（2015）汕中法民四终字第17号

裁判日期: 2015-07-14

公开日期: 2016-01-05

案件名称

刘维雄与詹俊岳、詹婷雯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省汕头市中级人民法院

所属地区

广东省汕头市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘维雄,詹俊岳,詹婷雯,郑汉贤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条

全文

广东省汕头市中级人民法院民事判决书（2015）汕中法民四终字第17号上诉人（原审原告）：刘维雄，男，汉族，1963年6月2日出生，住所地汕头市同益路。委托代理人：陈胜忠，广东科源律师事务所律师。委托代理人：陈泽辉，广东科源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：詹俊岳，男，汉族，1951年3月2日出生，住所地汕头市跃进路。被上诉人（原审被告）：詹婷雯，女，汉族，1978年9月24日出生，住所地汕头市跃进路。委托代理人：姚丹敏，广东明捷律师事务所律师。委托代理人：冷芬保，广东明捷律师事务所律师助理。原审第三人：郑汉贤，男，汉族，1973年4月4日出生，住所地汕头市金平区同益街道。上诉人刘维雄因与被上诉人詹俊岳、被上诉人詹婷雯、原审第三人郑汉贤房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2014）汕金法民二初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人刘维雄的委托代理人陈胜忠、陈泽辉，被上诉人詹婷雯的委托代理人姚丹敏、冷芬保，原审第三人郑汉贤到庭参加诉讼。被上诉人詹俊岳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年6月份，詹俊岳及家人因购买位于汕头市跃进路23号利鸿基中心大厦3幢1402、1403、1404、1408、1409、1410房共六套房产（面积合计：627.13平方米）［其中：1402、1403房，面积共计207.18平方米（登记在詹婷雯名下）；1404、1410房，面积共计227.88平方米（登记在詹俊岳妻子刘惜枝名下）；1408、1409房，面积共计192.07平方米（登记在詹俊岳名下）］未能归还结欠银行的按揭贷款，而被银行分别起诉，本案讼争的1402、1403号房产也被汕头市龙湖区人民法院查封［案号列：（2007）龙法执字第4号执行案］。詹俊岳找到郑汉贤要求其帮忙转让上述六套房产，并用购房人支付的购房款付清法院执行案款，以解除上述六套房产的查封，再将六套房产转让过户给购房人。而后，郑汉贤联系刘维雄，刘维雄与詹俊岳经协商口头约定，刘维雄通过郑汉贤向詹俊岳购买上述六套房产，购房款由郑汉贤经手转付，郑汉贤收取刘维雄介绍费每平方米100元。刘维雄在办理上述六套房产的转让过程中，没有与詹俊岳、詹婷雯签订任何书面协议。郑汉贤先后经手收取刘维雄购房款项1250000元，并先后以付款或借款的方式，向詹俊岳支付1100000元，其中包含郑汉贤代刘维雄于2009年1月14日向汕头市龙湖区人民法院缴付（2007）龙法执字第4号案件购房款100000元。詹俊岳经手收取购房款后，只是用其中部分款项偿还法院的案款，先行解封1408、1409号房产，由郑汉贤协助于2007年12月4日将1408、1409号房产过户变更登记到刘维雄名下，并办妥《房地产权证》。而余下的四套房产，包括登记在詹婷雯名下的1402、1403号房产的过户手续问题，虽经刘维雄多次催促，詹俊岳仅于2008年8月13日书面保证将于2008年9月底前将余下四套房产的《房地产权证》交还郑汉贤。刘维雄于2007年12月起对上述六套房产进行管理使用，并将该房产提供给广东荣诚食品有限公司汕头分公司实际使用至今。詹婷雯否认其本人有同意或授权詹俊岳出售讼争房产，并于2013年12月25日以返还原物纠纷为由向法院提起诉讼［案号列：（2014）汕金法民一初字第32号］，请求广东荣诚食品有限公司汕头分公司返还上述1402、1403号房产，该案仍在审理中。刘维雄认为，其与詹俊岳、詹婷雯之间转让詹婷雯名下位于汕头市跃进路23号利鸿基中心大厦3幢1402、1403号房产的行为合法有效，詹俊岳、詹婷雯未履行协助刘维雄办理该二套房产过户手续的行为属违约行为，侵犯刘维雄的合法权益，遂于2014年7月30日向法院提起诉讼，请求：1、确认刘维雄与詹俊岳、詹婷雯之间买卖詹婷雯名下位于汕头市跃进路23号利鸿基中心大厦3幢1402、1403号房产的行为合法有效；2、詹俊岳、詹婷雯在判决生效之日起十日内无条件协助刘维雄办理上述房产的过户手续；3、詹俊岳、詹婷雯共同负担本案诉讼费用。另查：2008年7月起至今，刘维雄在使用讼争房产期间，对上述六套房产进行装修，按物业管理的要求，申报装修方案及缴交业主储备金；通过广东荣诚食品有限公司向汕头利鸿基房产开发有限公司物业管理处交纳上述六套房产水电费、物业管理费。詹俊岳与詹婷雯系父女关系。郑汉贤经手将汕头市跃进路23号利鸿基中心大厦1幢2807房出售给詹俊岳及家人，并于2008年7月办妥该房产的权属登记手续，该房产现已登记在詹俊岳妻子刘惜枝名下，并办妥《房地产权证》。2007年12月，詹俊岳及家人搬入2807房居住。詹婷雯就本案讼争房产曾向中国农业银行汕头市大华支行（下称农行大华支行）办理按揭贷款，詹俊岳承诺对其债务承担连带清偿责任。因詹婷雯未能按期归还按揭贷款，农行大华支行向汕头市龙湖区人民法院起诉，请求判令詹俊岳、詹婷雯归还贷款及逾期利息。判决生效后，詹俊岳、詹婷雯没有履行义务，农行大华支行向汕头市龙湖区人民法院申请执行。目前讼争房产仍处汕头市龙湖区人民法院执行中的拍卖状态。詹婷雯至今尚欠该行按揭贷款本金220695.49元和逾期利息。案经原审法院审理认为：本案为房屋买卖合同纠纷。刘维雄通过郑汉贤介绍转让本案讼争房产过程中，没有与权属人订立书面合同，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“房地产转让，应当签订书面转让合同”的强制性规定，况且詹俊岳在与刘维雄进行讼争房产交易时，没有经权属登记人的授权或同意，该行为实属无权处分行为。而讼争房产现仍处于人民法院拍卖清偿债务的状态，也属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条有关不得转让房地产行为的情形之一，属法律规定的禁止行为。讼争房产现仍登记在詹婷雯名下，房产管理部门房屋登记簿中关于物权登记的记载，对外具有不动产登记的公示公信力，也是为了保护交易安全。法院已向刘维雄释明如果刘维雄所主张的诉讼请求事实理由与法院依据案件查明事实不一致时，可以依法变更诉讼请求，但刘维雄仍坚持不变更诉讼请求。据此，刘维雄诉请确认其与詹俊岳、詹婷雯之间买卖詹婷雯名下位于汕头市跃进路23号利鸿基中心大厦3幢1402、1403号房产［原址：汕头市跃进路23号利鸿基中心大厦C幢1402、1403号房产］的行为合法有效，并无条件协助刘维雄办理该房产的过户手续的诉讼请求缺乏法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项、第四十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回刘维雄的诉讼请求。案件受理费6738元，由刘维雄负担。刘维雄不服原审判决，上诉称：一、原审法院没有受理刘维雄关于将本案中止审理后移送公安机关处理或向公安机关调查取证的合法申请，违反了“先刑后民”的审判原则及法定取证程序，由此作出的判决存在错误，依法应予以撤销。1、原审法院审理查明的事实及相关证据可以证明：（1）詹俊岳及詹婷雯因欠银行按揭款导致包括涉案房产在内的六套房产被法院查封。（2）詹俊岳通过郑汉贤将上述六套房产卖与刘维雄并收取了刘维雄的全部购房款。（3）詹俊岳只偿还部分案款后由郑汉贤协助将其名下1408、1409号房过户到刘维雄名下，并将其妻子刘惜枝名下1幢2807房的房产证作为交付另4套房产的保证。此后，詹俊岳一直以各种借口拖延办理另四套房产的过户手续。（4）刘维雄自2007年12月起就对包括涉案房产在内的六套房产进行装修、使用至今，并按物业管理的要求，申报装修方案及缴交只有业主才需要缴交的业主储备金，交纳该六套房产的水电费、物业管理费等。（5）詹俊岳一家于2007年12月就搬入登记在刘惜枝名下位于利鸿基中心大厦1幢2807房居住，直至2013年12月25日詹婷雯才以返还原物纠纷为由向法院提起诉讼，在此之前从未向刘维雄主张过权利或向相关部门提出任何异议。（6）詹婷雯因购买本案讼争房产而向银行办理按揭贷款时的相关手续是詹俊岳代办，詹俊岳还承诺承担连带责任，詹俊岳及詹婷雯现仍结欠银行按揭贷款本金220695.49元和逾期利息。2、根据以上事实，刘维雄有理由相信：（1）詹俊岳一直代詹婷雯办理涉及本案讼争房产的相关手续，詹婷雯是明知、同意的；（2）詹俊岳在与刘维雄协商买卖包括本案讼争房产在内的六套房产的过程中，是已告知詹婷雯并征得其同意的；（3）刘维雄对包括本案讼争房产在内的六套房产进行装修、使用多年一直无任何人提异议，进一步证明詹婷雯是认可詹俊岳的卖房行为。3、詹俊岳与詹婷雯一审庭审中所述均与事实和证据不符。退一步讲，若他们所述为真，则詹俊岳涉嫌犯罪，本案应移送刑事侦查。在一审庭审中，詹婷雯称其从来没有授权詹俊岳买卖其名下房产，其对詹俊岳的买卖行为毫不知情，詹俊岳也称其只是将自己名下1408、1409号房卖与郑汉贤，对刘维雄才是真正买主及其他四套房产的买卖并不知情。退一步讲，若詹俊岳、詹婷雯所述为真，那么詹俊岳将本案讼争房产1402、1403房卖给刘维雄则属于无权处分，而刘维雄与郑汉贤所提供的收条、收据、借条却证明詹俊岳已收取刘维雄所付的包括本案讼争房产的六套房产的全部购房款1097477.5元，詹俊岳就涉嫌以下刑事犯罪：（1）合同诈骗罪：詹俊岳无权处分本案讼争房产，却利用其与詹婷雯存在的特殊关系，使刘维雄产生错误认识，相信其对詹婷雯名下的房产买卖具有代理权，并交付了六套房产的全部购房款。詹俊岳收取全部购房款后，没有把其余的四套房产过户给刘维雄，也没有将购房款交予詹婷雯，还否认房屋买卖行为，涉嫌诈骗。2014年12月10号，刘维雄已就詹俊岳涉嫌合同诈骗一案向汕头市公安局报案，该局经审核后已受理刘维雄的报案。（2）拒不执行判决、裁定罪：根据原审中刘维雄及郑汉贤提供的《收条》、《借条》、《收据》等显示，詹俊岳已收取郑汉贤代刘维雄支付的全部购房款，其完全有能力向汕头市龙湖区人民法院缴付（2007）龙法执字第4号、第5号案件案款以解封詹婷雯名下的1402、1403号房，但却拒不执行。詹俊岳的行为己涉嫌拒不执行判决、裁定。综上，本案己不仅仅是单纯的民事案件，根据“先刑后民”的审判原则及相关法律规定，原审法院依法应裁定中止审理，并将相关案件材料移送给汕头市公安局侦查，待侦查机关查明案情对刑事部分进行处理后再恢复审理，但原审法院在刘维雄书面申请后既没有依法裁定中止本案审理并将相关材料移送侦查部门，也没有前往汕头市公安局调取相关侦查材料，不但违反程序，也造成本案认定事实不清，证据不足，以致作出错误的判决。二、原审判决未正确、全面适用法律，以致本案在片面适用法律的情况下作出了不公的判决，该判决应予撤销并改判。1、本案讼争房产己形成事实上的买卖合同关系，未办理房产过户的责任全在詹俊岳与詹婷雯一方，不能让身为受害者的刘维雄对他们的违约行为承担责任。根据原审法院查明和上述说明，鉴于刘维雄有理由相信詹俊岳的行为构成表见代理，詹俊岳又收取了刘维雄包括本案讼争房产在内的六套房产全部购房款，且刘维雄已使用六套房产多年，詹婷雯自2007年至2013年底一直未提出异议或主张权利，双方己形成了事实上的房屋买卖合同关系。原审法院在已查明詹俊岳确实有将包括本案讼争房产在内的六套房产卖与刘维雄的基础上，却仅因该买卖行为存在部分瑕疵，以没有订立书面合同及属无权处分为由一概否认了双方存在的事实上买卖关系和詹俊岳构成表见代理的情节，又只字不提本案讼争房产无过户的责任是在詹俊岳及詹婷雯一方，要求刘维雄为詹俊岳、詹婷雯的违约行为承担责任，显然是不公平的，也是错误的。2、本案讼争房产现仍处于人民法院拍卖清偿债务的状态，并非属于不得转让的情形，刘维雄与詹俊岳、詹婷雯之间已形成的事实上的房屋买卖关系，该合同成立并已生效。退一步讲，若本案讼争房产属于不得转让的情形，则更进一步证明了詹俊岳存在诈骗行为，本案应移送刑事处理。综上，原审法院没有将本案中止审理后移送公安机关处理或向公安机关调查取证，属于程序上错误，后又在认定事实不清、证据不足的基础上，片面适用法律作出了错误、不公的判决。上诉请求：一、撤销原审判决，并依法改判支持刘维雄在一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由詹俊岳、詹婷雯承担。詹婷雯答辩称：一、刘维雄曲解了先刑后民的审判原则。公安机关目前采取有案必受理的原则，只要有人报案就会受理，刘维雄虽已向公安机关报案，但公安机关并未立案侦查，本案并不存在刑事程序。二、原审法院根据法律规定驳回刘维雄诉讼请求适用法律正确。1、本案讼争房产属于詹婷雯名下房产（1402、1403号房，共207.18平方米），詹婷雯没有与刘维雄签订任何房屋买卖合同，没有收取刘维雄分文购房款，没有授权任何人买卖该房屋。该房屋产权属于詹婷雯，詹婷雯享有该房屋的所有权，包括占有、使用、受益、处分的权利。詹婷雯完全不知有买卖一事。2、根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立，变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。由于本案讼争房产仍处在汕头市龙湖区人民法院执行程序中的拍卖状态，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，该房产依法不得转让。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”刘维雄不仅没有与詹婷雯签订任何书面合同，也没有与詹俊岳签订任何书面合同。即使存在刘维雄所说的与詹俊岳有口头合同，根据合同法第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该口头合同也违反法律、行政法规的强制性规定，损害了詹婷雯的利益，属于无效合同。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑汉贤陈述称：本案的买卖事实是存在的，所有的买卖当事人都是知情的，虽然当事人是口头承诺，但都是同意的。刘维雄当庭提交一份汕头市公安局刑警大队于2015年4月2日出具给广东科源律师事务所的《关于涉及利鸿基大厦3幢1402、1403、1404、1408、1409、1410等6个单元房产的交易情况的复函》，证明詹俊岳向公安机关承认其与刘维雄洽谈并收取了六套房产的购房款。詹婷雯的质证意见为：其本人从没有授权任何人卖房，也没有收取任何购房款，没有口头或书面签订任何房屋买卖合同。詹俊岳无权处分詹婷雯的房产，公安机关的调查核实与其无关。本院认证意见：该份复函与本案的其他证据能相互印证，本院对该份复函的证明力予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。詹俊岳与刘维雄通过口头方式达成的关于本案讼争房产的买卖事实，有詹俊岳本人在公安机关的陈述、詹俊岳收取六套房产定金的收条、詹俊岳从郑汉贤处获取购房款的收条和借条以及将四套房产证定期交还的保证书等证据证实，本院对詹俊岳与刘维雄之间关于本案讼争房产的买卖行为予以确认。因刘维雄未能举证证明詹俊岳在出售房产时获得房屋所有权人詹婷雯的授权或同意，或者事后取得詹婷雯的追认，故詹俊岳与刘维雄之间的买卖行为有效，但对詹婷雯不发生法律效力。刘维雄主张詹俊岳出售房产的行为构成表见代理，请求确认其与詹俊岳、詹婷雯之间买卖房屋的行为有效，理由不成立，本院不予支持。因詹俊岳出售房产的行为属于无权处分，詹婷雯不同意实际履行，且讼争房产被法院查封、拍卖等强制措施至今仍未解除，故刘维雄请求判令詹俊岳、詹婷雯协助办理本案讼争房产的过户手续，理由不成立，原审法院判决驳回刘维雄的诉讼请求正确，本院予以维持。关于本案是否应中止审理并移送公安机关侦查的问题。因本案是否存在房屋买卖的事实及对买卖行为是否有效的认定并不以公安机关的侦查结果为前提，故刘维雄提出本案应中止审理并移送公安机关侦查的主张缺乏法律依据，理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，本院予以维持。刘维雄的上诉理由均不成立，本院予以驳回。詹俊岳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6738元，由上诉人刘维雄负担。本判决为终审判决。审判长　　翁晓红审判员　　林　立审判员　　杨　立二〇一五年七月十四日书记员　　罗三女关注微信公众号“”