（2015）三中民终字第08969号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-11-16
案件名称
北京新宇物业管理有限公司与李晓然物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李晓然,北京新宇物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第08969号上诉人（原审被告）李晓然，男，1979年2月22日出生。被上诉人（原审原告）北京新宇物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区富乐小区北里24号楼。法定代表人于国中，董事长。委托代理人郑金华，男，1953年11月26日出生。上诉人李晓然因与被上诉人北京新宇物业管理有限公司（以下简称新宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第02298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日受理此案后，依法组成由法官宫淼担任审判长，法官龚勇超、法官张帆参加的合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。新宇物业公司在一审中诉称：新宇物业公司依据居住小区物业管理委托合同约定的内容，对怀柔区富乐大街26号院（家天下小区）提供物业服务管理，并根据与该小区业主委员会协商收费标准收取物业服务费用。李晓然系该小区业主，其房屋建筑面积为106.69平方米，2012年10月至2014年9月应交纳物业服务费及电费2020元，但李晓然至今未履行交费义务，故起诉要求李晓然立即给付2012年10月至2014年9月期间拖欠的物业费2020元，并承担本案诉讼费用。李晓然在一审中辩称：新宇物业公司所诉房屋产权、建筑面积、欠费时间及数额均属实。没有交纳物业服务费理由如下：1.对2013年10月以后新宇物业公司将物业服务费涨价至每月每建筑平方米0.8元、电费50元有异议，因为按照《物业管理条例》相关规定，小区物业服务费涨价应召开业主大会征求小区居民意见或经三分之二业主签字同意，但新宇物业公司只是和业主委员会直接商定价格，在公示栏公示了一下，违反了法定程序，故对其涨价行为李晓然不认可；2.2012年冬季下雪，路面积雪、湿滑，新宇物业公司不进行清扫，致使李晓然家老人不敢出门；3.小区有杂草，新宇物业公司不进行清理；4.因为新宇物业公司对李晓然起诉，给李晓然造成经济损失和精神损失，李晓然保留向新宇物业公司提起诉讼的权利。综上理由，不同意新宇物业公司诉讼请求。一审法院经审理查明：2011年9月29日，北京市怀柔区富乐大街26号院业主委员会（甲方）与新宇物业公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，甲方将北京市怀柔区富乐大街26号院（家天下小区）委托给新宇物业公司实行物业服务，并就物业服务事项、双方权利义务、物业服务质量等进行了具体约定，同时约定委托管理期限自2011年10月1日起至2013年9月30日止；物业服务收费标准为每月每建筑平方米0.7元，楼道照明、可视门用电收费标准为每户每年50元。合同签订后，新宇物业公司按照合同约定为北京市怀柔区富乐大街26号院（家天下小区）提供了物业服务。合同履行期满后，北京市怀柔区富乐大街26号院业主委员会与新宇物业公司又续签了《物业服务合同》，委托期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止，物业服务收费标准调整为每月每建筑平方米0.8元，楼道照明、可视门用电收费标准为每户每年50元。李晓然在北京市怀柔区富乐大街26号院（家天下小区）有房屋一套，其房屋建筑面积为106.69平方米，其拖欠2012年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费及电费至今尚未交纳，经新宇物业公司催收未果。2015年3月新宇物业公司持诉称理由至法院，要求李晓然立即给付拖欠的的物业服务费及电费2020元，同时承担本案诉讼费。本案在审理过程中，李晓然坚持答辩意见，不同意新宇物业公司诉讼请求。新宇物业公司就其主张，向法院提交了企业法人营业执照、物业管理企业资质证明、《物业服务合同》及温馨提示，用以证明新宇物业公司在李晓然居住小区提供物业服务和收取物业服务费的合同依据及向李晓然催收物业服务费的事实。经法庭质证，李晓然对新宇物业公司提交证据的真实性及证明目的均表示认可，但认为新宇物业公司提高物业服务收费标准不符合法定程序，对其涨价行为不认可。李晓然未向法院提供书证。一审法院判决认定：根据我国《物权法》的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。北京市怀柔区富乐大街26号院业主委员会与新宇物业公司在平等自愿、等价有偿的基础上签订的物业服务合同，不违反法律、法规的效力性规定，合法有效，故法院对李晓然关于业主委员会未征求业主意见直接与新宇物业公司签订物业合同并确定物业服务收费价格的抗辩意见不予考虑。新宇物业公司作为具有相应资质的企业法人，已经按照合同约定为李晓然居住小区实际提供了物业服务，李晓然作为物业服务的受益者，在享受到新宇物业公司提供的相应物业服务后，应按时向新宇物业公司交纳物业服务费。李晓然称新宇物业公司服务不达标，但未能提供证据证明新宇物业公司提供的物业服务与合同约定存在明显差距，法院对李晓然该答辩意见不予采信。新宇物业公司所诉，理由正当，法院应予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：李晓然于判决生效后七日内给付北京新宇物业管理有限公司二○一二年十月至二○一四年九月期间的物业服务费共计二千零二十元。如果李晓然未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。李晓然不服一审法院上述民事判决，向法院提起上诉。李晓然上诉称：北京市怀柔区富乐大街26号院业主委员会与新宇物业公司续签的《物业服务合同》将物业服务收费标准从每月每建筑平方米0.7元调整为每月每建筑平方米0.8元，未经过业主大会表决，不符合法律规定，应属无效；且该条款加重了业主的责任，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项之规定，亦应属无效。新宇物业公司提供的物业服务亦存在瑕疵。请求二审法院依法撤销一审判决，判决新宇物业公司赔偿李晓然误工费1000元／天，车费150元／次，精神损失费5000元。一、二审诉讼费由新宇物业公司承担。新宇物业公司服从一审判决，其针对李晓然的上诉理由答辩称：不同意李晓然的上诉请求，同意一审判决。本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案佐证。本院认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。北京市怀柔区富乐大街26号院业主委员会与新宇物业公司在平等自愿、等价有偿的基础上签订的物业服务合同，不违反法律、法规的效力性规定，应属合法有效。李晓然上诉主张业主委员会调整物业服务收费价格未征求业主意见故应属无效，缺乏法律依据，本院不予采信。物业服务收费价格属于物业服务合同的主要条款，由业主委员会和新宇物业公司在平等自愿的基础上协商确定，并不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第二项规定的加重业主委员会或者业主责任的情形，故对李晓然据此主张物业服务合同无效的上诉主张，本院不予采信。李晓然上诉主张新宇物业公司提供的服务存在瑕疵，但未能就此举证，故本院对李晓然的此项上诉意见不予采信。李晓然上诉要求不予支付物业服务费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。李晓然上诉要求新宇物业公司赔偿李晓然误工费1000元／天，车费150元／次，精神损失费5000元，但其并未在一审中提出上述请求，故本院不予处理。综上，李晓然的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由李晓然负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 宫 淼代理审判员 龚勇超代理审判员 张 帆二〇一五年七月十四日书 记 员 杨艳娇 来源：百度“”