（2014）佛南法民三初字第1390号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2016-06-23
案件名称
简棣荣与陈耀佳、李玉珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第1390号原告：简棣荣，男，汉族，住佛山市南海区，身份证号码：×××1310。委托代理人：陈池欣、黎邦健，分别、实习律师。被告：陈耀佳，男，汉族，住佛山市南海区，身份证号码：×××4315。被告：李玉珍，女，汉族，住佛山市南海区，身份证号码：×××4327。两被告共同委托代理人：何鉴新，系广东创顺律师事务所律师。上述原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年12月9日受理后，被告李玉珍在答辩期内提出管辖权异议。2015年1月4日，本院作出（2014）佛南法民三初字第1390-2号民事裁定，驳回被告李玉珍管辖权异议申请。被告李玉珍不服，提起上诉。同年4月20日，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法立民终字第482号民事裁定，驳回被告李玉珍的上诉，维持原裁定。同年6月4日，本院决定由审判员叶志标独任审判，公开开庭审理了本案。原告委托代理人陈池欣、黎邦健、两被告的共同委托代理人何鉴新到庭参加了诉讼。庭审结束当日，原、被告共同申请30天庭外和解期。本案现已审理终结。原告简棣荣诉称：2014年9月19日，原告与两被告及佛山市南海区实富房地产中介服务部签订《房地产买卖合同》，约定两被告以130万元将佛山市南海区大沥镇南海碧桂园水漾林风11座701房出售给原告，两被告应在2014年12月30日前将买卖的房产交付原告，如两被告未能履行合同约定，造成房产不能交付，或未按时到公证处办理公证委托手续且超过10个工作日，两被告应退还已付的定金及购房款，并支付违约金10万元给原告。签约后，原告依约向两被告支付了购房款130万元，但买卖的房产被法院查封，无法办理过户，两被告的行为构成违约，故起诉：1、解除原告与两被告于2014年9月19日签订的《房地产买卖合同》；2、两被告返还购房款130万元并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自起诉之日起至付清之日止的利息，并支付违约金10万元；3、诉讼费由两被告承担。被告陈耀佳、李玉珍共同辩称：1、我方要求继续履行合同，办理房屋的过户手续；2、原告主张的违约金过高；3、合同第四点约定，两被告仅需向原告支付违约金10万元并退还已付购房款，无须支付利息。诉讼中，原告举证如下：1、原告及两被告身份证复印件各1份；2、2014年9月19日，出让方（甲方）陈耀佳、李玉珍与受让方（乙方）简棣荣、代理方（丙方）佛山市南海区实富房地产中介服务部签订的《房地产买卖合同》原件1份，主要内容是甲方将佛山市南海区大沥镇南海碧桂园水漾林风11座701房以130万元出售给乙方，签约时，乙方向甲方支付10万元作为定金，乙方负责归还欠银行的贷款70万元，视为乙方支付给甲方的首期房款，同年10月30日前，乙方向甲方支付购房款50万元；如甲方未能履行合同约定造成不能交付或者未按时到公证处办理公证委托手续且超过10个工作日，则应退还乙方已付的定金及购房款，并支付违约金10万元，但不附加利息或其他赔偿；3、国有土地使用证原件1份；4、粤房地权证佛字第××号房地产权证原件2份，载明佛山市南海区大沥镇南海碧桂园水漾林风11座701房的房地产权属人是陈耀佳、李玉珍；5、中国农业银行银行卡取款业务回单原件、中国银行客户回单原件各1份；6、收据原件3份，载明陈耀佳、李玉珍2014年9月20日收取了简棣荣购买佛山市南海区大沥镇南海碧桂园水漾林风11座701房定金10万元、9月26日收取了首期房款70万元、10月29日收取了余下房款50万元。经质证，两被告对原告提供的第1、2项证据无异议；对第3-6项证据的真实性无异议，但认为本案应适用定金罚则处理。诉讼中，两被告没有证据提交。经审查，原告提供的证据来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：座落佛山市南海区大沥镇南海碧桂园水漾林风11座701房的房地产权属人是被告陈耀佳、李玉珍，该屋办理了粤房地权证佛字第××号和第02××68号房地产权证。2014年9月19日，被告陈耀佳、李玉珍作为出让方（甲方）与作为受让方（乙方）的原告简棣荣、代理方（丙方）佛山市南海区实富房地产中介服务部签订《房地产买卖合同》，约定甲方将佛山市南海区大沥镇南海碧桂园水漾林风11座701房以130万元出售给乙方，签约时，乙方向甲方支付10万元作为定金，乙方负责归还欠银行的贷款70万元，视为乙方支付给甲方的首期房款，同年10月30日前，乙方向甲方支付购房款50万元；如甲方未能履行合同约定造成不能交付或者未按时到公证处办理公证委托手续且超过10个工作日，则应退还乙方已付的定金及购房款，并支付违约金10万元，但不附加利息或其他赔偿。9月20日，原告向两被告支付了定金10万元。9月26日，原告向两被告支付了首期房款70万元。10月29日，原告向两被告支付了余下房款50万元。11月7日，佛山市南海区大沥镇南海碧桂园水漾林风11座701房被本院（2014）佛南法沥民一初字第743号案查封。12月9日，原告诉诸本院。同月24日，本院向被告李玉珍送达了包括起诉书在内的应诉材料；2015年1月16日，本院向被告陈耀佳送达了应诉材料。本院认为：原告与两被告签订的《房地产买卖合同》是当事人真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告在2014年10月29日向两被告支付了全部的购房款130万元，其行为符合合同约定，履行了合同应尽的义务，两被告应依约将出售的房屋过户给原告，但两被告出售的房屋在同年11月7日被本院查封，导致无法过户给原告，无法履行合同的义务，两被告应承担全部的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，两被告出售的房屋目前仍被本院查封，无法过户给原告，合同目的无法实现，故原告主张解除双方所签的《房地产买卖合同》的第1项诉请既有事实依据，又有法律依据，本院对原告的该项诉请予以支持。根据上述同一法律第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，因本案包括起诉书在内的应诉材料于2015年1月16日全部送达给两被告，据此，双方所签的《房地产买卖合同》于当日解除。根据合同约定，两被告未能履行合同约定的，应向原告退还全部购房款，据此，原告第2项诉请中要求两被告退还购房款130万元的主张符合合同约定，本院对此部分的请求予以支持。根据上述同一法律第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”的规定，合同约定两被告违约时，应向原告支付10万元的违约金，据此，原告第2项诉请中要求两被告支付10万元违约金的主张既有事实依据，又有法律依据，本院对此部分的请求予以支持。因合同约定两被告不能履行时，仅退还全部购房款并支付违约金，但不附加利息或其他赔偿，据此，原告第2项诉请中要求两被告支付130万元购房款利息的主张不符合合同约定，原告此部分的诉请没有事实及法律根据，本院对原告此部分的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告简棣荣与被告陈耀佳、李玉珍所签的《房地产买卖合同》于2015年1月16日解除；二、被告陈耀佳、李玉珍应于本判决生效后十日内向原告简棣荣退还购房款130万元；三、被告陈耀佳、李玉珍应于本判决生效后十日内向原告简棣荣支付违约金10万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取8700元、财产保全费5000元，合计13700元（原告已预交），由两被告负担，两被告应于本判决生效后十日内将诉讼费迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 叶志标二〇一五年七月十四日书记员 谭国敏