（2015）沪二中民二（民）终字第1160号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-27
案件名称
上海保利佳房地产开发有限公司与钟建生商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海保利佳房地产开发有限公司,钟建生
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1160号上诉人（原审原告）上海保利佳房地产开发有限公司。法定代表人赵国昂。委托代理人者丽琼，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托代理人樊晓丽，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）钟建生。上诉人上海保利佳房地产开发有限公司（以下简称“保利佳公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字���484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年5月11日，保利佳公司（甲方）与钟建生（乙方）双方签订了《上海市商品房预售合同》，约定由钟建生向保利佳公司购买上海市封周路368弄《保利湖畔阳光苑》38号17层1702室房屋（以下简称“系争房屋”），总价款人民币（以下币种均为人民币）1，170，000元。具体付款方式和期限为，钟建生应于签订该合同时向保利佳公司支付房款360，000元，并于2012年6月25日前支付剩余房款810，000元。合同同时约定，钟建生若未按约定的时间付款，应当向保利佳公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，保利佳公司有权单方面解除合同，钟建生应当承担赔偿责任。赔偿金额��总房价款的15%，保利佳公司有权在钟建生已支付的房款中扣除钟建生应支付的赔偿金额，剩余房款退还给钟建生。若钟建生已支付的房款不足赔偿的，保利佳公司有权追索。保利佳公司若行使解除合同权的，应当书面通知钟建生。合同另就其他事项作了约定。合同签订当天，钟建生向保利佳公司支付了购房款360，000元。2013年3月，保利佳公司曾委托律师向钟建生邮寄过律师函，要求钟建生于收函之日起五日内向保利佳公司支付剩余房款810，000元及逾期付款违约金。2014年3月，保利佳公司以钟建生拒不支付剩余房款的行为已构成根本违约为由，起诉至原审法院，请求判令：1、解除保利佳公司与钟建生签订的《上海市商品房预售合同》，解除时间为法院将诉讼文书送达钟建生签收之日；2、钟建生向保利佳公司支付解约赔偿金175，500元；3、撤销系争房屋的网签合同备案；4、注销系争房屋的预告登记；5、钟建生返还保利佳公司已开具的所有发票原件。原审审理中，保利佳公司变更诉讼请求，要求判令：1、解除保利佳公司与钟建生签订的《上海市商品房预售合同》，解除时间为法院将诉讼文书送达钟建生签收之日；2、钟建生向保利佳公司支付解约赔偿金175，500元。原审法院另查，系争房屋曾于2012年6月14日办理过预告登记手续，预告登记权利人为钟建生。原审法院认为，保利佳公司与钟建生之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，法院予以确认。所谓合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度，其为合同特有的终止原因。而合同解除��则是指当事人一方根据法律规定或合同约定，在一定条件下单方解除合同，使合同效力提前终止的权利。合同法及相关司法解释规定，法律规定或当事人约定解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。可见，解除权应当及时行使。因为合同于解除条件成就时，相应当事人即享有是否解除合同之选择自由，此时合同效力实际处于不确定的状态，若享有解除权之当事人长期不行使该项权能，无疑将会影响到缔约各方权利义务关系之确定，进而影响到社会经济生活的稳定，故相关立法及司法解释明确了合同解除权必须在规定的期限内行使。司法解释中的“三个月”和“一年”这两个期间，均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。保利佳公司与钟建生并没有约定保利佳公司解除权的行使期限，亦无证据证明钟建生行使过催告权，故应适用一年的解除权行使期限。钟建生至2012年6月25日仍未支付剩余房款810，000元的行为已经构成违约，根据合同关于逾期超过30天，保利佳公司有权单方面解除合同之约定，对于钟建生逾期超过30天仍未支付剩余房款的行为，保利佳公司解除合同的条件已经成就，即已享有合同解除权。但保利佳公司直至提起本次诉讼之时才主张该项权利，要求解除保利佳公司与钟建生之间的合同，显然保利佳公司主张该项权利的时间已经超过了司法解释规定的一年��使期限，故保利佳公司的解除权因行使期限的届满而消灭。对于保利佳公司要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。而保利佳公司要求钟建生支付解约赔偿金的诉讼请求，系建立在其解除权尚未消灭的基础之上，现保利佳公司的解除权已经消灭，故对保利佳公司的该项诉讼请求，法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回上海保利佳房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3，810元，减半收取1，905元，由上海保利佳房地产开发有限公司负担。保利佳公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，保利佳公司依法享有合同解除权且该解除权并未超过行使期限，根据现行法律规定，保利佳公司享有的约定解除权应在钟建生催告后的合理期限内不行使才归于消灭，钟建生从未对保利佳公司进行催告，保利佳公司享有的约定解除权没有消灭，相关司法解释规定的是法定解除权的行使期限，原审法院适用该司法解释判决本案属适用法律错误；保利佳公司因钟建生逾期付款，曾多次进行催款，但均无果，预售合同继续履行的费用会很高，钟建生已经没有实际履约的经济能力，预售合同目的无法实现，预售合同应予解除。原审法院判决错误，要求撤销原审判决，依法改判支持保利佳公司原审中的诉讼请求。被上诉人钟建生未作辩称。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，保利佳公司提供系争房屋房地产登记簿资料以及最高人民法院被执行人信息查询结果，证明系争房屋因他案被司法查封，钟建生系他案被执行人，已经没有实际履行能力，预售合同目的客���上无法实现。本院认为，保利佳公司与钟建生签订的商品房预售合同明确约定钟建生逾期支付房款超过30天后，保利佳公司有权单方面解除合同。因双方在合同中并未约定解除权行使期限，且钟建生未进行催告，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，保利佳公司基于钟建生未按约支付房款之事实行使合同解除权应当在上述解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。原审法院根据查明的事实认定保利佳公司主张的合同解除权因行使期限的届满而消灭，符合上述司法解释的规定及相关立法初衷。保利佳公司上诉以钟建生已无履行能力为由要求解除预售合同，本院难以采纳。另外保利佳公司上诉主张上述司法解释条款仅适用于法定解除的情形，没有依据，本院不予采纳。原审法院判决���保利佳公司要求解除预售合同并由钟建生支付解约赔偿金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。保利佳公司的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，810元，由上诉人上海保利佳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘海邑审判员 周刘金审判员 高 胤二〇一五年七月十四日书记员 张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自