（2015）穗中法民五终字第2742号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-09-07
案件名称
何国鸿、何泽宙与广州市均盛置业有限公司与广州市鋆悦经营管理有限公司、广东金穗丰实业有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何国鸿,何泽宙,广州市均盛置业有限公司,广州市国商大厦开发有限公司,广州市鋆悦经营管理有限公司,广东金穗丰实业有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）穗中法民五终字第2742号上诉人（原审原告）：何国鸿，住广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：何泽宙，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：广州市均盛置业有限公司，住所地广州市。法定代表人：郑永远，职务：总经理。原审第三人：广州市国商大厦开发有限公司，住所地广州市。法定代表人：潘维曦。原审第三人：广州市鋆悦经营管理有限公司，住所地广州市。法定代表人：莫匡中，职务：董事长。委托代理人：黄汉杰，该公司职员，联系地址。委托代理人：郭小穗，该公司职员，联系地址。原审第三人：广东金穗丰实业有限公司，住所地广州市天河区。上诉人何国鸿、何泽宙因合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三初字第1325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，1998年3月15日，何国鸿、何泽宙与广州市国商大厦开发有限公司（以下简称国商公司）签订《房地产预售契约》，契约约定：何国鸿、何泽宙向国商公司预购广州市荔湾区人民南路新中国大厦第六层6138号房地产，该房地产的建筑面积为11.36平方米，用途为商铺。该契约经广州市房地产交易所监证。合同签订后，同日，何国鸿、何泽宙与国商公司双方签订《租赁合约》，约定何国鸿、何泽宙同意将其购买的涉案房屋以银行按揭方式出租给国商公司作营业使用，每年向何国鸿、何泽宙缴纳港币38234.38元，租期从1998年11月1日至2003年10月31日。2003年12月12日，何国鸿与广州市鋆悦经营管理有限公司（以下简称鋆悦公司）签订编号：B-065《新中国大厦商铺委托经营协议》，约定何国鸿、何泽宙同意将位于新中国大厦六楼6138号商铺委托鋆悦公司组合成全层整体统一收铺、统一经租、统一管理。对鋆悦公司与第三方签订之联营、合作、转租、承包合同，承认具有法律效力。每月何国鸿、何泽宙应得基础租金为582.83元。第一年按90%计收；第二年按基础租金收取；第三年在基础租金的基数上按5%递增；最后三年（即从2007年1月1日起）每年递增率由鋆悦公司与签约公司另行议定，以上一年基础租金的年递增率10%为限。协议有效期由2003年11月1日至2010年1月31日止。何国鸿与鋆悦公司在编号：B-065《新中国大厦商铺委托经营协议》上签字和盖章。协议签订后，鋆悦公司对新中国大厦六楼进行管理。2006年8月24日何国鸿与广州市均盛置业有限公司（以下简称均盛公司）、鋆悦公司签订内容相同的《新中国大厦商铺委托承包经营合同》和《补充协议》约定：就2003年8月8日何国鸿与均盛公司、鋆悦公司签订《新中国大厦租赁合同》重新约定：何国鸿、何泽宙涉案商铺由均盛公司承包经营。合同期限延期至2015年1月31日止，2007年1月1日至2010年1月31日年租金递增率定为上一年基础租金的9.5%，2010年2月1日至2015年1月31日每月承包费为1165.66元。均盛公司于每月8日前将全部业主的承包费交由鋆悦公司，由鋆悦公司分解转付给何国鸿、何泽宙。何国鸿与均盛公司、鋆悦公司在《新中国大厦商铺委托承包经营合同》和《补充协议》上签字和盖章。合同和协议书签订后，均盛公司对新中国大厦六楼进行经营管理。2007年11月8日均盛公司与何国鸿、鋆悦公司签订《确认承诺书》，均盛公司承诺2006年8月24日共同签订的补充协议第五条内容同意修改如下：1、从2010年2月1日起至2015年1月31日的合同期内，每月应付何国鸿承包费基数更改为2039.91元。从2011年2月1日至2012年1月31日的承包费，按上述基数增加5%；从2012年2月1日至2013年1月31日的承包费，按上述基数增加11%；从2013年2月1日至2014年1月31日的承包费，按上述基数增加19%；从2014年2月1日至2015年1月31日的承包费，按上述基数增加29%；何国鸿与均盛公司、鋆悦公司在《确认承诺书》上签字和盖章。2009年12月30日何泽宙向均盛公司、鋆悦公司发出《通知》，认为2006年8月24日由何国鸿与均盛公司、鋆悦公司所签订的合同期限从2010年2月1日开始至2015年1月31日的《新中国大厦商铺委托承包经营合同》未经何泽宙同意，是无效合同，何泽宙不予承认。2007年11月8日确认承诺书何泽宙亦未签收，连同上述合同一起作废。何国鸿也确认上述合同未经何泽宙同意，是无效合同。何国鸿同意撤销，到时如有需要视情况商议另行签定。但何国鸿、何泽宙没有与均盛公司、鋆悦公司办理6138号商铺的交接手续。均盛公司自2010年2月1日起没有向何国鸿、何泽宙支付承包费，均盛公司继续对新中国大厦六楼进行经营管理。原审另查，2010年6月7日原审法院受理何国鸿、何泽宙起诉被告（本案第三人）国商公司商品房预售合同纠纷一案，其中何国鸿、何泽宙要求判令国商公司立即办理新中国大厦第六层6138号商铺房地产权证和要求判令国商公司立即按预售契约规定质量标准间隔6138号商铺归还何国鸿、何泽宙使用的诉讼请求。经原审法院审理查明：由于新中国大厦尚未通过建设工程规划验收，何国鸿、何泽宙所购商铺目前位置不明、界址不清，不具备办理房地产权属证书的条件。何国鸿、何泽宙上述诉讼请求，被原审法院以（2010）荔法民三初字第1374号民事判决予以驳回。国商公司至今没有协同何国鸿、何泽宙办理上述房地产的权属证书。2011年8月23日，何国鸿、何泽宙以均盛公司占用6138号商铺且未支付租金及其他款项为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、被告强行占用属于原告所有的6138号铺立即交还给原告，并赔偿因被告占用6138号铺期间使原告造成的经济损失80098元。2、第三人广州市鋆悦经营管理有限公司、第三人广东金某实业有限公司对此案负连带责任。3、本案诉讼费由被告承担。均盛公司原审答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、原告要求将其所有的讼争商铺6138号铺交还是不可能的，2003年从我方接手新中国大厦六楼开业至今，讼争商铺从未真正间隔使用过，当时我方接手新中国大厦六楼时，该层是一个大开间的游戏机室。根据原告提供（2010）荔法民三初字第1374号民事判决书已写明，讼争商铺的位置不明、界址不清，原告也曾经起诉要求国商大厦返还商铺，法院是驳回返还商铺，只支持了要求国商大厦支付租金诉请。2、由于我方没有实际占用讼争商铺，对原告提出的经济损失我方不同意支付。从2010年2月1日至今，我司使用新中国大厦6楼只限于已签约的小业主，另一部分是向发展商承租的，至于原告的讼争商铺所在位置是不清楚的，我方不存在占用，也不存在需要支付或赔偿租金的情况。由于原告的上述理由不成立，我方不同意承担本案诉讼费用。3、原告在2006年曾经通过鋆悦公司与我方签订2010年2月起的五年租约，但原告于2009年底通过快递向我方发出了《通知》，要求毁约，我方在收到《通知》后曾经寄信给原告，要求原告承担合同取消的一切损失，及原告对占用了六楼的部分应交纳管理费，但原告并没有答复。从原告提供的民事诉状中，陈述的都是国商大厦、鋆悦公司等之间的问题，与我司没有多大关系，故不同意原告的诉讼请求。国商公司没有到庭应诉，也没有提出答辩意见。鋆悦公司原审答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，原告的起诉表面上虽是起诉被告，但实际是牵涉我司，原告作为有独立思维的成年人，面对严肃的个人利益攸关的经济合同，一而再签约又再毁约，不同意原告的诉讼请求。第三人广东金某实业有限公司（以下简称金某公司）原审没有到庭应诉，也没有提出答辩意见。在原审庭审中，何国鸿、何泽宙确认双方为父子关系。何国鸿、何泽宙明确要求均盛公司及第三人赔偿的经济损失是按《确认承诺书》约定的使用费计算。原审法院认为：何国鸿、何泽宙为父子关系,何国鸿在2003年12月12日与鋆悦公司签订编号：B-065《新中国大厦商铺委托经营协议》时，何泽宙没有表示异议并收取鋆悦公司分配的租金。在协议履行期间何国鸿在2006年8月24日就涉案6138号商铺再次与均盛公司、鋆悦公司签订的《新中国大厦商铺委托承包经营合同》和在2007年11月8日签订《确认承诺书》，在签订上述合同和协议后，均盛公司按照上述约定向何国鸿、何泽宙支付租金，何国鸿、何泽宙对此没有表示异议。因此，何国鸿与鋆悦公司签订编号：B-065《新中国大厦商铺委托经营协议》、何国鸿与均盛公司、鋆悦公司签订《新中国大厦商铺委托承包经营合同》及《确认承诺书》是各方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。由于新中国大厦尚未通过建设工程规划验收，何国鸿、何泽宙所购商铺目前位置不明、界址不清。另何国鸿、何泽宙与均盛公司、鋆悦公司签订有关涉案6138号商铺的委托合同时，并没有明确涉案6138号商铺的位置和办理交接手续。因此，何国鸿、何泽宙要求均盛公司归还涉案6138号商铺的诉讼请求，原审法院不予支持。均盛公司作为新中国大厦六楼经营管理者，使用包括何国鸿、何泽宙涉案6138号商铺在内的场地，均盛公司应按照《确认承诺书》约定支付自2010年2月1日起的使用费给何国鸿、何泽宙。对于何国鸿、何泽宙要求鋆悦公司、第三人广东金某实业有限公司（以下简称金某公司）对均盛公司共同承担清偿责任的诉讼请求，由于金某公司非《确认承诺书》中的相对方。而鋆悦公司在《确认承诺书》中并没有约定对均盛公司不履行义务时需承担连带清偿责任。故何国鸿、何泽宙要求鋆悦公司、金某公司承担连带清偿责任的诉讼请求，不予支持。均盛公司、国商公司、金某公司经原审法院合法传唤，没有到庭参加诉讼，原审法院依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院作出判决：一、被告广州市均盛置业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向何泽宙、何国鸿支付从2010年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的涉案6138号商铺使用费[该商铺使用费分段计算：2010年2月1日至2011年1月31日止商铺使用费按每月2039.91元计算；2011年2月1日至2012年1月31日止商铺使用费按每月2039.91元增加5%（即2141.91元）计算；2012年2月1日至2013年1月31日止商铺使用费按每月2039.91元增加11%（即2264.30元）计算；2013年2月1日至2014年1月31日止商铺使用费按每月2039.91元增加19%（即2427.50元）计算；2014年2月1日起商铺使用费按每月2039.91元增加29%（即2631.48元）计算至本判决发生法律效力之日止]。二、驳回原告何泽宙、何国鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1902元，由被告广州市均盛置业有限公司负担。判后，上诉人何国鸿、何泽宙不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审对事实认定不清，均盛公司及鋆悦公司与我方三方签订的《补充协议》是伪造的，一审没有认真调查导致错误判决。2、鋆悦公司收取均盛公司支付商铺使用费是一笔大数目，是整个全层的总款，再由鋆悦公司分解后付给各小业主，其中也包括我方的该商铺款项已入鋆悦公司的账户，鋆悦对此有责任。3、金某公司没有与我方建立任何租赁关系，亦未经我方同意，占有我方在新中国大厦6138号（编号：B-065号）商铺作经营使用，其经营收入在扣除应付合法费用及应付税款后，所得利润应该返还给我方直至该商铺交还给我方使用为止。故上诉请求：l、判令均盛公司向何国鸿、何泽宙支付80098元，同时支付诉讼期间继续占用涉案商铺所产生的收益；2、判令鋆悦公司负连带责任；3、判令金某公司违法占用何国鸿、何泽宙在新中国大厦6138号（编号：B-065号）商铺所得利益返还给何国鸿、何泽宙，直至将涉案商铺交还给何国鸿、何泽宙使用为止。被上诉人均盛公司、原审第三人国商公司、原审第三人金某公司经本院依法传唤，均无到庭应诉，也无作出书面意见。原审第三人鋆悦公司表示与一审意见一致。何国鸿、何泽宙、鋆悦公司在二审中均表示无新证据提交。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，何国鸿、何泽宙称上诉请求第一项要求均盛公司支付80098元，是按照原来1998年3月15日国商公司那份租赁合约从2010年2月1日起计算到2015年1月31日止。本院认为，何国鸿、何泽宙上诉请求第一项中的“同时支付诉讼期间继续占用涉案商铺所产生的收益”以及第三项均属于二审新增加的诉讼请求，鉴于均盛公司、金某公司二审均无到庭应诉，无法征求其意见，故对何国鸿、何泽宙的上述新增加的诉讼请求，本案不予调处。何国鸿、何泽宙可另诉主张。何国鸿、何泽宙为父子关系,何国鸿在2003年12月12日与鋆悦公司签订编号B-065的《新中国大厦商铺委托经营协议》时，何泽宙没有表示异议并收取鋆悦公司分配的租金。在协议履行期间，何国鸿于2006年8月24日就涉案6138号商铺再次与均盛公司、鋆悦公司签订《新中国大厦商铺委托承包经营合同》和在2007年11月8日签订《确认承诺书》，在签订上述合同和协议后，均盛公司按照上述约定向何国鸿、何泽宙支付租金，何国鸿、何泽宙对此没有表示异议。因此，何国鸿与鋆悦公司签订编号B-065《新中国大厦商铺委托经营协议》、何国鸿与均盛公司、鋆悦公司签订《新中国大厦商铺委托承包经营合同》及《确认承诺书》是各方当事人真实意思表示，对何国鸿、何泽宙和均盛公司、鋆悦公司均有约束力，双方均应依约履行。何国鸿、何泽宙称何国鸿于2006年8月24日与均盛公司、鋆悦公司签订《新中国大厦商铺委托承包经营合同》和在2007年11月8日签订《确认承诺书》，是未经何泽宙的同意、故何泽宙不予确认，理由不成立，本院不予支持。均盛公司作为新中国大厦六楼经营管理者，使用包括何国鸿、何泽宙涉案6138号商铺在内的场地，均盛公司应按照《确认承诺书》约定支付自2010年2月1日起的使用费给何国鸿、何泽宙。何国鸿、何泽宙要求按1998年3月15日其与国商公司的租赁合约来计算，理由不成立，本院不予支持。对于何国鸿、何泽宙上诉请求鋆悦公司对均盛公司共同承担清偿责任，由于在《确认承诺书》中并没有约定鋆悦公司对均盛公司不履行义务时需承担连带清偿责任。故何国鸿、何泽宙要求鋆悦公司承担连带清偿责任，没有合同和事实依据，本院不予支持。由于新中国大厦尚未通过建设工程规划验收，何国鸿、何泽宙所购商铺目前位置不明、界址不清。另何国鸿、何泽宙与均盛公司、鋆悦公司签订有关涉案6138号商铺的委托合同时，并没有明确涉案6138号商铺的位置和办理交接手续。因此，何国鸿、何泽宙要求均盛公司归还涉案6138号商铺的诉讼请求，原审法院不予支持，并无不当。均盛公司、国商公司、金某公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。何国鸿、何泽宙的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1902元，由上诉人何国鸿、何泽宙负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 李 民代理审判员 姚伟华二〇一五年七月××日书 记 员 邹文芳颜玉婵 关注公众号“”