（2015）良民一初字第294号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-29
案件名称
深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司与黄洛华、卢海波物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市良庆区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司,黄洛华,卢海波
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）良民一初字第294号原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司，住所南宁市民主路6-6号阳光新都C栋M楼。代表人杨承运，该分公司总经理。委托代理人ＸＸＸ，该分公司经理。被告黄洛华。被告卢海波。原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司（以下简称深圳海外物业南宁分公司）与被告黄洛华、卢海波物业服务合同纠纷一案中，本院于2015年4月23日立案受理后，依法由审判员彭情宝适用简易程序于2015年6月30日公开开庭审理了本案。原告深圳海外物业南宁分公司的委托代理人ＸＸＸ、被告黄洛华到庭参加诉讼。被告卢海波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳海外物业南宁分公司诉称：原告是新加坡城小区前期物业的管理者，被告是该小区5-1-601号房业主。被告虽然在接收房屋后拒绝与原告签订前期物业管理服务协议，但在2012年4月前，均能按原告制定的前期物业管理服务协议书内规定的收费标准准时向原告支付每月84.1元的物业服务费、8元的生活垃圾处理费、16.8元公共维修资金及相应的水电公摊费。2012年7月起，被告不再向原告支付物业服务费、生活垃圾处理费、公共专项维修资金及水电费公摊费。截止2013年9月15日，被告共拖欠原告物业服务费1219.5元、生活垃圾处理费116元、公摊电费81元、公摊水费55.1元、公共维修资金100.8元，合计1572.4元。被告享受原告提供的物业服务，理应支付相关的费用。被告的欠费行为损害了原告的合法利益，为此提起诉讼，请求法院依法判决：一、判令被告向原告支付物业服务费1219.5元、生活垃圾处理费116元、公摊电费81元、公摊水费55.1元、公共专项维修资金100.8元，合计1572.4元；二、判令被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付1572.4元的自2015年4月23日（起诉之日）至付清该款之日止的利息。被告黄洛华辩称：被告与原告没有签订《前期物业管理服务合约》，原告主张物业服务费、生活垃圾处理费、公摊电费、公摊水费、公共维修资金共计1572.4元没有法律依据。被告没有恶意拖欠服务费，是原告存在过错，在管理和提供物业服务中没有按约定履行合同，消极处理小区服务事项，向被告摊派不合理的费用，属于乱收费的行为。此外，原告拒绝向被告开具所交纳的物业服务国税发票，被告也有权拒绝交纳物业费。被告卢海波庭前提交书面答辩意见，与被告黄洛华的答辩意见一致。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、公摊水电费分摊是否合理；2、被告拒交物业服务费等费用是否有法定理由，这些费用是否可以免交；3、被告是否应交逾期付款违约金。针对争议焦点，原告深圳海外物业南宁分公司提供如下证据证明：1、《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，证明物业服务费的收取依据和合法性；2、水电费公摊明细，证明每人月向业主收取水电费公摊的计算依据；3、水费发票，证明原告一直以来都在代付新加坡城小区公共水费；4、电费发票，证明原告一直以来都在代付新加坡城小区公共电费；5、交费记录，证明被告最后一次交费日期；6、被告欠缴各项费用清单，证明被告应交的各项费用数额；7、催费通知，证明原告一直在向被告追讨欠费；8、房产证，证明被告系案涉房屋的所有人；9、缴费通知单，证明被告应交的各项费用数额。被告黄洛华、卢海波无证据提交。经庭审质证，原告提交的证据，被告黄洛华的质证意见：对证据1、5、8、9真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2、3、4、6真实性有异议，认为该证据系原告单方提供，之前没有进行公示；对证据7真实性有异议，认为没有明确收到。对上述证据，本院认证如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，被告卢海波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩和质证的权利。被告黄洛华无异议的证据，由于这些证据与本案具有关联性，本院确认这些证据具有证明力，作为认定本案事实的依据。证据2水电费公摊明细与证据3水费发票、证据4电费发票形成证据链，被告黄洛华如对分摊费用有异议，应及时向原告提出，并提出异议的明确理由。被告黄洛华在无任何证据证明原告分摊到其户的费用不合理的情况下，对原告根据《前期物业管理服务合约》约定及实际交纳的公共水电费所作的分摊数据提出不合理，对原告据上述证据作出的证据6欠缴各项费用清单和证据7缴费通知单的数据提出异议，理由不充分，本院不予采信，对原告以这些证据主张两被告欠缴各项费用的金额予以采信。被告黄洛华未能举证证明原告所交的公共水电费包含有应由原告自行承担的费用，故本院对其提出原告进行分摊的水电费中包含有不应由业主分摊的费用异议不予采信。原告至撤离新加坡城小区前提供的物业服务是连贯的，被告黄洛华无证据证明原告张贴的催费通知是起诉前所为情况下，本院确认证据7的真实性。经审理查明：原告系位于南宁市良庆区大沙田银沙大道11号的新加坡城小区的前期物业服务公司，该公司于2013年9月16日因该小区业主委员会另选聘新的物业公司而撤离该小区。两被告系5-1-601号房业主。由原告制作并与小区其他业主签订的《前期物业管理服务合约》中载明：多层住宅管理服务费（按建筑面积计）为0.4元／㎡·月，小区公共部位水电费（含绿化用水），由受益业主按面积分摊，物业专项维修基金按0.1元／㎡·月收取，上述各类服务收费标准如有变动，按政府部门批复的指导价执行，其他的物业管理服务收费执行市场调节价。2010年12月29日，经南宁市物价局核准，该小区的物业服务费调整为0.5元／㎡·月。生活垃圾处理费为每户每月8元。两被告按上述规定和标准向原告支付相关费用至2012年6月，之后即不再支付相关费用。5-1-601号房建筑面积为168.24㎡，该房2012年7月1日至2013年9月15日应交的各项费用为：物业服务费1219.5元、生活垃圾处理费116元、公摊电费81元、公摊水费55.1元、专项维修资金100.8元（2012年7月1日至2012年12月31日），合计1572.4元。本院认为：原告系新加坡城小区的前期物业管理服务公司，两被告系该小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，新加坡城小区的建设单位与原告签订的前期物业服务合同，对作为业主的两被告具有约束力，两被告以其未与原告签订《前期物业管理服务合约》为由拒交物业服务费等费用，本院不予支持。关于公摊水电费、专项维修资金的分摊是否合理问题。对于公摊水电费、专项维修资金费用，原告已提供供水、供电部门的用水、用电发票，以及水电费和专项维修资金的分摊表证明和说明，两被告虽提出异议，但未能就分摊的不合理举出相反证据推翻，故本院对其异议不予采信，对原告主张两被告欠付2012年7月1日至2013年9月15日公摊电费81元、公摊水费55.1元、专项维修资金100.8元予以确认，对原告诉请两被告支付这些费用的诉讼请求予以支持。关于两被告拒交物业服务费等费用是否有法定理由，其是否具有免交的情形问题。两被告主张原告存在过错，在管理和提供物业服务中没有按约定履行合同，消极处理小区服务事项，向两被告摊派不合理的费用，并拒绝向两被告开具所交纳的物业服务费国税发票，故其有权拒绝交纳物业服务费等费用。由于两被告未能举证证明原告在提供物业服务过程中，哪些行为不符合约定，对小区服务事项如何消极处理，向其摊派何费用，以及拒绝开具税务发票等违约行为，故本院对其该主张不予采信，对其以此为由拒交物业服务费等费用不予支持。原告提供前期物业服务至2013年9月15日，两被告应依约支付至该日前的物业服务费等有关费用，但其仅支付至2012年6月，之后的相关费用即不再支付，已构成违约，依法应承担支付拖欠的相关费用等违约责任。原告诉请两被告支付物业服务费1219.5元、生活垃圾处理费116元、公摊电费81元、公摊水费55.1元、专项维修资金100.8元，合计1572.4元，证据确凿，于法有据，本院予以支持。关于两被告逾期付款应否承担违约责任的问题。由于两被告拖欠上述1572.4元费用，造成原告损失，原告诉请要求两被告按照中国人民银行同期贷款利率支付占用这些费用期间的利息损失，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄洛华、卢海波于本判决生效之日起5日内向原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司共同支付物业服务费1219.5元、生活垃圾处理费116元、公摊电费81元、公摊水费55.1元、专项维修资金100.8元，合计1572.4元；二、被告黄洛华、卢海波于本判决生效之日起5日内向原告深圳市海外物业管理有限公司南宁分公司共同支付利息（以1572.4元为基数，按照中国人民银行公布的同期流动资金6个月内期贷款利率计算，自2015年4月23日起至付清该款之日止）。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄洛华、卢海波负担。义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交，又未申请缓交、免交的，按自动撤回上诉处理。审判员 彭情宝二〇一五年七月十四日书记员 廖羽冰附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”