（2015）碚法民初字第03048号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-08-10
案件名称
重庆恒友物业有限责任公司与重庆市北碚区房屋管理所房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆恒友物业有限责任公司,重庆市北碚区房屋管理所
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2015）碚法民初字第03048号原告重庆恒友物业有限责任公司，住所地重庆市北碚区歇马镇歇马路198号，组织机构代码7093316-0。法定代表人谢和彬，该公司总经理。委托代理人杨敏，重庆将心律师事务所律师。被告重庆市北碚区房屋管理所，住所地重庆市北碚区中山路72-76号八楼，组织机构代码58801556-0。法定代表人付波，该所所长。委托代理人王川平，该所职工。委托代理人陈继兰，该所职工。原告重庆恒友物业有限责任公司（以下简称为恒友公司）与被告重庆市北碚区房屋管理所（以下简称为北碚房管所）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后依法由代理审判员王建金适用简易程序分别于2015年6月8日、7月9日公开开庭进行了审理，原告恒友公司的委托代理人杨敏，被告北碚房管所的委托代理人王川平、陈继兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒友公司诉称：2010年3月28日，原、被告签订《北碚区歇马解放台经济适用房项目直管公房拆迁安置协议》，具体约定了原告进行还房等相关事宜。原告在2013年3月23日提前安置协议约定日期通知被告接房，被告如期接房。被告接房后，原告多次要求被告补偿所还房屋以户为单位，安置房屋建筑面积多于安置协议约定的安置房屋面积共计63.39平方米的差价，按政府指导价3292元／平方米计算，共计208679.88元。被告不予认可，原告为维护自身合法权益，故起诉至法院，请求：1、判令被告支付原告“歇马解放台经济适用房项目”安置还房超出安置协议约定面积的补偿款208679.88元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告北碚房管所辩称：歇马解放台项目是原告的开发项目，其性质是经济适用房建设。原告实施该项目时，与我所签订了《北碚区歇马解放台经济适用房项目直管公房拆迁安置协议》（以下简称为协议），根据协议约定：一、因户型原因，原告超过应安置面积部分房屋款，由原告负责承担，被告不承担任何超面积款。二、土地面积1480.16平方米的土地补偿费用用于冲抵原告安置被告房屋超面积款，双方就超面积安置和土地补偿互不结算。上述约定说明了被告在安置房超面积后，不承担任何费用，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年2月，恒友公司取得房屋拆迁许可证。2010年3月18日，恒友公司（甲方）与原北碚区房产管理局天生房管所（乙方）签订了《北碚区歇马解放台经济适用房项目直管公房拆迁安置协议》，该协议约定了拆迁公房范围、面积：甲方拆除的歇马镇下街94-118号、歇马路70、72、102号、歇马街2-108号、112-126号（双号）、歇马街1-49号、51-115号（单号）、歇马一巷2-7、9-12、14-19号、歇马四巷1、3、5、6、9号、歇马五巷3-5、7-20、歇马六巷6-15号、歇马七巷1-9号范围内涉及乙方管理的公房面积为：8913㎡；共216户。其中：住宅建筑面积：6996.17㎡；住户：178户；非住宅建筑面积：1934.83㎡；非住宅承租户数：38户（详见歇马广场经济适用房拆迁项目直管公房承租户汇总表，附件一）。住宅安置、补偿方式：乙方房屋属国家公房，选择房屋产权调换原地过渡安置，甲方对乙方（乙方承租人）按户安置，具体安置按以下原则：（一）甲方安置房屋必须按承租户为单位还足乙方（乙方承租人）原有规模建筑面积（详见歇马解放台经济适用房拆迁项目直管公房汇总表附件一）：1、甲方拆迁红线范围内涉及乙方的公有住宅房屋按承租户为单位的建筑面积公摊系数参照渝府发（2008）37号文件第一条规定办理。2、对于拆迁区域内的低收入公有住房困难家庭，经审查公示，以独立公有住房承租户为单位，家庭实际居住且在他处无住房的，家庭人口在2人以下，拆除承租住房建筑面积不足30㎡，按建筑面积30㎡给予实物补偿安置；家庭人口在3人及以上，拆除承租住房建筑面积不足45㎡，按建筑面积45㎡给予实物补偿安置。保障面积的产权属于天生房管所，承租人按政策规定可继续租赁，按规定计租。3、由甲方按乙方提供承租房屋建筑面积，按相关政策保障对应提供安置房面积及套数（详见歇马解放台经济适用房拆迁项目直管公房安置房源明细表，附件二）。因户型设计等原因，甲方按乙方承租户为单位安置房面积按以上1、2款计算应安置面积后，超过应安置面积部分房款由甲方负责承担，乙方不承担任何超面积房款。参照渝府发（2008）37号文件第一条规定，甲方拆迁范围内涉及乙方建筑容积率低于1的房屋共17处，土地面积1480.16㎡（详见歇马广场经济适用房拆迁项目公房土地补偿附表，附件三）。土地面积1480.16㎡的土地补偿费用用于冲抵甲方安置乙方房屋超面积款。甲、乙双方就超房屋面积安置和土地补偿互不结算。（二）甲方以承租户为单位安置乙方（乙方承租人），安置房屋建筑面积（以测量办理产权面积为准）少于甲方、乙方及乙方承租人签订的安置协议约定的安置房屋建筑面积5㎡以内部分由甲方按该片区出售政府指导价补偿给乙方；少于甲方、乙方及乙方承租人签订的安置协议约定的安置房屋建筑面积5㎡（含5㎡）以上部分，由甲方按政府指导出售价双倍补偿乙方，或由甲方在该经济适用房片区中提供其他安置房源，保证乙方满意为止……（六）1、歇马街1巷11-23号公房，共有三户公房承租户，房屋所有权证号为031517，结构为混合，证上建筑面积：235.84㎡，为避免矛盾，经核实三户公房的建筑面积为165.94㎡。证上建筑面积比公房承租户使用建筑面积多出的69.90㎡冲抵该片区安置房超面积。2、歇马街100号内和歇马街5巷10号公房，建筑面积：124.53㎡，共有6户公房承租户。该房屋乙方未办理房屋所有权证，但6户公房承租户已在此租住二十余年。同时，乙方与6户公房承租户建立了租赁关系，为推动拆迁工作，歇马街52号公房（建筑面积175.40㎡），乙方同意将歇马街100号内和歇马街5巷10号6户公房作为歇马街52号房屋住房进行安置，超出为安置面积50.87㎡用于抵充该片区超面积，由甲方按政策给予6户住房安置并过渡；歇马街100号内和歇马街5巷10号公房建筑面积124.53㎡冲抵该片区安置房超面积，甲方不再对乙方进行补偿。协议还约定了其他事项。2013年3月22日，解放台片区经济适用房项目取得竣工验收备案登记证。另查明，2008年4月2日，重庆市人民政府作出《重庆市人民政府印发关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作指导意见的通知》（渝府发（2008）37号），该文件第一条记载：“危旧房改造拆迁区域内建筑容积率低于1的，按土地房屋权属登记面积计算，其总用地面积大于总建筑面积的部分由同一拆迁评估机构按土地原用途评估确定补偿价值。建筑容积率高于1的，土地不单独另外补偿。被拆迁住房建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被拆迁住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。实行产权调换安置，安置住房公摊系数超过15%的，其超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用，在15%以内的按实计算。”2011年8月30日，重庆市北碚区机构编制委员会办公室作出《关于清理规范区房屋管理局所属事业单位的通知》（碚编办（2011）35号），该通知载明：“撤销北碚区朝阳房管所、北碚区黄桷房管所、北碚区水土房管所、北碚区天生房管所、北碚区碚峡房管所5个事业单位独立建制，组建北碚区房屋管理所。”庭审中，恒友公司举示了《直管公房危旧改片区拆迁安置明细表》一份，该明细表载明：“表上所列房屋协议约定面积总计5985.02㎡，实测面积6048.41㎡”。拟证明按户统计存在超面积63.39㎡，按政府指导价3292元／㎡（协议约定的计算少面积补偿款的政府指导价）计算，北碚房管所应补偿恒友公司超面积房款208679.88元。北碚房管所对明细表上记载的协议约定面积和实际测定面积无异议，但认为根据双方签订的合同，超面积部分应由恒友公司自行承担。政府指导价3292元／㎡是用来作为实际安置面积少于协议约定的安置房建筑面积时，恒友公司应补偿给北碚房管所的房屋单价，不能作为计算超面积的单价。庭审中，北碚房管所举示了《歇马直管公房危旧改片区拆迁安置明细表》，拟证明恒友公司主张超面积的安置房公摊系数均超过15%，根据渝府发（2008）37号文件的规定，公摊系数超过15%的部分应由恒友公司自行承担。恒友公司对该明细表的质证意见：对明细表的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。该明细表记载承租户共计179户，原房安置面积7886㎡，选房合同建筑面积9118㎡，实测建筑面积9129.12㎡，结算面积（含15%公摊）8546.16㎡，超面积815.02㎡，未还足原房面积154.52㎡，实测面积小于合同面积的面积79.38㎡。明细表中的“超面积”是指以户为单位，结算面积超出安置面积的部分，未还足原房面积是指以户为单位，结算面积不足安置面积的部分。即结算面积8546.16㎡-原房安置面积7886㎡应等于超面积815.02㎡-未还足原房面积154.52㎡，因统计时采用了“四舍五入”，所以数据上有出入。明细表中的实测面积小于合同面积79.38㎡就是双方协议中约定的少面积部分，双方协议中约定的超面积是指表上的选房合同建筑面积大于原房安置面积的部分即1232㎡（9118㎡-7886㎡）。而原告主张的超面积部分是指实测面积大于选房合同面积的部分，该部分明细表并未做统计。以上事实，有双方当事人在庭审中的陈述记录及拆迁安置协议、渝府发（2008）37号文件、房屋拆迁许可证、竣工备案登记证载卷为据，足以认定。本院认为，恒友公司与原北碚区房产管理局天生房管所签订的《北碚区歇马解放台经济适用房项目直管公房拆迁安置协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定全面、适当履行自己的义务。原北碚区房产管理局天生房管所于2011年被注销编制，并与原北碚区朝阳房管所、原北碚区黄桷房管所、原北碚区水土房管所、原北碚区碚峡房管所合并组建成北碚房管所。原北碚区房产管理局天生房管所的权利和义务应由北碚房管所享有和承担。本案双方争议的焦点为北碚房管所是否应支付恒友公司超面积补偿款。对此，本院认定如下：恒友公司认为：安置协议第二条第（一）款第3项约定的“超面积”是指选房合同中的建筑面积超出原房安置部分的面积，并不包括实测建筑面积超出选房合同中的建筑面积部分。本院认为：双方协议第二条第（一）款明确约定了恒友公司安置房屋必须按承租方为单位还足北碚房管所原有规模建筑面积，因户型设计等原因，恒友公司按北碚房管所承租户为单位计算应安置面积后，超过应安置面积部分房款由恒友公司承担，北碚房管所不承担任何超面积房款。拆迁范围内涉及建筑容积率低于1的土地面积1480.16平方米的土地补偿费用用于冲抵超面积款，双方就超面积房屋面积安置和土地补偿互不结算。协议第二条第（二）款明确了少面积补偿计算方式。协议第二条第（六）款明确了部分土地使用权证上的建筑面积大于承租户使用建筑面积的部分用于冲抵安置房的超面积。上述条款已明确了超面积房款的冲抵方式，北碚房管所无需再承担任何超面积房款，以及安置面积少于约定面积时的补偿方式。因此，恒友公司要求北碚房管所支付超面积补偿款的请求不符合双方协议的约定，也没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆恒友物业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4430元，减半收取2215元，由原告重庆恒友物业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员 王建金二〇一五年七月十四日书 记 员 阙 锐 百度搜索“”