（2015）穗中法民五终字第3169号
裁判日期: 2015-07-14
公开日期: 2015-07-28
案件名称
周鸿彰与周鸿彬、汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周鸿彰,周鸿彬,汪瑞勇,广州市裕众房地产中介有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3169号上诉人（原审原告）：周鸿彰（英文名：JANISLEE），美国籍，现住美国。委托代理人：何荣新，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周鸿彬，住广州市荔湾区。委托代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪瑞勇，住广东省阳山县。被上诉人（原审被告）：广州市裕众���地产中介有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：黄嘉成，该公司法定代表人。委托代理人：邓汉朝，住广东省电白县，系该公司员工。上诉人周鸿彰因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：广州市荔湾区长寿西路华林新街12号房屋是周鸿彰和周鸿彬的共有房产，用途为住宅。2003年12月22日，周鸿彰在广州市荔湾区公证处的公证下签署委托书，委托周鸿彬为其合法代理人，代表其执行和处理以下事项：对位于广州市荔湾区长寿西路华林新街12号房屋进行管理、修缮、订立租约收取租金等，此委托书有效期为十五年；该《委托书》经（2003）穗荔证内字第5034号证明书公证。2014年6月5日，周鸿彰在广东省广州市荔湾公证处的��证下作出《撤销委托书声明书》，决定撤销上述（2003）穗荔证内字第5034号公证《委托书》，并声明自撤销之日起上述《委托书》无效；该《撤销委托书声明书》经（2014）粤广荔湾第5922号公证书公证。2014年6月23日，周鸿彰的代理人将该《撤销委托书声明书》的公证书以快递的方式寄送给周鸿彬，周鸿彬于次日收到该公证书。2014年6月15日，周鸿彬（甲方）与汪瑞勇（乙方）、广州市裕众房地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州市荔湾区长寿西路华林新街12号二楼之房屋建筑面积70.48平方米出租给乙方作商用使用，租用期限及租金为2014年7月15日至2016年7月14日，月租金额为7500元；2016年7月15日至2018年7月14日，月租金额为8250元；2018年7月15日至2019年7月14日，月租金额为9075元；租赁保证金为15000元。签订合同后，周鸿彬将涉案房���交付汪瑞勇使用，汪瑞勇依约向周鸿彬支付了租金及保证金。2014年7月29日，何荣新作为周鸿彰的委托代理人，向汪瑞勇发出《关于废止周鸿彬签订的房屋租赁合同的通知》，认为周鸿彬以个人名义将涉案房屋出租，没有征得周鸿彰及其代理人的同意，违反了法律规定，汪瑞勇与周鸿彬、广州市裕众房地产中介有限公司签订的《房屋租赁合同》应属无效，要求汪瑞勇搬离涉案房屋。2014年8月4日，汪瑞勇和广州市裕众房地产中介有限公司共同书面回复何荣新，称已收到上述通知，但不同意废止该租赁合同；协商租赁华林新街12号二楼时，周鸿彬已告知该房屋为周鸿彬及周鸿彰共有，周鸿彬也出示了周鸿彰2003年12月22日出具的公证委托书，因此认为周鸿彬对该房屋有出租的权利；在租赁合同签订时汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司及周鸿彬均未知悉已撤销委托，所以租赁合同当属有效。庭审中，周鸿彰主张涉案房屋2014年的月租金在20000元至30000元之间，周鸿彬以明显低于市场价的价格出租涉案房屋，与汪瑞勇及广州市裕众房地产中介有限公司存在串通，为此提供了广州市房地产租赁管理所《关于公布2013年广州市房屋租金参考价的通知》及其附件予以证明，其中附件记载商铺是指一面临街的首层商铺，未包含专业批发市场与购物中心，二层、负一层商铺租金可按照一层商铺租金的65%计算；房屋租金参考价仅供房屋租赁双方议定实际租金参考，并不是政府强制定价行为，实际租金价格仍坚持租赁当事人是否协商一致确定的原则；荔湾区华林新街区片（南至西来正街，北至长寿西路）商铺租金参考价为400元／建筑面积平方米每月。此外，周鸿彰还提供了往来邮件、会议纪要20140715、广州市荔湾区长寿西路华林新街12号一楼和14��一楼的房屋租赁协议和《广州市房屋租赁合同》加以佐证。周鸿彬对上述证据的真实性没有异议，但认为不能证明周鸿彰的主张。周鸿彬主张涉案房屋出租价格合理，不存在串通情形，为此根据周鸿彰提供的证据《律师复函》及其附件中的关于长寿西路华林新街14号二楼的《租赁合同》，证明涉案房屋的租金与市场价相同。原审法院认为：周鸿彰主张周鸿彬、汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司于2014年6月15日签订的关于涉案房屋的《房屋租赁合同》无效的依据有两个，分别为违反《城市房屋租赁管理办法》第六条和违反合同法第五十二条第二款第二项的规定。首先，《城市房屋租赁管理办法》因被2010年12月1日发布的《商品房屋租赁管理办法》废止而失效；其次，因周鸿彬2003年12月22日经周鸿彰公证委托，有权代表周鸿彰管理涉案房屋并订立租约、收取租金等���故在该委托的有效期内周鸿彬以自己的名义与汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司签订涉案房屋的租赁合同为有权代理；虽然周鸿彰主张已经于2014年6月5日办理了撤销上述委托的公证，但该撤销委托的公证书于2014年6月23日发出并于次日才送达给周鸿彬，此前周鸿彬、汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司均无法知悉委托权限已经被撤销，因此周鸿彰主张2014年6月24日前周鸿彬的代理行为无效缺乏法律依据，不予采纳。最后，周鸿彰提供的广州市房地产租赁管理所《关于公布2013年广州市房屋租金参考价的通知》及其附件中给出的租金参考价是指一面临街的首层商铺，且仅供房屋租赁双方议定实际租金作为参考，而涉案房屋的房屋登记用途为住宅，且位于二楼；且周鸿彰也没有提供直接或充足的证据证明周鸿彬以明显低于市场价的价格出租涉案房屋，或存在与��瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司恶意串通的情节；因此，周鸿彰主张租赁合同因违反合同法第五十二条第二款第二项的规定而无效，因举证不能，不予采信。综上，周鸿彬、汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司2014年6月15日签订的《房屋租赁合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形，对于周鸿彰主张合同无效的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，周鸿彰基于租赁合同无效要求汪瑞勇立即搬离涉案房屋，缴付房屋使用费差额，并由周鸿彬、广州市裕众房地产中介有限公司承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃一审程序的诉讼权利，依法作缺席判决。综上所述，原审法院于2014年11月21日依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回周鸿彰的全部诉讼请求。一审案件受理费1150元，由周鸿彰负担。判后，周鸿彰不服，向本院提出上诉称：1.原审认定周鸿彬有权以周鸿彰代理人身份出租涉案房屋错误。《房屋租赁合同》的签订时间已超过其委托周鸿彬代理的时限，周鸿彬无证据证明其进行房屋出租时出示过委托书，且在《房屋租赁合同》中均填写周鸿彬的名字，广州市裕众房地产中介有限公司对周鸿彬只是共有人之一的事实并不知情。2.涉案房屋的性质虽登记为住宅，但《房屋租赁合同》明确载明“作商业使用”，且周边房屋均作商业用途出租，周鸿彬提供的相邻14号2楼房屋《租赁合同》情况与涉案房屋相近，应参照《关于公布2013年广州市房屋租金参考价的通知》计算租金数额。3.原审未对《房屋租赁合同》的履行情况进行查证。据此请求：1．撤销原判；2.改判确认周鸿彬、汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司2014年6月15日签订的《房屋租赁合同》无效；3.改判汪瑞勇立即搬离广州市荔湾区长寿西路华林新街12号二楼，将房屋交付周鸿彰；4.改判汪瑞勇向其支付2014年7月1日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费用差额，按照月租金25000元（32500元－7500元）的标准，暂计算至2014年8月31日，房屋使用费差额为50000元；5.改判周鸿彬、广州市裕众房地产中介有限公司、汪瑞勇承担连带责任；6.判令周鸿彬、汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司承担本案全部诉讼费用。被上诉人周鸿彬答辩称同意原审判决，请求维持原判。理由为：涉案房屋租金低于市场价的原因是该房屋年限���久及该房屋的特殊情况，至于后来调整租金是双方协商一致的结果。其曾告知广州市裕众房地产中介有限公司和汪瑞勇房屋的共有情况，而且公证书上所写“十五年”并非表示十五年后无出租权。被上诉人汪瑞勇答辩称同意原审判决，请求维持原判。理由为：《房屋租赁合同》其是通过广州市裕众房地产中介有限公司签订的，租房时看到过房产证及周鸿彬作为出租代理人的公证书，但并未留意到该房产的所有人具体是谁。被上诉人广州市裕众房地产中介有限公司答辩称同意原审判决，请求维持原判。理由为：周鸿彬与汪瑞勇系经协商约定租金为7500元，该公司签订《房屋租赁合同》时看到了房产证，该合同现已执行完毕。在合同上只写周鸿彬一人是因为考虑到周鸿彬与周鸿彰的兄妹关系。二审查明事实与原审查明事实基本一致，本院予以确认。本院认为：本��的关键问题之一是周鸿彬与汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司签订的《房屋租赁合同》的效力。原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据，认定上述合同不符合合同无效的情形，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本案的关键问题之二是周鸿彬是否有权代理周鸿彰出租涉案房屋。经查，周鸿彬签订《房屋租赁合同》的时间处于周鸿彰委托其管理涉案房屋的有效期之内，其以自己名义签订涉案房屋的租赁合同为有权代理。本案二审期间，汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司均到庭并表示其在签订合同时查看过周鸿彬提供的授权委托书及涉案房屋的房产证，现周鸿彰主张周鸿彬是在隐瞒周鸿彰系涉案房屋共有人的情况下与汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司签订合同，但未能举出充分的证据证实，故本院对其主张不予支持。本案的关键问题之三是涉案房屋的月租金价格是否合理。经查，广州市房地产租赁管理所《关于公布2013年广州市房屋租金参考价的通知》及其附件中的租金参考价均为房屋租赁双方协商实际租金的参考，并非政府强制定价，涉案房屋实际租赁价格的确定仍需由合同当事人依照具体情况商议确定。本案中，涉案房屋的月租金价格系周鸿彬与汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司协商一致确定。周鸿彰虽提起上诉称周鸿彬、汪瑞勇、广州市裕众房地产中介有限公司恶意串通损害其利益，但未能提供相应证据证实其主张，且本案现有证据不足以证实该价格明显低于市场价，本院对其主张亦不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人周鸿彰的主张理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定���判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1150元，由上诉人周鸿彰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 姝审 判 员 赵剑奕代理审判员 任 慧二〇一五年七月十四日书 记 员 杨 晶赵琳