（2015）新民三初字第112号

裁判日期: 2015-07-14

公开日期: 2015-08-20

案件名称

原告新疆百商投资集团有限公司与被告吴洪全房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

乌鲁木齐市新市区人民法院

所属地区

乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

新疆百商投资集团有限公司,吴洪全

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民事判决书（2015）新民三初字第112号原告：新疆百商投资集团有限公司，住所地乌鲁木齐市经济技术开发区上海路109号。委托代理人：张士磊，新疆西域律师事务所律师。被告：吴洪全，男，1971年4月19日出生，汉族，新市区苏州东路天地仁川菜酒楼经营者，住四川省都江堰市原告新疆百商投资集团有限公司（以下简称百商集团公司）与被告吴洪全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告百商集团公司的委托代理人张士磊到庭参加了诉讼，被告吴洪全经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告百商集团公司诉称：2012年10月22日，我公司与吴洪全签订百商购物中心租赁合同，吴洪全租赁我公司位于本市鲤鱼山南路1046号百商广场A、B栋五、六层部分区域经营餐饮，租赁面积共计2601平方米，租赁合同对于租赁期限、租金的价格及支付时间和方式、双方的权利义务均有明确约定，其中，逾期支付费用超过10天以上的每天按欠费的5‰支付滞纳金，逾期超过30日的我公司有权单方解除合同，还约定承租方应承担我公司追索欠款或损失所支出的合理费用，包括律师费、诉讼费等。2013年10月28日，双方又签订补充合同，对房屋交付时间、租赁期限的顺延、免除装修期租赁费等进行补充和变更，其他条款仍按原合同执行。租赁合同及补充合同签订后，我公司于2013年9月向吴洪全交付了房屋，并给予5个月的装修免租期，吴洪全装修并进入营业，其于年月日支付了2014年2月24日至同年5月23日的租金和管理费共计429165元。后再我公司催促下，吴洪全在2014年8月将同年5月至8月的租金和管理费支付完毕，但在8月之后拖欠租金和管理费不付，另拖欠水费、空调（制冷）使用费、暖气费不付，且未经我公司同意擅自停业，严重影响百商购物中心的整体运营和形象，给我公司造成巨大损失。现诉至法院，请求解除与被告签订的租赁合同，判令被告支付租金468180元、管理费290150元、水费19060.80元、暖气费57222元、空调（制冷）使用费96237元、租金和管理费逾期付款的违约金344789元、索款律师费33450元并承担本案的诉讼费用。被告吴洪全未到庭也未提交答辩状。经审理查明：2012年10月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份百商购物中心租赁合同，合同主要内容为：（一）租赁物位于本市鲤鱼山南路1046号百商广场A、B栋五、六层部分区域，使用面积共计约2601平方米，该面积作为双方计算租金、管理费等费用的计价面积依据，供暖费、冷气费按国家有关部门规定的建筑面积计算；租赁用途为乙方从事“天地仁川菜、名小吃、茶楼”等餐饮系列的经营；甲方应于2012年10月20日将租赁物交付给乙方，如有特殊情况可顺延，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准，本合同确定的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以此交付确认书的签字盖章时间为准。（二）租赁期限为10年，自2012年10月20日到2022年10月19日（以交付日为准起算），其中2012年10月20日到2013年3月10日（以交付日为准起算五个月）为甲方提供的装修免租期），装修免租期内乙方不承担租赁费用，装修水、电、空调、暖气、垃圾清运费乙方自理。（三）本合同租赁费用由租金、管理费构成，前两年每年月租金78030元、月管理费65025元，月租金合计143055元，年租金合计1716660元；以后每两年以及第九年、第十年的租赁费递增。（四）租赁费采取先付后租的方式按季度提前10日以电汇方式支付，首期租赁费用里签约后10个工作日内乙方另向甲方支付10万元履约保证金，乙方进场后10个工作日内支付首季度租金及物业管理费，此后乙方应于每年的2月10日、5月10日、8月10日、11月10日向甲方支付后续三个月的租赁费用。（五）甲方确保租赁物有可正常使用的中央空调系统，供暖收费标准按照本地市政采暖标准执行，即：每供暖季22元／m2按租赁建筑面积计算、每供冷季37元／m2（每年按政府的规定价格执行随行就市），乙方应在每个供暖季或供冷季开始30日前支付该供暖／供冷季的空调使用费；乙方负责对于承租范围内所需的水、电、天然气向政府有关部门及营运管理单位进行申请并办理相关手续，乙方有义务按照政府有关部门及营运管理单位参考国家有关规范所制定的水、电、天然气收费标准承担有关能源使用费并承诺及时支付和结算。（六）租赁期限届满或终止的情况下，乙方应自上述期限届满后10个工作日内将乙方所属的物品和设施设备搬离租赁物，该期间甲方不得收取租赁费用或房产占用费，但乙方须承担因其使用而产生的水电等费用；逾期乙方未返还房屋的，乙方应按本合同约定的最后一年租期的日租赁费用双倍的标准向甲方支付逾期占用的费用，同时还应按照此标准向甲方承担逾期返还房屋的违约金，同时乙方逾期未搬出的所有物品和设施设备视为乙方放弃（包括诉讼期间不影响租赁物返还）。（七）乙方应严格按照本合同的约定支付约定的费用，如延期10天以上，每延期一天甲方按所欠付费用的5‰加收滞纳金，逾期超过30日的甲方有权单方解除合同。（八）承租方明确同意和声明，出租方有权在下述任何一种情况发生后任何时间立即单方终止本合同，并合法地提前收回租赁场地以及任何部分，承租方已支付的保证金不予退还，在此情况下出租方无需对承租方承担任何责任，包括但不限于任何装修费、设备添加费的补偿等，该等情况包括承租方拖欠本合同任何一项应付的租金、管理费或任何其他费用连续超过15天或累计超过30天的（无论出租方是否正式追索）、乙方未经甲方书面同意而连续停业超过7天或累计停业超过14天的（因不可抗力除外）等；在不影响出租方依照法律或本合同向承租方行使任何权利的前提下：出租方可向承租方有权赔偿因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，出租方向承租方追讨欠款或损失所需支付的所有合理的法律费用（包括律师费和诉讼费、交通费，不管是否已进入法律程序），出租方向承租方追讨欠款二依法授权的代理人所需支付的任何合理的费用，出租场地恢复至可使用状态的一切合理费用。2012年11月18日，原、被告签署铺位交付清单。同年11月28日，被告向原告交纳了三个月的租金及物业费合计429165元，其中租金234090元、物业费195075元。2013年10月28日，原、被告签订一份补充合同约定：2012年10月22日租赁合同的租赁期限截止于2023年7月23日，免租期截止于2014年2月23日，原租赁期限不变；合同首期租金于乙方签订本补充合同后2日内向甲方支付，租金支付方式按原合同约定执行；除本补充合同明确修改的条款之外，其余均按原租赁合同条款执行。被告于2013年11月29日办理个体工商户营业执照，其经营的新市区苏州东路天地仁川菜酒楼于同年12月14日开业。2014年8月11日，被告向案外人乌鲁木齐恒泰诺物业服务有限公司（以下简称恒泰诺物业公司）支付采暖费57222元、电费103348元、水费和垃圾费合计17998元、物业费（2014年5月24日至同年8月23日）195075元。2014年8月24日及27日，被告向原告支付租金两笔，合计214090元。2014年10月14日，被告向恒泰诺物业公司支付物业费10万元。恒泰诺物业公司受原告委托收取百商购物中心的物业费、水电费、暖气费、空调使用费等费用，本案中其出具一份情况说明，即截止2014年12月31日被告所使用的三个水表读数共计7641m3，水费单价为4.85元（含1元的垃圾费），应交水费37058.85元，已交17998元，尚欠19060.90元。原告在本案庭审中提交了水费抄表单及两块水表的照片。原告委托新疆西域律师事务所进行本案诉讼，其支付律师代理费33450元。2014年11月，天地仁川菜酒楼停止经营，其物品及设施设备现尚未搬离。另查明：2014年7月，本案被告因餐厅顶部下水管道堵塞向本院起诉，要求本案原告赔偿停业损失等264789.98元。该案本院作出（2014）新民三初字第892号民事判决，驳回本案被告的诉讼请求。该案经二审撤销原判、发回重审，现尚未审结。又，本市中级人民法院审理的本案被告诉本案原告（2015）乌中民四初字第56号房屋租赁合同纠纷一案中查明，“百商广场”项目名称为“百商·太阳城小区三期”，包括A1、A2、A3三栋综合楼及人防地下车库，该项目于2010年9月20日取得商品房预售许可证，A1、A2、A3三栋综合楼于2012年9月6日经五方验收合格，人防地下车库于2013年8月21日经五方验收合格，工程项目于2013年8月12日经本市公安消防支队消防验收合格。以上事实有合同书、交接单、营业执照和宣传单复印件、收据、发票、抄表单、照片、说明书、民事判决书和裁定书以及庭审笔录存卷为证。本院认为，原、被告订立的租赁合同及补充合同合法有效，双方应依约履行自己的义务。双方在合同中对于租赁费用的支付期限以及一方解除合同的条件有明确约定，即租赁费按季度提前10日支付，供暖费及空调使用费在每个供暖季或供冷季开始30日前支付，上述这些费用逾期支付累计超过30日或者被告连续停业累计超过14日的原告可以解除合同。被告自2014年8月24日后的租赁费至今未付，原告现依约提出解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原、被告租赁合同及补充合同解除，被告应将租赁的场地返还原告，返还场地之前的租赁费等费用应按照合同约定给付原告，即：2014年8月24日至2015年2月23日的租金468180元、物业费290150元（已减扣2014年10月14日支付的10万元），2014-2015年度的暖气费57222元（2601m2×22元），空调（制冷）使用费96237元（2601m2×37元），水费（垃圾费）19060.80元。原告为解除合同委托律师进行诉讼所支付的代理费33450元是其损失，且双方合同明确约定追索欠款而产生的律师费由被告承担，原告的该项请求成立，本院予以支持。对于原告主张逾期支付租金及物业费的违约金，本院认为，租赁合同中虽约定每延期一天按所欠费用的5‰加收滞纳金，被告也未到庭对此抗辩，但支付违约金作为承担违约责任的形式之一，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据双方租赁合同已履行的时间以及现已解除、被告欠付租金和物业费的金额及时间、欠付款项可能造成原告的损失等情况，原告按合同约定计算的违约金明显过高，按此确定违约金则显失公平，故综合本案实际情况，本院按欠付租金和物业费合计758330元以及月息5‰自2014年8月14日起11个月确定违约金，即40665元。综上，依照《中华人民合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告新疆百商投资集团有限公司与被告吴洪全于2012年10月22日签订的租赁合同以及2013年10月28日签订的补充合同，被告吴洪全于本判决生效后十日内向原告新疆百商投资集团有限公司返还位于本市鲤鱼山南路1046号百商广场A、B栋五、六层面积为2601平方米的场地；二、被告吴洪全给付原告新疆百商投资集团有限公司2014年8月24日起至2015年2月23日止期间的租金468180元；三、被告吴洪全给付原告新疆百商投资集团有限公司2014年8月24日起至2015年2月23日止期间的物业费290150元；四、被告吴洪全给付原告新疆百商投资集团有限公司水费（垃圾费）19060.80元；五、被告吴洪全给付原告新疆百商投资集团有限公司2014-2015年度的暖气费57222元；六、被告吴洪全给付原告新疆百商投资集团有限公司空调（制冷）使用费96237元；六、被告吴洪全支付原告新疆百商投资集团有限公司逾期给付租金和物业费的违约金40665元；七、被告吴洪全赔偿原告新疆百商投资集团有限公司律师代理费33450元。以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额1309088.80元，确认给付额1004964.80元，确认给付额占诉讼标的额的76.8%。本案案件受理费16581.80元（原告已预交）由原告负担23.2%即3847元、被告应负担12734.80元；保全费5000元、邮寄送达费40元、公告费320元，合计5360元，原告已预交，现由被告负担。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审　判　长　　郭　荣人民陪审员　　金安灵人民陪审员　　张建华二〇一五年七月十四日书　记　员　　刘丰宇来源：百度“”