以上的大风显然对高空作业有极大的影响，因此不能以施工报告没有直接注明延误工期而否认本案因为天气原因影响施工的事实，结合该工程实际竣工验收已延期的事实，证明因为天气原因导致施工延误的证据已经足够充分。对于双方质证意见的采信，我们认为,合同条款约定的天气免责情形注明了限定为“据实”导致了工程延期，而并非只要出现了合同约定的天气情况即可延期，故被上诉人如以天气原因提出抗辩，除提交符合合同约定天气情况的证据外，仍需提交其他证明延期交房系气象原因所致的确凿证据，这与本案合同约定内容的实质以及湖南省高级人民法院审理与本案类似的李浩案的裁判观点也是一致的。被上诉人在已经提交的气象报告之外，另申请法院调取并以此向法庭提交了该工程的施工报告，其中明确注明的19天停工的日期以及施工人数锐减的4天符合合同约定造成工程延期的情形，该23天应在延期交房天数中核减。在其他没有注明停工的施工日中，施工日志中体现的内容对应到气象报告，其中有部分施工日的施工人员、施工范围与适宜施工的天气相比并无明显差异，同时，也有部分气象报告显示的下雨10毫米以上及风六级以上的施工日建设单位的施工内容在室内施工，人数也有所减少，但减少的幅度较小，并不能体现与前后正常施工日存在较大差异，不能充分得出影响施工的判断，故被上诉人提交的证据不足以充分证明其证明目的，对其提出的因天气原因可予延期86天交房的抗辩，本院予以支持23天，其余天数不予支持，故此，依照双方签订的合同第九条的规定，被上诉人应承担63日每日向上诉人支付已交付房价款万分之二的违约金计5262.5元（417662元×0.0002×63天）。综上，上诉人张素君的上诉理由部分成立，其上诉请求，本院予以部分支持。本案一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第504号民事判决；二、由被上诉人岳阳怡禾置业有限公司向上诉人张素君支付逾期交房违约金5262.5元，此款限被上诉人在本判决生效之日起十五日内支付，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人张素君负担30元，被上诉人岳阳怡禾置业有限公司负担70元。本判决为终审判决。审 判 长 邵莉茜审 判 员 王欣辉代理审判员 胡 哲二〇一五年七月十四日书 记 员 孔灿文 微信公众号“”