（2015）获民初字第731号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-22
案件名称
张世新与河南恒达瑞实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
获嘉县人民法院
所属地区
获嘉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张世新,河南恒达瑞实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2015）获民初字第731号原告张世新。委托代理人武良明，河南博苑律师事务所律师。委托代理人张双喜，河南博苑律师事务所律师。被告河南恒达瑞实业有限公司，住所地：新乡市平原路30号金诺商厦十三层。电话：278****法定代表人王三筑，经理。委托代理人王战世，系被告公司职工。原告张世新诉被告河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人武良明、张双喜、被告委托代理人王战世到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年5月28日，原告向被告购买位于获嘉县振兴路南段东侧开发建成的易居公馆小区1号楼3单元2层3101号商品房，并签订商品房买卖合同，向被告支付首付房款71643元，按揭房款104000元（2012年4月20日至2015年4月20日）。根据合同约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。原告多次催促被告办理房屋所有权证，但被告至今未予办理，为此原告诉至法院，要求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金1158.19元（暂算至2015年4月20日，之后违约金算至实际办理房屋所有权证止）；3、请求判令被告退还不合理的天燃气初装费共计3100元。被告辩称：1、房产证是应该办理的，对原告的第一项请求予以认可；2、违约金按合同约定应该承担，但对于违约金的数额，应以我方出具的收据上的款项为准，按揭款是签订合同后六个月内陆续到我们账上的，不能视为合同签订时已付房款；不认可第三项诉讼请求，购房的时候交的3100元是代办费用，包含2800元的安装费，300元的智能表安装费。当时在买房的时候不缴纳此项费用是不能享用燃气的，是原告同意的，不应该由我公司退还此费用。原告向本院提供的证据材料有：1、买卖合同一份；2、缴费票据两份；3、中国人民银行按揭分期缴纳单一份；证明原告从被告交付房屋后已向银行交付房款的情况；4、新乡市人民政府《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》的通知一份；证明被告违规向原告收取了天燃气初装费；5、违约金清单一份。被告的质证意见：对原告提供的1、2、3份证据均无异议。对证据4真实性有异议，对执行范围有异议。对于违约金清单，按揭这部分的违约金不应该计算。被告向本院提供的证据材料有：1、易居公馆购房协议书一份，根据协议书上第三项显示，合同签订的前提是双方自愿一致的，第二项中所有费用都是原告同意由我公司统一代办的，上面有原告的签字。2、票据两张（系复印件），证明初装费已交到燃气公司。3、商品房预售信息公示牌样表，证明天燃气收费是发改委同意我方代理收取初装费。4、商品房屋预（销）售卡一份。原告的质证意见：对证据1真实性无异议，对于约定的初装费2800元是在购房的时候作为商品房买卖合同的组成部分，这份协议属于格式合同，对于初装费的合理性，被告当时并未向原告进行合理的解释，不能证明其收费的合理性和合法性；被告公司代收的行为原告并不知晓，从未见过发票。对证据2真实性无异议，这个款是被告交给燃气公司的，与原告没有关系。对证据3真实性无异议，我方认为即使被告在发改委进行了备案，也不能说明其收费的合理性和合法性。在办理许可证的时候缴纳的基础设施配套费就已经包含了天燃气、煤气等配套性收费，不能转嫁给原告，不能重复缴纳的。对证据4无异议。本院根据原告的申请，依法调取了以下证据：1、获嘉县人民政府（2008）91号文件；2、关于调整城市基础设施配套费征收标准的通知；3、获嘉县城乡规划局回复人民法院协查通知的函；4、获嘉县住房和城乡建设局出具的“易居公馆客户合同备案时间表”一份，显示原告张世新的合同备案时间是2011年12月22日。原告的质证意见：对1-3号证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议。1号证据中并没有明确规定城市配套费不包括燃气初装费；2号证据仅仅是说从2015年2月1日开始施行，不能够证明原告的燃气初装费在2012年就可以违规收取；对3号证据有两点异议：①新乡市政府新政（2008）22号文通知明确适用范围是各县市区，并不是获嘉县规划局所称的只适用新乡市规划区内；②新乡市政府新政（2008）22号文通知明确规定，城市配套费包括燃气费，而规划局的回复却依照获嘉县政府（2008）91号文件称不包括燃气费，明显与市政府的文件相抵触；1－3号证据均不能证明被告违规收取原告天燃气初装费的合理性。对4号证据无异议。被告的质证意见：对法院调取的四份证据均无异议。对原告提供的证据1、2、3被告均无异议，本院予以采信；对被告提供的证据1、2、3、4原告对其真实性无异议，本院予以采信；对原告提供的证据4，本院认为该证据客观、真实，予以采信；对原告提供的证据5，按当事人陈述对待。对本院调取的证据，予以采信。本院根据上述有效证据及双方当事人的一致陈述，可以认定以下事实：2011年12月12日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的易居公馆1号楼3单元2层3201号商品房一套，合同约定：“出卖人：河南恒达瑞实业有限公司，买受人：张世新……第四条、该商品房单价为每平方米1475元，总金额壹拾柒万伍千陆百肆拾叁元整。……第六条、付款方式及期限：买受人于2011年12月31日前交清首付款柒万壹仟陆佰肆拾叁元整（￥71643）余款壹拾万零肆仟元，由买受人向银行办理按揭贷款。……第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……”。经本院向获嘉县住房和城乡建设局核实：原、被告签订的商品房买卖合同是获嘉县住房和城乡建设局提供的，是河南省统一的商品房买卖合同格式。2011年12月20日，原告向被告交纳房屋首付款71643元，2011年12月26日，原告向被告交纳它项费用15007元。从2012年5月20日起至2015年4月20日止，原告陆续向银行交纳按揭房款本金及利息共计44176.83元。2012年11月13日，原、被告双方办理了房屋交接手续。易居公馆商居楼的大房产证于2014年5月29日办理，原告张世新的房产证至今未办理。原、被告在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。经本院核实，原告需要向被告提交的材料包括：业主夫妻双方身份证、业主户口簿、结婚证或单身证明；被告需要提交的材料包括：房屋权属登记申请书、申请办理业主总体人员名单、公司法人身份证复印件、公司法人授权委托书、受委托人身份证、商品房买卖合同、契税票据、不动产统一票据、商品房销售卡、房屋所有权大证、国有土地使用证、维修基金票据、小区楼位图；被告应将上述材料一起提交到获嘉县住房和城乡建设局，被告至今未提交，原告称“被告未通知其提交相关材料，如被告通知，原告可随时向被告提交”。获嘉县住房和城乡建设局在收到被告所提交的材料后还需要30个工作日来为原告办理房产证。另查明，2011年1月20日，原、被告签订的易居公馆购房协议书上显示配套费包括天燃气初装费2800元，2012年7月26日，被告向获嘉县金鹏燃气有限公司交纳了2800元的安装费和300元的智能表费用。经本院核实：获嘉县城市基础配套费征收的资金不包括天燃气的费用，被告代替获嘉县金鹏燃气有限责任公司向原告收取天燃气初装费是经原告同意的。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应确认合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力，原、被告均应按约履行。对于原告要求被告为其办理房屋所有权证的请求，被告予以认可，本院予以支持。双方在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而获嘉县住房和城乡建设局在收到被告所提交的原告的材料后还需要30个工作日来为原告办理房产证，鉴于被告还未将原告办理房产证所需的相关材料提交获嘉县住房和城乡建设局，故被告为原告办理房产证的时限定为60个工作日较为合适。对于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金的请求，被告予以认可，但对于违约金的数额，被告抗辩：“应以被告出具的收据上的款项为准，按揭款不能视为合同签订时的已付房款”。双方在合同第十五条约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”被告于2012年11月13日将房屋交付原告使用，根据合同约定，被告应在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期180个工作日并至今未将相关材料提交到获嘉县住房和城乡建设局，被告构成违约。原告于2011年12月20日向被告交纳房屋首付款71643元，之后，原告向银行办理了按揭贷款手续，按揭款的借款人是购房人，所贷款项由原告分期偿还，贷出的款项已交付给被告，首付款和按揭贷款被告已全部得到，原、被告在合同第十五条约定的“已付房款”应指房屋全款175643元，被告应向原告支付的违约金数额为1756.43元（175643×1%）。原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金1158.19元，未超过以上数额，本院予以支持；原告认为已付房款包括首付款和已付的按揭款，被告已收到房屋全款，应按全款数额计算违约金，对原告要求被告支付违约金至实际办理房屋所有权证止的请求，本院无法支持；对超出原告主张的1158.19元违约金，双方可以协商解决，也可另寻途径解决。被告认为已付房款仅指首付款的抗辩理由不能成立，对其陈述不予支持。对于原告的第三项请求，被告抗辩：“购房的时候交纳的3100元是代办费用，当时在买房的时候不缴纳此项费用是不能享用天燃气的，是原告同意的，不应该由被告公司退还此费用”。本院认为，被告代替获嘉县金鹏燃气有限责任公司向原告收取天燃气初装费是经原告同意的，原告如果认为此项收费不合理，可向获嘉县金鹏燃气有限责任公司主张权利，原告要求被告退还该费用，无事实法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告河南恒达瑞实业有限公司应于本判决生效后六十个工作日内为原告张世新办理房屋所有权证。二、被告河南恒达瑞实业有限公司应于本判决生效后五日内支付原告张世新违约金1158.19元。三、驳回原告张世新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费150元，依法减半收取即75元，由原告张世新承担25元，被告河南恒达瑞实业有限公司承担50元。退回原告张世新75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 徐继红二〇一五年七月十四日书记员 赵 妍 百度搜索“”