（2015）百中民一终字第573号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2016-01-09
案件名称
杨忠雅与方宝、李灿贤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方宝,杨忠雅,李灿贤,广西百色甘化股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）百中民一终字第573号上诉人（一审被告）方宝，个体工商户。委托代理人潘凌，广西凌盛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）杨忠雅，个体诊所医生。委托代理人王世广，广西中名律师事务所律师。被上诉人（一审被告）李灿贤，个体工商户。第三人（一审第三人）广西百色甘化股份有限公司。法定代表人林宁，该公司董事长。委托代理人梁长勋，系广西百色甘化股份有限公司法律干事。上诉人方宝因房屋租赁合同纠纷一案，不服右江区人民法院（2014）右民一初字第1343号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日传唤上诉人方宝的委托代理人潘凌，被上诉人杨忠雅及其委托代理人王世广，被上诉人李灿贤，第三人广西百��甘化股份有限公司的委托代理人梁长勋到庭进行举证、质证及辩论。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2002年9月11日，甘化公司与李灿贤签订《楼房租赁合同》，约定由甘化公司将其所有的位于百色市城东二路32号前第1栋5层楼房，建筑面积1644.30平方米，34间房屋、一个大厅出租给李灿贤承租；租赁用途为从事餐饮、客房经营；未经第三人同意擅自将房屋转租的，第三人终止合同，收回房屋；租赁期限自2002年11月20日至2015年11月20日止共13年；租金交纳：2002年11月20日至2007年11月20日，每年租金7万元；2007年11月20日至2010年11月20日，每年租金7.7万元；2010年11月20日至2013年11月20日，每年租金8.47万元；2013年11月20日至2015年11月20日，每年租金9.3170万元等条款。合同签订之后，李灿贤将其承租的楼房投资装修开办“贤丽饭店”，并于2005年10月8日与甘化公司签���《租赁合同补充协议》，约定租赁期限延长4年，即从2002年11月20日至2019年11月20日止，租赁延长4年的租金为每年81500元。2013年7月12日，李灿贤与方宝签订《房屋租赁合同书》，约定李灿贤将其承租经营的5层楼房的34间房屋、一个大厅出租给方宝经营使用，租赁用途为住宿、餐饮，租赁期限从2013年8月12日至2019年11月20日止，每年租金为136000元，每月租金为11333元，每年付一次租金，实行先交租金后使用房屋，方宝必须在签订合同2日内支付李灿贤2万元保证金等条款。该合同签订后，方宝向李灿贤支付了保证金及租金共计156000元，并接收了李灿贤转租的房屋经营其“灵马鲶鱼饭店”。2014年6月10日，方宝在知晓甘化公司禁止承租的房屋开办诊所的情况下，仍与原告达成口头转租协议，将其承租李灿贤转租的第三人房屋再转租原告承租开办诊所，并收取原告租房押金2万元��同年6月12日，李灿贤也知道甘化公司禁止承租的房屋开办诊所，仍与原告签订一份《房屋租赁合同书》，并约定李灿贤将其所承租的5层楼房转租给原告经营使用，租赁用途为经营诊所，租赁期限从2013年11月20日至2019年11月20日止，每年租金为12万元，每月租金为1万元，每年付一次租金，实行先交租金后使用房屋，并约定合同自双方签字，原告向李灿贤支付第一年租金及保证金共14万元后合同生效等条款。合同签订当日，方宝将其收取原告2万元租房押金交给李灿贤，由李灿贤向原告出具收到原告2万元租房押金的收据，同时原告向方宝支付1万元现金。同年6月13日，原告向方宝转账支付26万元，当日方宝向原告出具收条，其内容为“今收到杨忠雅交来转让费、房屋租金、房租保证金29万元。”随后，原告对所承租的房屋进行装修。2014年7月间，甘化公司通知原告，不准许��将承租的房屋开办诊所，并责令原告停止装修施工。当日，原告要求方宝全额退款，遭到方宝拒绝。同年7月28日，原告要求李灿贤全额退款，李灿贤以其未收取原告款项为由拒绝原告的要求，只退还原告2万元押金。2014年10月20日，经双方当事人的同意，本院委托祥浩工程造价咨询有限责任公司对讼争的房屋属于杨忠雅装修部分进行价值评估，结论为：双方当事人对鉴定标的无争议的金额为46906.81元，有争议的金额为7510.17元。经质证，原告杨忠雅、被告李灿贤及第三人甘化公司对鉴定结论均无异议，被告方宝对鉴定结论有异议，不予认可。本院认为，该鉴定机构作出的鉴定结论程序合法，鉴定依据客观科学，应作为本案定案依据。一审法院经审理认为，被告方宝明知第三人甘化公司禁止承租的房屋开办诊所的情况下，故意隐瞒真实情况，诱使原告作出错误���意思表示与其达成口头转租协议，导致原告未能实现合同目的，被告方宝的行为已构成欺诈。《中华人民共和国合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同的，合同无效。据此，原告与被告方宝达成口头转租协议应认定为无效合同。该法律还规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故本案被告方宝因该无效合同取得原告的转让费、房屋租金、房租保证金共计29万元应予以返还原告，鉴于被告李灿贤已返还原告押金2万元，被告方宝仍应返还原告27万元，并赔偿原告装修损失费46906.81元。被告方宝辩称其收取原告的转让费、租金系双方真实意思表示，其在本案并没有欺诈行为的抗辩理由与事实不相符，不予采纳。关于原告与被告李灿贤签订的《房屋租赁合同书》是���无效问题，《中华人民共和国合同法》规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案原告与被告李灿贤在签订该合同时约定，合同自双方签字，原告向李灿贤支付第一年租金及保证金共计14万元后合同生效的附加条件。而事实上被告李灿贤并未收取原告上述款项，其设立的附条件未成就，双方签订的《房屋租赁合同书》并未生效，更谈不上合同无效问题，故对原告请求确认其与李灿贤签订的《房屋租赁合同书》无效的诉讼请求应予以驳回。该房屋租赁合同对被告李灿贤不发生法律效力，故被告李灿贤不应承担本案返还责任。关于原告诉请两被告承担违约金8.7万元问题，因被告李灿贤与原告签订的《房屋租赁合同书》并未生效，对被告李灿贤不发生法律效力，故对原告请求被告李灿贤承担违约金的诉讼请求，不予支持；因原告与被告方宝达成的口头转租协议为无效合同，不存在违约问题，故对原告请求被告方宝承担违约金的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十二条第一款、第五十六条第一款、第五十八条之规定，判决：一、由被告方宝返还原告杨忠雅转让费、房屋租金27万元，并赔偿原告杨忠雅房屋装修损失费46906.81元；二、驳回原告杨忠雅其他诉讼请求。上诉人方宝不服一审判决，在法定期间提出上诉称，上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。二、一二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、第三人与被上诉人李灿贤于2002年9月11日签订《楼房租赁合同》，租赁房的租赁期限从2002年11月20日至2015年11月20日共13年，又于2005年10月8日签订《租赁合同补充协议》，约定租赁延长4年，即到2019年11月20日止；2013年7月12日被上诉人李灿贤与上诉人签订《房屋租赁合同》，租赁房的期限自2013年8月12日至2019年11月20日止；2014年6月被上诉人杨忠雅与上诉人口头达成转租协议，要求租赁该5层楼房，约定定金2万元，转租费27万元；2014年6月12日，被上诉人杨忠雅与被上诉人李灿贤签订《房屋租赁合同》，当日上诉人将前合同的2万元定金的收据交给李灿贤，由李灿贤出具收据给杨忠雅。二、上诉人自被上诉人李灿贤处租赁到5层楼房后，聘请合法公司对楼房进行装修，共计花费232044元（6360＋8100＋4800＋24154＋188630=232044）。三、上诉人将房屋转租给杨忠雅后，杨忠雅要求三楼住户7月前搬离的行为和发布招租广告的行为均证明被上诉人杨忠雅已进行了实际的经营和使用。四、综上所述，上诉人将楼房转租给被上诉人杨忠雅的口头协议真实有效，符合双方��愿表述，且上诉人不了解李灿贤与第三人约定禁止承租房屋开班诊所，因此一审法院认定上诉人的行为构成欺诈不成立。被上诉人杨忠雅答辩称：一、上诉人方宝明知原审第三人百色甘化股份有限公司禁止将所出租的房子用于开办诊所的情况下，故意对隐瞒事实，采用欺诈的手段，将该房转租给被上诉人。该行为符合合同法关于合同无效的规定。二、因上诉人与被上诉人至简的转租行为无效，根据法律的相关规定，上诉人方宝依法应当向被上诉人返还已经收取的27万元的租金。三、被上诉人对租赁房进行装修，经鉴定，投入装修无争议部分为46906.81元，该部分装修费，应当有过错方宝承担。四、上诉人在上诉状中，陈述该租赁房屋系其装修的理由，没有任何依据。五、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，恳求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人李灿贤答辩称：我没有什么过错，不应承担赔偿责任，同意一审判决。一审第三人广西百色甘化股份有限公司陈述：因为我公司与出租房是连在一起，所以租赁用途不允许出租房开办诊所，我公司是一个食品企业，也不允许在旁边开办诊所。上诉人方宝对一审查明的事实认为：一、原审判决第八页第二段的“2014年6月10日，方宝在知晓甘化公司禁止……收取原告租房押金2万元。”有异议，事实是方宝不知道甘化公司不给开办诊所，也没有告诉给杨忠雅说可以开诊所。李灿贤与甘化公司签订的合同也没有约定禁止开办诊所。二、原审判决第八页第二段“2014年7月间，……并责令原告停止装修施工。”有异议，没有证据证实甘化公司通知被上诉人禁止开办诊所和停止装修。相反被上诉人杨忠雅发布的四条广告证明其另有发展，才将房子转租出去的。三、原审判决第八页第二段“当日，原告要求……方宝拒绝”有异议，当日是哪个时间没有认定，应该是在八月份以后被上诉人杨忠雅转租不出去后才要求退款的。被上诉人李灿贤对一审认定的事实认为：原审判决第八页“同年6月12日，李灿贤也知道……签订一份《房屋租赁合同书》，”不是事实，因为我不知道禁止开办诊所。本院对当事人争议事实的分析和认定：1、关于一审查明“2014年6月10日，方宝在知晓甘化公司禁止……收取原告租房押金2万元。”的事实是否属实的问题。从李灿贤与方宝于2013年7月12日签订的《房屋租赁合同书》，该租赁合同约定租赁用途：经营住宿、餐饮。该证据证明上诉人方宝是知道甘化公司禁止开办诊所，一审认定该事实正确。2、关于一审查明“2014年7月间，……并责令��告停止装修施工。”的事实是否属实的问题。从被上诉人杨忠雅提供证据以及甘化公司的自认意见，可以证实甘化公司通知被上诉人杨忠雅，不准许其将承租的房屋开办诊所，并责令停止装修施工，一审认定该事实正确。3、关于一审查明“当日，原告要求……方宝拒绝”是否属实的问题。上诉人方宝没有直接证据证实具体的时间是哪一天，一审认定该事实正确。4、关于一审查明“同年6月12日，李灿贤也知道……签订一份《房屋租赁合同书》，”的事实是否属实的问题。从李灿贤与方宝于2013年7月12日签订的《房屋租赁合同书》，该租赁合同约定租赁用途：经营住宿、餐饮。该证据证明被上诉人李灿贤是知道甘化公司禁止开办诊所，一审认定该事实正确。被上诉人杨忠雅对一审认定的事实没有异议。第三人广西百色甘化股份有限公司对一审认定��事实没有异议。各方当事人在二审均没有新证据提供。综上分析，双方当事人在一审提供的证据和质证、辩论，本院查明案件的法律事实与一审判决查明案件的法律事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点：上诉人方宝与被上诉人杨忠雅达成的口头协议的效力问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，当事人在订立合同过程中不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。本案中，从被上诉人李灿贤与一审第三人广西百色甘化股份有限公司于2002年9月11日签订的《楼房租赁合同》以及被上诉人李灿贤与上诉人方宝于2013年7月12日签订《房屋租赁合同书》来看，上诉人方宝知道或应当知道争议的租赁房屋用途是经营住宿、餐饮，应��循诚实信用原则告知合同当事人相关事实。上诉人方宝在与被上诉人杨忠雅达成口头转租协议时，故意隐瞒该房屋不能开办诊所的事实，致使被上诉人杨忠雅无法实现合同目的，上诉人方宝的行为已构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同的，合同无效。故一审判决认定被上诉人杨忠雅与上诉人方宝达成口头转租协议无效合同是正确的，本院予以确认。无效合同自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。上诉人方宝收取了被上诉人杨忠雅的转让费、房屋租金、房租保证金共计29万元应予返还。扣除被上诉人李灿贤已返还被上诉人杨忠雅押金2万元外，上诉人方宝应返还被上诉人杨忠雅27万元。对于被上诉人杨忠雅主张的赔偿装修费56000元的问题，��于被上诉人杨忠雅对租赁房屋无法使用，造成装修费的损失，上诉人方宝应予赔偿。在一审诉讼中，征询双方当事人同意，一审法院委托祥浩工程造价咨询有限责任公司对讼争的房屋属于被上诉人杨忠雅装修部分进行价值评估，结论为：双方当事人对鉴定标的无争议的金额为46906.81元，有争议的金额为7510.17元。一审确定赔偿装修费46906.81元，由上诉人方宝赔偿并无不妥，本院亦予确认。故上诉人方宝主张其没有欺诈行为的理由与事实不符，本院不予支持。虽然被上诉人杨忠雅与被上诉人李灿贤签订的《房屋租赁合同书》，但被上诉人李灿贤并未收取被上诉人杨忠雅任何款项，双方签订的《房屋租赁合同书》并未生效，该房屋租赁合同对被上诉人李灿贤不发生法律效力，被上诉人李灿贤不应承担本案返还责任综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7495元（上诉人已预交），由上诉人方宝负担。本判决为终审判决。审判长 俞穗芳审判员 黄小萍审判员 张力夫二〇一五年七月十四日书记员 罗梓翀 关注公众号“”