（2015）宣中民四终字第00051号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-31
案件名称
安徽飞达置业有限公司、安徽飞达置业有限公司宁国分公司与于代琳商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宣城市中级人民法院
所属地区
安徽省宣城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽飞达置业有限公司,安徽飞达置业有限公司宁国分公司,于代琳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宣中民四终字第00051号上诉人（原审被告）：安徽飞达置业有限公司，住所地安徽省宁国市。法定代表人：陈林，该公司总经理。上诉人（原审被告）：安徽飞达置业有限公司宁国分公司，住所地安徽省宁国市。负责人：陈林，该公司总经理。上述两上诉人共同委托代理人：周振华，安徽周振华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于代琳，住广西省阳朔县。委托代理人：吴学军，安徽皖宁律师事务所律师。上诉人安徽飞达置业有限公司（以下简称“飞达公司”）、安徽飞达置业有限公司宁国分公司（以下简称“飞达公司宁国分公司）因与被上诉人于代琳商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2015）宁民二初字第00031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人飞达公司、安徽飞达公司宁国分公司的共同委托代理人周振华、被上诉人于代琳的委托代理人吴学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：飞达公司宁国分公司系由飞达公司于2010年6月13日依法设立。飞达公司宁国分公司以出让方式取得位于宁国市宁墩东路北侧、编号为宁国用2010第284号的地块的土地使用权，并在该地块建设商品房，名为“御府”项目。2013年2月20日，于代琳与飞达公司宁国分公司签订《商品房买卖合同》，约定：于代琳向飞达公司宁国分公司购买“御府”项目的第9幢1单元202室，单价为每平方米5677.97元，总金额422000元。付款方式为：于代琳在签订合同时，首付222000元，剩余房款200000元由于代琳办理银行按揭贷款支付。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（工程竣工验收证明文件）并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理。逾期不超过30日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权选择解除合同或要求继续履行，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2013年2月23日，双方在宁国市房地产管理局办理了商品房预售登记。2013年2月26日，于代琳向飞达公司宁国分公司支付首付款222000元，2013年5月9日，于代琳通过银行贷款支付了剩余购房款200000元。2015年1月6日，于代琳诉至法院，请求判令：1、飞达公司、飞达公司宁国分公司从2014年6月1日起按于代琳已付购房款422000元的日万分之五支付违约金至房屋交付之日止（每天约211元，至起诉日约42200元）；2、飞达公司、飞达公司宁国分公司承担案件诉讼费。原审法院认为：于代琳、飞达公司宁国分公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。飞达公司宁国分公司未按约定的期限即2014年5月31日向于代琳交付房屋，且逾期超过30日，显属违约。故对于代琳依据合同约定要求继续履行合同，并诉请飞达公司宁国分公司支付违约金（自2014年6月1日起按于代琳已付购房款422000元的日万分之五计付至房屋交付之日止），予以支持。飞达公司、飞达公司宁国分公司辩称于代琳的诉请不明确，虽房屋交付之日尚未确定，但于代琳的此项诉求符合合同的约定，另外，如待房屋交付后于代琳再行起诉，显然增加当事人诉累，本院对飞达公司、飞达公司宁国分公司的该节辩解不予采信；飞达公司、飞达公司宁国分公司辩称逾期交房给于代琳造成的损失实际是租金损失，因此违约金约定过高。首先，飞达公司、飞达公司宁国分公司认为逾期交房给于代琳造成的损失实际是租金损失，无事实、法律依据，其次，《商品房买卖合同》约定，于代琳如逾期付款则应向飞达公司宁国支公司支付逾期应付款日万分之五的违约金，根据公平原则，飞达公司宁国支公司逾期交房，应按已付购房款的日万分之五向于代琳支付违约金，故对飞达公司、飞达公司宁国分公司辩解违约金约定过高亦不予采信。飞达公司宁国分公司系飞达公司依法设立的分公司，且具有营业执照和一定的财产，可以作为民事诉讼的当事人，但对于分公司不能清偿的债务，飞达公司作为总公司应承担补充清偿的责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告安徽飞达置业有限公司宁国分公司于判决生效之日起十日内向原告于代琳支付逾期交房违约金（自2014年6月1日起按原告于代琳已付购房款422000元的日万分之五计付至房屋交付之日止）；二、对被告安徽飞达置业有限公司宁国分公司不能清偿所负前述债务部分，被告安徽飞达置业有限公司承担补充清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费855元，减半收取427.5元，保全费420元，合计847.5元，由被告安徽飞达置业有限公司宁国分公司负担、被告安徽飞达置业有限公司共同负担。飞达公司、飞达公司宁国分公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、案涉合同约定的违约金过高，逾期交付房屋所造成的损失即为租金的损失。根据房屋中介公司的证明、宁国市政府征收公告，飞达“御府”所处区域房屋每平方米月租金在8元至10元之间，而合同约定的违约金每月每平方米高达76.87元，明显过高，且远远超出实际损失，故请求将违约金计算标准降低到每月每平方米10元。2、原审判决不可执行。由于该房交房时间目前无法确定，违约金的数额无法准确计算，故无法在判决生效之日起十日内履行完毕。综上，请求二审法院撤销原判，改判飞达公司与飞达公司宁国分公司按每月每平方米10元的标准向于代琳支付违约金。于代琳未向本院提交书面答辩状，在庭审中答辩称：1、本案系商品房销售合同纠纷，飞达公司、飞达公司宁国分公司以租金标准计算逾期交房违约金无事实和法律依据，逾期交房造成的损失不仅为租金损失，还包括房价下跌、汇率下降等损失。于代琳已按约交付房款，而飞达公司宁国分公司却未按约交付房屋，于代琳诉请中的违约金是按照合同约定的标准计算的。2、本案飞达公司、飞达公司宁国分公司应支付的违约金是确定的，是可以执行的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。根据当事人在原审法院提交的证据，并结合二审期间双方当事人陈述，本院查明事实与原审相同，故本院对原审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：原审法院按照合同约定认定飞达公司宁国分公司应按日万分之五支付逾期交房违约金，并判令由飞达公司承担补充清偿责任有无事实根据和法律依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。飞达公司宁国分公司与于代琳签订的《商品房买卖合同》第八条约定飞达公司宁国分公司作为出卖人应当在2014年5月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给于代琳，合同第九条明确约定了逾期交付的违约责任承担方式，即逾期交付超过30日的，买受人要求继续履行的，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金。原审法院据此判令飞达公司宁国分公司支付于代琳逾期交房违约金，符合合同约定。飞达公司与飞达公司宁国分公司上诉称逾期交房违约金为已付房款的日万分之五，属于约定过高。审理认为，该约定并未超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，属于法律规定的范围内，故飞达公司与飞达公司宁国分公司此项上诉理由不能成立，本院不予采信。飞达公司与飞达公司宁国分公司上诉称逾期交房所造成的损失仅为租金损失，并请求以每月每平方米10元的标准计算租金损失，不仅证据不足，而且无事实依据，故本院不予支持。根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故原审法院判令飞达公司对于飞达公司宁国分公司不能清偿的债务承担补充清偿的责任，符合法律规定。原审法院关于违约天数的计算方式符合合同约定，且飞达公司、飞达公司宁国分公司在庭审中亦认可违约天数的计算方式为自2014年6月1日起至交房之日止，但因交房之日尚未确定，故原审法院判决飞达公司宁国分公司在判决生效之日起十日内立即给付自2014年6月1日起计算至房屋交付之日止逾期交房违约金不妥，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省宁国市人民法院（2015）宁民二初字第00031号民事判决第二项，即“对被告安徽飞达置业有限公司宁国分公司不能清偿所负前述债务部分，被告安徽飞达置业有限公司承担补充清偿责任”；二、变更安徽省宁国市人民法院（2015）宁民二初字第00031号民事判决第一项“被告安徽飞达置业有限公司宁国分公司于判决生效之日起十日内向原告于代琳支付逾期交房违约金（自2014年6月1日起按原告于代琳已付购房款422000元的日万分之五计付至房屋交付之日止）”为：“被告安徽飞达置业有限公司宁国分公司于判决生效之日起十日内支付原告于代琳自2014年6月1日起至判决生效之日止按已付购房款422000元的日万分之五计算的逾期交房违约金。判决生效之次日起至房屋交付之日止按已付房款422000元的日万分之五计算的违约金于房屋交付之日一次性付清”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费915元，由上诉人安徽飞达置业有限公司、安徽飞达置业有限公司宁国分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏牟莉审 判 员 包 娟代理审判员 冯忠山二〇一五年七月十四日书 记 员 宫瑞芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来自：