（2015）市民初字第208号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2016-03-11
案件名称
济南人民商场股份有限公司与济南金芙蓉健身俱乐部有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南人民商场股份有限公司,济南金芙蓉健身俱乐部有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第二条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十六条，第五十八条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第208号原告济南人民商场股份有限公司，住所地济南市。法定代表人刘跃华，董事长。委托代理人姚虎明，山东众成仁和律师事务所律师。委托代理人岳冬雪，山东众成仁和律师事务所律师。被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司，住所地济南市。法定代表人杜在木，董事长。原告济南人民商场股份有限公司与被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南人民商场股份有限公司法定代表人刘跃华的委托代理人岳冬雪到庭参加了诉讼，被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南人民商场股份有限公司（以下简称人民商场）诉称：2011年11月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于济南13号第七层（建筑面积约3489平方米）租给被告经营使用，租赁期限20年，自2011年11月15日起至2031年11月14日止。被告每年向原告缴纳租赁费1056992.55元（单价为0.83元／平方米／天），物业管理费853234.95元（单价为0.67元／平方米／天），支付方式为每季度预先支付，先交费后用。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告已开业经营，但被告却未依约向原告支付租赁费及物业费。截至原告起诉之日，被告共向原告缴纳租赁费及物业费38万元。被告行为已构成违约，给原告造成巨大经济损失。依据双方签订《房屋租赁合同》第十条约定，原告有权解除《房屋租赁合同》，要求被告支付拖欠租赁费、物业费及违约金，并承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；判令被告立即向原告支付拖欠的租赁费及物业费共计4222363.5元（暂计算至2014年12月28日，之后继续计算至被告腾退房屋之日止），并支付滞纳金610381.65元（暂计算至2014年12月28日，之后按每日万分之三继续计算至判决生效之日止）；依法判令被告向原告腾退房屋；判令被告向原告支付解除合同违约金528496.28元；由被告承担本案全部诉讼费。被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司（以下简称金芙蓉公司）在本案审理期间未答辩。经审理查明：位于济南市13号七层的房屋系原告济南人民商场股份有限公司所有，建筑面积为1715.8平方米，产权证号为济房权证中字第0235**号。2011年11月12日，原告就其上述房屋与被告金芙蓉公司签订《租赁合同》，约定原告人民商场将其所有的上述房屋包括后加建的部分共计3489平方米租赁给被告金芙蓉公司作为经营使用，合同约定的期限为20年，自2011年11月15日起至2031年11月14日止；租赁费用按照每平方米每天0.83元计算，物业管理费为每平方米每天0.67元，年租赁天数按365天计算，每年的租赁费用为1056992.55元，年物业管理费为853234.95元。租赁费和物业管理费从第一年开始，每五年各增长0.05元每平方米每天。合同中对租赁费和物业费的交纳方式，双方约定如下：“6.2.1租赁费和物业管理费按照每季度预先支付的办法交纳。按本合同8.3条约定，免租期满前10日支付首季度租赁费和物业管理费，以后每季度期满前20日支付下季度租赁费和物业管理费。”合同第8.3条中约定自2011年11月15日至2012年4月14日期间为原告免收租金期间，由被告金芙蓉公司用于装修改造，但此期间的水、电费用仍应由被告方承担。合同第七条中约定被告金芙蓉公司应在合同签订之日起5个工作日内，向原告人民商场交纳履约保证金10万元，并由甲方向其出具合法收据。合同第10.5条中双方约定：“乙方（被告金芙蓉公司）如有下列情形之一的，甲方（原告人民商场）有权单方解除本合同，并责成乙方搬出租赁物业，甲方不退还乙方履约保证金及已支付的当季未到期的租赁费。此外，乙方还应承担相当于半年租赁费的违约金。同时甲方有权向乙方追索由于其违约给甲方造成的其他损失。……10.5.2乙方拖欠租赁费、物业管理费或者其他应付费用超过1个月的；……”合同第12.2条中双方对逾期交纳租赁费、物业管理费的约定为：“12.2甲方（原告人民商场）如超过本合同约定时间交付本合同租赁物业，每逾期一天，乙方（被告金芙蓉公司）按照日租金标准向甲方收取违约金，该违约金直接抵减应付租金。乙方若未按本合同约定的时间交付租赁费、物业管理费及本合同约定的其他费用，每逾期一天，除应缴费用外，乙方按应付租赁费标准的日千分之三向甲方交纳滞纳金，甲方可直接从履约保证金中扣除租赁费和滞纳金，乙方拖欠租赁费、物业管理费超过1个月的，甲方有权解除合同，没收履约保证金，乙方还应赔偿甲方相当于半年租赁费的违约金。”同日，双方还签订《房屋租赁合同》补充协议一份，约定自租赁期第一年至第二十年期间，被告金芙蓉公司每年应向原告人民商场提供金额每五年递增的有价健身卡。合同落款处，出租方加盖有原告人民商场印章用及法定代表人名章、承租方加盖被告金芙蓉公司印章及经办人签名予以确认。2011年11月21日，被告金芙蓉公司依约向原告交纳了履约保证金10万元，并在2013年6月5日，被告金芙蓉公司向原告人民商场交纳租金120000元，2013年7月8日，被告向原告交租金60000元；2014年6月15日，被告向原告交租金100000元；2014年8月4日，被告向原告交租金100000元；上述租金合计金额的交纳均由原告向被告开具收据，并加盖财务专用章。2012年11月6日，原、被告双方签署《管道天然气及设备使用情况说明》，双方确认租赁场所内的管道开然气设备运行正常；管理天然气使用正常。该区域系被告金芙蓉公司用于餐饮经营，面积为1773.2平方米，但该区域系原告人民商场在原有1715.8平方米的基础上加建，没有办理相应的建设施工手续。原告方认可此区域的使用费、物业管理费的收取时间为自2012年11月6日起。自2014年10月份起，被告金芙蓉公司已撤离租赁区域，不在租赁场所内经营。原告现诉至法院，请求法院依法判决解除原、被告双方签订的《租赁合同》及补充协议；判决被告金芙蓉公司向原告补交拖欠租金、使用费及物业管理费4222363.5元，向其支付违约金528496.28元，并在此基础上，以欠租金金额为基数，按日万分之三的标准加收违约金；由被告承担本案全部诉讼费用。另查明，对于被告金芙蓉租赁场所，其中原告有房产证的部分由被告金芙蓉公司租赁后用于健身场营的经营；另一部分原告加建的没有房产证的部分，由被告金芙蓉公司用于经营餐饮项目。自2012年5月30日起，原告人民商场多次向被告金芙蓉公司发出催交通知，催促该被告履行交费义务。2014年10月后，被告金芙蓉公司已无人在租赁场所内经营。以上事实，由房产证、房屋租赁合同及补充协议、收款收据及原告一方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告人民商场与被告金芙蓉签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定；其中涉及有产权证的部分，应为有效合同。根据最高人民法院相关司法解释的规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此规定，原告人民商场与被告金芙蓉公司所签订的租赁合同中涉及其加建的1773.2平方米的部分应为无效合同。依法成立的合同，受法律保护。各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案中，同一个合同涉及到了部分无效的问题，原告人民商场可就有效部分向被告金芙蓉公司主张支付租金及支付违约金的合同义务。对于有效部分租金、物业管理费及违约金的数额和计算方法问题，本院认为，根据双方租赁合同的约定，租金的支付标准为每平方米每日0.83元，物业管理费每平方米每天0.67元，年租金按照365天计算。参照上述约定，被告金芙蓉公司应就合同中涉及的对房产证的1715.8平方米的部分向原告人民商场支付拖欠的租金及物业管理费用。其中，租金金额为0.83元×1715.8平方米×987天（2012年4月15日至2014年12月28日）＝1405600.52元；物业管理费金额应为：0.67元×1715.8平方米×987天＝1134641.38元。对于原告人民商场加建的部分，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，原告人民商场要求被告金芙蓉公司按照合同约定的每日每平方米0.83元租金标准向其支付1773.2平方米的房屋占有使用费的诉讼请求，符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持；具体的使用费金额为0.83元×1773.2平方米×417天（2013年11月6日-2014年12月28日）＝613722.25元。虽此部分涉及合同为无效合同，但被告金芙蓉公司对此部分租赁场所已实际占有和使用，应当按照合同约定的标准向原告人民商场支付物业管理费，故对原告人民商场要求被告金芙蓉公司支付此部分场地的物业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持，但计算起始日应以双方认可的可以正常使用的日期为准，即自2013年11月6日起；具体金额为：0.67元×1773.2平方米×417天（2013年11月6日-2014年12月28日）＝495414.35元。对于违约金的问题，本院认为，根据双方的合同约定，如被告金芙蓉公司拖欠租金或其他费用长达一月以上的，原告人民商场可依约定与其解除租赁合同，并可以要求被告向其支付相当于年租金一半数额的违约金；同时，被告逾期交付租金的，可要求被告按照未交纳金额为基数，按照日千分之三的标准向原告支付违约金。庭审中，原告主动将此标准降低为日万分之三，是对其诉讼权利的处分，符合我国相关法律规定，本院依法予以准许。虽原、被告在合同中约定了以上两个违约金标准和计算方式，但从合同的内容来看，这两种违约金的约定并不重复，一个为解除合同违约金，一个为逾期付款违约金。此种约定虽加大了被告金芙蓉公司的违约成本，但并不违反法律禁止性规定，结合本案案情和被告金芙蓉公司的过错程度，本院对原告要求被告向其支付两种违约金的诉讼请求，依法予以支持，但其中仅限于合同中的有效部分，原告要求被告支付无效部分违约金的请求，没有法律依据，本院不予支持。具体的解除合同违约金数额为259900.8元（0.83元×1715.8平方米×365天÷2＝259900.8元）；逾期交纳租金的违约金数额应以欠交租金数额1405600.52元为基数，自2012年4月15日起至本判决生效之日止，按日万分之三的标准计算。对于被告金芙蓉公司的上述付款义务，应扣除其已向原告人民商场交付的租金38万元及履约保证金10万元。原、被告双方的合同解除后，被告应当将租赁房屋腾出，交还给原告，但考虑到被告尚有经营设备放置在租赁场所，本院酌定腾房时间以30天为宜，故对原告人民商场要求被告金芙蓉公司腾空房屋交还原告的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告济南人民商场股份有限公司与被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司签订的关于济南人民商场营业楼七层的《房屋租赁合同》及《补充协议》中的有效部分于本判决生效之日起解除。二、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南人民商场股份有限公司支付拖欠房屋租金1405600.52元，物业管理费1134641.38元，扣除被告已交纳的租金380000元、履约保证金100000元后，应为2060241.9元。三、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南人民商场股份有限公司支付房屋占有使用费613722.25元。四、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南人民商场股份有限公司支付占用第七层营业楼加盖部分的物业管理费495414.35元。五、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南人民商场股份有限公司支付解除合同违约金259900.8元。六、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南人民商场股份有限公司支付逾期支付租金违约金，以本金1405600.52元为基数，自2012年4月15日起计至本判决生效之日止，按照日万分之三的标准计算。七、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起三十日内将租赁原告济南人民商场股份有限公司的第七层营业房腾出，交还给原告。八、驳回原告济南人民商场股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49330元，原告济南人民商场股份有限公司承担19330元，被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司承担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李 江审 判 员 李 钧人民陪审员 乔永欣二〇一五年七月十四日代理书记员 商玉莹 来源：