（2015）沈中民二终字第01740号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人甄云亮与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甄云亮,辽宁恒泰物业发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第01740号上诉人（原审被告）：甄云亮，男，1983年7月27日生，汉族，住址：沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：辽宁恒泰物业发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区大西路118号。法定代表人：孟庆魁，该公司经理。委托代理人：张立茹，女，1962年2月5日生，汉族。上诉人甄云亮与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第01324号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告辽宁恒泰物业发展有限公司诉称：原告按合同约定进行了物业服务工作，被告所居住的房屋建筑面积为97.85平方米，但被告却拖欠2012年6月1日至2013年12月31日的物业费，故诉至法院，请求法院判令：1、被告给付拖欠的物业费1761元及滞纳金2879元及逾期利息；2、被告承担本案诉讼费用。原审被告甄云亮辩称，原告主张的欠费日期不属实，我在6月份交纳过物业费，交纳至6月30日。要求返还我2012年3月4日至6月30日的物业费。原告应出示2012年1月1日至2013年12月31日期间可以向答辩人依法收费的临时物业服务合同、收费许可并证明其合法有效性。请求法院驳回被答辩人与事实不符、与法不合的诉求。原审法院查明：原告恒泰物业公司是具有合法经营资格的物业服务企业。2010年6月20日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定服务收费标准为商品住宅：按产权面积，1.20元／月／平方米，商业网点：按产权面积，0.6元／月／平方米，电梯费：按年计算，144年／张卡。原告实际按照1元／月／平方米收取商品住宅物业费。被告甄云亮系居住在由原告负责物业管理服务的小区业主，其住宅建筑面积为97.85平方米。另查，被告拖欠原告从2012年6月1日至2013年12月31日（扣除2012年6月5日至2012年7月5日期间）的物业费1761元。再查，2012年3月3日，原告张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》，写明：“业委会已于2012年1月31日将我公司解聘，现业委会不让我公司收取物业费，也不与我公司交接，让我公司处于尴尬局面。现园区所发生的相关各项费用我公司也无力支付，因此无法再继续为园区业主服务，从即日起停止服务。”2012年7月5日，沈阳市于洪区北陵街道办事处张贴通告，内容为：通告一，根据住建部（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条第三款规定，恒泰骏景小区业委会主任及两名委员资格终止。根据第五十八条规定，在第一届业委会产生之前由社区代行业主委员会职责。通告二，通过向沈阳市房产局小区物业主管部门查询获悉，沈阳朕豪物业公司由于在没有与原物业正式交接的情况下强行进驻恒泰骏景小区，被市房产局给予记20分的处罚，并禁止该企业两年内承接新的物业管理项目及参加各类评选活动，因此已丧失在恒泰骏景小区的物业服务资格。通告三，为了恒泰骏景小区居民的正常生活不受影响，经北陵街道与恒泰物业公司协商，恒泰骏景暂由恒泰物业公司提供临时物业服务，待新一届业委会产生后，再由业委会负责招聘物业。2012年10月11日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“在园区业主的积极支持、大力配合下，辽宁恒泰物业发展有限公司逐步提升服务品质，全心全意为全体园区业主服务。为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，直至新一届业主委员会成立为止，由业主委员会召开全体业主大会，再代表全体业主签订新的劳动服务合同。”2012年10月15日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，如家里有什么问题的可到恒泰物业进行报修备案，并希望恒泰骏景的广大业主积极配合物业公司工作主动交纳物业服务费，以保障园区物业服务工作能够平稳、有序地运转，给大家一个祥和温暖的家园。”2014年7月31日，于洪区陵西街道七彩阳光社区出具一份证明，内容为：辽宁恒泰物业发展有限公司2010年8月至2013年12月31日期间为恒泰骏景小区提供物业服务，期间，从2012年6月18日至2012年7月4日辽宁恒泰物业发展有限公司未对恒泰骏景小区提供物业服务。在庭审中，原告明确表示同意放弃2012年6月5日至2012年7月5日的物业费。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于被告提出的2012年之后物业费不应该交纳的问题，该园区所属社区及街道办事处张贴通告决定由原告继续提供物业服务，并结合社区证明可以认定原告为该园区提供物业服务至2013年12月31日，故对被告的该项主张，本院不予支持。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张其物业费交纳至2012年6月30日，因其未提供证据加以证明，本院不予采信。关于被告提出的原告返还被告2012年3月4日至6月30日的物业费的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，原审法院判决如下：一、被告甄云亮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的从2012年6月1日至2013年12月31日（扣除2012年6月5日至2012年7月5日期间）的物业费1761元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。宣判后，甄云亮不服，上诉至本院。其上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实后依法改判或发回重审；2、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人在2012年3月3日已发出告知书明确其不再为园区进行物业服务，物业服务合同已解除。原审法院所引用的合同不应取代原合同，被上诉人无权收取物业费，政府部门存在越权。被上诉人在涉案收费期间多次停止服务。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人的当庭陈述笔录及前期物业管理服务协议、通告、社区证明等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于上诉人提出被上诉人没有证据证明提供合法服务，无权主张物业费的上诉主张，本院认为，因被上诉人依据前期物业管理服务协议，为上诉人所在的园区提供了物业服务，且根据该园区所属社区及街道办事处张贴通告的内容，并结合社区出具的证明，能够认定被上诉人为该园区提供了物业服务期限至2013年12月31日，故被上诉人有权主张截至2013年12月31日的物业费，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出其没有享受到物业服务，不同意支付物业费的上诉主张，本院认为，因上诉人未能提供相应证据证明其未享受到物业服务，而作为业主的上诉人亦实际接受了被上诉人提供的物业服务，其应当支付相应的物业费，故原审法院判令上诉人承担物业费的判决并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人甄云亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年七月十四日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自